В России планируют отменить льготную ипотеку. Что будет дальше?

Заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев заявил 16 ноября, что действие льготной ипотечной госпрограммы на новостройки завершится 31 декабря 2022 года. Совет Федерации рекомендовал правительству продлить программу, но пока Минфин придерживается мнения о том, что необходимости в поддержке больше нет.

Напомним, льготная программа господдержки первичного рынка начала действовать в 2020 году как мера борьбы с кризисом, вызванным коронавирусом. Затем она неоднократно продлялась и пока в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях можно получить до 12 млн рублей, в остальных регионах до 6 млн под 7% годовых. Допустимы различные ипотечные программы, которые позволяют поднять лимит до 15-30 млн рублей.

После 24 февраля 2022 года в России наблюдается обвал продаж новостроек и вторичного жилья. Снижение объемов сделок особенно заметно на рынке Москвы и области. Падение, хоть и меньшее, фиксируется в Санкт-Петербурге. Собственники недвижимости в России активно избавляются от имущества, количество объявлений о срочной продаже недвижимости выросло на 85%. По данным Росстата, в октябре 2022 года введено в эксплуатацию 3 547 млн кв. м в жилых многоквартирных домах, это на 12,9% меньше, чем за аналогичный период 2021 г. Относительно сентября 2022 снижение – 8,5% (4 035 кв. м), августа – 3,9%.

Аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина приводит несколько иные цифры, которые, впрочем, тоже свидетельствуют о падении темпов строительства – в сентябре на 8% годовом исчислении, в октябре – до 10,6%. Позицию Минфина эксперта назвала в связи с этим «крайне странной», ведь если строительство жилья продолжит снижаться, то «начнется сокращение производства и во многих других отраслях, например, в производстве строительных материалов, оборудования, металлов».

Наталья Чуркин считает, что сейчас особенно важно расширение доступности ипотеки, в том числе за счет льготных программ, и условия нужно не ужесточать, а смягчать, учитывая в том числе региональную специфику. Заместитель директора бизнес-юнита Циан Михаил Кочеров отметил, что с помощью льготных программ в 2022 году выдавался примерно каждый третий ипотечный кредит и в половине использовалась программа «Господдержка-2020». «Разговоры о нецелесообразности продолжения этой программы в 2023-м из уст Минфина и ЦБ РФ ставят под риск исчезновения 15% всех ипотечных выдач», – пояснил он. Руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов сообщил, что с помощью ипотеки сейчас покупают 90% квартир комфорт-класс в Москве, при этом доля льготной ипотеки составляет около 70%.

Президент АН «Савва» Константин Апрелев предрекает снижение цен на вторичном рынке на полтора процента ежемесячно и уверен, что на уступки придется идти и застройщикам. Основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор» Александр Леушин полагает, что повышение ипотечных платежей и уменьшение интереса к приобретению первичной недвижимости замедлит вывод новых проектов на рынок и в дальнейшем это вновь приведет к росту цен. Директор управления новостроек компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков уверен, что спрос упадет в любом случае. Если льготную ипотеку отменят, падение может быть грандиозным – до 80%, а период адаптации к новым ставкам продлится не менее одного квартала. Возможно, вместо льготной ипотеки будут предложены альтернативные варианты, выгодные заемщикам – тогда снижение составить в начале 2023 года 30-40%.

По мнению некоторых экспертов, именно льготная программа спровоцировала рост цен на рынке новостроек еще до нынешнего кризиса – до 20% в год, в результате чего стоимость первичного жилья во многих города опередила «вторичку». Главный аналитик компании «Миэль» Екатерина Бережнова согласна с тем, что прекращение льготной ипотеки охладит рынок, и темпы продаж продолжат сокращаться, но, по ее мнению, застройщики уже «получили два года суперпродаж», коронавируса нет, и программа действительно выполнена и даже перевыполнена.

Руководитель ипотечного бюро Камила Фазлыева считает, что льготную ипотеку нужно отменять, потому как она уже не играет никакой роли, спрос будет снижаться в любом случае, потенциальные покупатели, скорее всего, побоятся брать большие долги в сложных условиях. «В ситуации неопределенности и боязни за будущее на первый план выходят человеческие страхи, – пояснила она. – Тем, кто думал, что возьмет ипотеку и пойдет служить, ипотеку банки не дают. Потенциальные заемщики любо мобилизованы, либо не уверены, что через год-два смогут выплачивать ипотеку». Вдобавок вкладываться в новостройки в период кризиса рискованно, нет гарантий, что девелоперы доведут проект до сдачи в эксплуатацию – в связи с этим спрос переходит на вторичный рынок.

Эксперты International Investment отмечают, что застройщики уже многие годы предлагают собственные льготные программы, видимо, компаний с особыми условия покупки станет больше, хотя отмена государственной поддержки вряд ли порадует девелоперов. Если субсидирование застройщиков тоже упразднят, то может усилиться сегмент с программами рассрочек при покупке квартир. Сохраняется большая вероятность того, что государство или продлит программу, или разработает новые инструменты поддержки, ведь рост рост строительства жилья способствует развитию экономики. К тому же правительство недавно заявляло об актуальности стратегии развития строительной отрасли, которая предусматривает увеличение объемов возведения жилья до 120 млн кв. м. в год. Правда, власти РФ не планирует выделять средства для реализации проекта. Планируется, что 150 трлн рублей вложат инвесторы, а подобные перспективы маловероятны в форс-мажорных обстоятельствах и смутных перспективах.