В России серьезно упали объемы строительства жилья

Росстат сообщил, что в октябре 2022 года введено в эксплуатацию 3 547 млн кв. м в жилых многоквартирных домах, это на 12,9% меньше, чем за аналогичный период 2021 г. Относительно сентября 2022 снижение – 8,5% (4 035 кв. м), августа – 3,9%.

За 10 месяцев 2022 г показатели положительные, сдано 33 577 млн кв. м., на 6,4% больше, чем за то же время прошлого года, но этого уровня получилось добиться, в основном, благодаря интенсивному подъему в первые месяцы. За последние 5 месяцев уже четко видны последствия кризиса и падение на 9,8%.

Коммерсант пишет, что наблюдается снижение деловой активности в стройиндустрии в целом и это уже негативно сказывается на всех отраслях. Например, в октябре стало на 6,5% меньше потребления цемента, и по итогам ноября—декабря оно может снизиться на 15-20% в годовом исчислении. Управляющий партнер СМПРО Владимир Гузь отмечает, что 2022 год мог бы быть самым успешным для цементной отрасли: «Спрос только начал восстанавливаться после ограничений, введенных в стройиндустрии в разгар пандемии, и большого объема госстроек». Но теперь многие проекты в жилищном строительстве отложены, потому что цены на материалы выросли, а спрос резко упал.

По расчетам «ЦИАН.Аналитики», в октябре только в Москве и Подмосковье заключено 7,6 тыс. сделок на первичном рынке жилья, что на 44% ниже по сравнению с прошлым годом. Объемы сделок по новостройкам обвалились на всех территориях Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих районов. При этом экономисты отмечают, что Петербург оказался более устойчив – видимо за счет высокой развитости рынка ипотечного кредитования, акциями и более гибкой ценовой политикой застройщиков, а также меньшим количеством элитного жилья.

Между тем у российской строительной отрасли появилась первая комплексная стратегия развития, которая рассчитана до 2030 года и оценивается в 150 трлн рублей, информация об этом опубликована в «Эксперте». Вице-премьер Марат Хуснуллин пояснил, что ключевая цель программы – рост ежегодных объемов жилья до 120 млн кв. м. и таким образом через 8 лет должно быть построено 1 млрд кв. м. За основу показатели 2021 года, когда было введено 92,6 млн кв. м жилья, что было максимум для РФ, но на 23% ниже от поставленной цели, которая считается вполне достижимой. В этой публикации представлены иные данные по вводу жилья. Доцент Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ, генеральный директор компании «Мангазея Девелопмент» Сергей Янчуков отметил, что только с января по июнь 2022 года введено около 52 млн кв. м и при таких темпах план-2030 выглядит реалистично: «В случае снижения спроса девелоперы заморозят новые проекты и сосредоточатся на реализации существующих».

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко подчеркнул, что ранее фигурировал и ориентир в 140 млн кв. м жилья в год, но он никогда не достигался, реалистичность планов сейчас оценить очень сложно, да и в целом прогнозировать непросто, учитывая геополитическую обстановку и связанные с ней факторы неопределенности. Эксперт пояснил, что даже если по итогам года объемы сдачи жилья будут больше, чем в 2021 году, то это ничего не говорит о долгосрочных перспективах. Ведь объемы ввода — это объекты, которые закладывались от двух до четырех лет назад.

«В прошлые годы, действительно, начиналось много строек, был повышенный спрос, особенно в пандемию, – отметил Олег Репченко. – Но нынешние форс-мажорные обстоятельства, такие как СВО, санкции, а также мобилизация, вносят свои коррективы. В связи с геополитической обстановкой и прочими факторами неопределенности, застройщики, скорее всего, будут осторожнее покупать новые площадки и начинать новые проекты. Соответственно, в перспективе последующих нескольких лет объемы ввода жилья могут и просесть».

Руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев напомнил, что строительный бум, даже если он случится, не повысит доступность жилья: «В Китае построены целые города, где никто не живет, так как население не может себе позволить эту недвижимость. Нужно сочетание: стабильная экономика, уверенность людей в будущем, рост благосостояния и низкие ставки по ипотеке. И приемлемые цены на недвижимость, разумеется».

В Московском регионе в 2015-2017 годах «завис» огромный объем нераспроданного жилья, который окончательно раскупили только в последние пару лет, начав на фоне ажиотажа в пандемию. По данным НОСТРОЙ, в России остаются нераспроданными около 70 млн кв. метров жилья в новостройках, которые находятся на финальной стадии готовности, то есть практически годовой объем ввода жилья. Спрос среди платежеспособного населения не может поглотить даже тот объем предложения, который уже есть.

Реализовать стратегию предполагается за счет внебюджетных средств, но сумма огромная, за 2021 год ВВП России был 131 трлн. Бизнесу необходимо видеть прибыль, а это возможно, если люди активно покупают недвижимость. В России же сейчас наблюдается обратный процесс – многие владельцы спешат продать имущество, причем быстро. Количество объявлений о срочной продаже всех типов недвижимости в России выросло на 85%.

После мобилизации в строительной отрасли наблюдается недостаток рабочих рук – примерно на 30%. Артем Деев считает, что весьма негативно на отрасли сказался и уход крупных зарубежных компаний, которые инвестировали многие проекты. «Для привлечения частных инвестиций (даже российских) нужна общая стабилизации экономической ситуации в стране, в первую очередь. Но пока сложно сказать, когда это произойдет», – добавил он.

Эксперты International Investment ожидают дальнейшего ухудшения ситуации в сфере жилищного строительства в России, спада объемов и ввода в эксплуатацию. К 2030 году можно говорить не о новых рекордах, а, скорее, о выходе на докризисные объемы – если геополитическая ситуация изменится. При усилении сегодняшних тенденций ситуация может оказаться еще хуже. Строить и покупать сейчас жилье в РФ довольно рискованно. Россиянам вряд ли стоит делать это и в Европе, которая принимает новые меры по ограничениям, которые могут привести к потере средств и недвижимости. Пока наиболее безопасными выглядят рынки ОАЭ, Турции, Грузии и Армении. Наиболее простая и понятная процедура, без ограничений и с равными правами для иностранцев и граждан – в Грузии. В этой стране покупка выглядит более перспективно, особенно в курортных зонах, где можно получить доход как с аренды, так и с последующей продажи жилья.