В Сочи упали продажи недвижимости

Цены на недвижимость в Сочи росли с 2018 года в среднем на 41%, самым динамичным был 2021, но количество сделок при этом продолжалось стремительно увеличиваться. Ко второму кварталу 2022 года ажиотаж спал, в последние месяцы наблюдается снижение объемов купли-продажи, активность сохранилась разве что в секторе элитного жилья.

Покупать нечего?

Генеральный директор Nedvex Юлия Галимова рассказала Forbes, что текущее предложение на рынке многоэтажного жилья Сочи составляет 387 000 кв. м. Из них 262 000 кв. м — квартиры, а 125 000 — апартаменты. На сегмент коттеджей и таунхаусов приходится порядка 260 000 «квадратов».

Коммерческий директор ГК «РКС-Девелопмент» Александр Коваленко отметил, что объем предложений за год сократился почти в три раза за счет вымывания ликвидных предложений и в связи с отсутствием новых проектов. На его взгляд, покупать в Сочи просто нечего. Сделки на первичном рынке, который еще остался с прошлых годов, совершают, в основном, по договорам переуступки прав. А цены поднялись за год почти на 29-30%. Стоимость квадратного метра варьируется от 300 000 до 350 тыс., что непомерно дорого для большинства покупателей.

Nedvex приводит данные о сокращении объем продаж квартир и апартаментов у застройщиков на 40% и указывает, что предложений стало больше на 62%, до 811 тыс. кв. м. Многие девелоперы обратили внимание на Сочи в последние пару лет, когда местный рынок находился на подъеме, и стал выводить проекты на рынок.

Эксперты подчеркивают, что пока застройщики не спешат снижать цены на новостройки, потому что выполнили план продаж на волне высокого спроса в начале года. Причем показатели, казавшиеся большими, на самом деле были значительно ниже, чем за аналогичный период 2021 года. С января по март заключено 50, 70 и 90 сделок, а год назад было 200-250 договоров ежемесячно. Раньше существенную долю покупателей составляли инвесторы, а сейчас они покидают сочинский рынок. Директор по продажам Nika Estate Юлия Нафикова отметила, что многие инвесторы переориентировались на Дубай, Анталью и Грузию. Есть и смещение спроса в соседние города, где цены ниже.
Элитную недвижимость пока приобретают как защитный актив, но таких объектов не хватает, а стоимость квадратного метра стартует с 1,4 млн рублей. Появляются предложения за 1,7 млн, 2,1 и даже 4 млн за кв. м.

Осенние перемены

Коммерсант пишет, что в январе-сентябре 2022 года стоимость квартир и апартаментов эконом-класса снизилась на 8%, до 193 тысяч рублей за кв. м., остальные виды жилья подорожали. Правда, размеры увеличения намного ниже, чем в 2021 год.

По данным «ЦИАН.Аналитики», к ноябрю средние цены на первичном рынке Сочи опустились до 380 тыс. руб. за кв. м – в августе они держались на уровне в 410 тысяч. Причем и это слишком дорого для Краснодарского края, ведь цены достигли московских. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что в столице недвижимость стоит дороже из-за качественного разрыва с другими регионами, а в Сочи таких условий нет. Директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова констатирует, что рынок в Сочи перегрелся, в период общего снижения спроса на жилье в России он первым оказался в ситуации стагнации.

Вторичное жилье продолжает вызывать интерес. По данным компании «ОНИКС-Недвижимость», в начале ноября 2022 года на продажу было выставлено 23,9 тыс. квартир и апартаментов в многоквартирных домах старой застройки. Наибольшую долю предложений, 32% составляют 2-комнатные квартиры. Почти в 43% продавцы пишут о дизайнерском ремонте, а 17% объектов продаются вообще без ремонта.

Марина Левицкая, мечтающая переехать в Сочи, отмечает, что с лета цена на небольшую квартиру в Адлерском районе поднялась на 2 млн. Специалист по продажам Анна Неустроева продает новые квартиры в площадью 17 кв. м не в самом туристическом районе Адлера за 3,3 млн рублей. В первый месяц после объявления мобилизации спрос упал совсем. Сейчас он потихоньку возвращается, покупатели приобретают это жилье, в основном, надеясь заработать на разнице.

Президент Гильдии риелторов Сочи Михаил Титов подчеркнул, что рынок недвижимости лихорадит из-за геополитической ситуации, а также в связи с арестами 11 тысяч участков. В этой истории фигурирует отъем земельных участков у фермеров и предпринимателей, а также остановка продаж из-за возможного расширения федеральной территории Сириус, куда входит 14 населенных пунктов с 25 тыс. населения. «Продажи идут не так активно, как все привыкли, но они не остановились, как в других регионах страны, – заверил Михаил Титов. – У людей нет уверенности в завтрашнем дне, кто-то ушел на СВО, кто-то подался в другие страны. Раньше здесь было много ипотечников, теперь банки отказывают многим, а вот те счастливчики, у кого есть одобрение, пытаются этим срочно воспользоваться, пока не отобрали. О повышении ставок уже говорят. Многие россияне просто опасаются брать кредиты».

Ипотеку в Сочи дают, если у объекта есть статус квартиры, а там подобной недвижимости лишь 20-30%, остальное – «жилые помещения». При этом глобально жилье в Сочи дешевле не стало, до реальной стоимости ценам еще падать долго. Жилье, которое несколько лет назад стоило 5 млн сейчас продают за 7-9. Многие приехавшие в Сочи вернулись в свои родные города, потому что столкнулись с низким уровнем медобслуживания, образования, культурного досуга и благоустройства.

Эксперты International Investment отмечают, что снижение продаж жилья в Сочи вызвано запретом на новое строительство, закрытием границ, в целом нестабильной ситуацией, вызванной событиями на территории Украины. Повторения ажиотажного спроса 2020-2021 годов уже никто не ждет. Инвесторы видят больше перспектив на зарубежных рынках, где меньше рисков. Например, в Грузии наблюдается экономический рост, много жилья, которое стоит дешевле, чем в Сочи, и при этом способно принести достойный доход. Капитализация элитного жилья в престижных районах Батуми достигает 150% – по крайне мере на объектах компании European Village, вошедшей в ТОП-10 грузинских брендов по версии Forbes. Граждане почти 100 стран могут жить без виз целый год, в том числе россияне. Условия покупки и эксплуатации жилья для иностранцев и резидентов одинаковые. Можно претендовать на ВНЖ при владении собственностью стоимостью от 100 тысяч долларов.

Читайте также:

В России планируют отменить льготную ипотеку. Что будет дальше?

В России серьезно упали объемы строительства жилья

Количество объявлений о срочной продаже недвижимости в России выросло на 85%