На Балеарских островах могут запретить продажу недвижимости нерезидентам

Заместитель пресс-секретаря МЭС на Майорке Хосеп Ферра заявил, что поддерживает предложение об ограничении или даже запрете на сделки с недвижимостью с участием иностранцев. МЭС – одна из крупнейших политических партий Испании, выступления связаны с подготовкой к выборам в местные органы власти, которые состоятся в мае 2023 года, и в парламент, что будет через полгода.

Члены партии намерены реформировать Конституцию и Статут автономии, в котором провозглашаются основные права, и в целом увеличить влияние Балеарских островов на то, что происходит в регионе. Запрос на запрет продажу недвижимости иностранцам актуален для этой территории, потому что цены стремительно растут, и жители Испании уже испытывают проблемы с покупкой жилья на Балеарских островах. Стоит отметить, что призывы ограничить участие нерезидентов в сделках с недвижимостью популярны и в других странах. Например, в предвыборной президентской кампании Турции лидер Республиканской народной партии Кемаль Кылычдароглу пообещал запретить продажу домов иностранцам в течение пяти лет. И подчеркнул, что запрет не будет снят, пока цены на недвижимость не упадут.

Региональный парламент в Пальме поддержал инициативу партии МЭС, теперь решение за правительством Испании и ЕС. Пока подробности не прописаны, это лишь призыв к запрету, который, по мнение авторов, должен защитить права жителей острова. Недвижимость на Балеарских островах весьма популярна среди иностранцев. Например, в 2021 году более половины покупателей жилья были нерезидентами. Лидировали немцы, на долю которых пришлось 59% от всех сделок.

Немецкий президент Балеарской ассоциации национальных и международных агентов по недвижимости (ABINI) Ханс Ленц считает, что запрет для нерезидентов не введут, потому что этот законопроект затронет и и жителей материковой Испании, он потребует внесения поправок в испанскую конституцию. Вдобавок, это нанесет ущерб местной экономике, потому что 25% ВВП островов и около 100 000 рабочих мест зависят от сферы недвижимости. При этом специалисты подтверждают, что дефицит жилья ощущается на Майорке, Ибице и во многих других регионах Испании, а в последние годы цены на жилье особенно резко увеличились на популярных курортных островах. В 2022 году на Майорке не было квартир дешевле 1000 евро в месяц. Даже комната в общей квартире обычно стоит не менее 400 евро. В то же время средний месячный доход на острове составляет 1900 евро, согласно данным испанского статистического органа INE.

Нехватка жилья способствует росту случаев сквоттинга, то есть самозахвату домов, что так и осталось нерешенной проблемой Испании. Уже появляются поселения домов на колесах, в которых живут люди, которые имеют постоянную работу, но не могут себе позволить арендовать или купить квартиру. Звучат мнения и о том, что в первую очередь виноваты не иностранные покупатели, а правительство. Например, председатель Ассоциации застройщиков Майорки Луис Мартин отметил, что Пальма уже аннулировала 53 000 гектаров земли на Балеарских островах, на которых можно было бы построить 20 000 единиц жилья, а 14 поправок закона о строительстве, внесенные за последние восемь лет, привели к «хаосу».

В агентстве недвижимости Yes! Mallorca Property отмечают, что Балеарские острова всегда были и остаются привлекательными для покупки жилья. Даже в 2021 год рынок здесь демонстрировал положительную динамику роста +1,2% в то время как остальная европейская недвижимость «ушла в минус». На январь 2023 года средняя цена за квадратный метр на Майорке (один из Балеарских островов) составила 3 706 евро. Средний годовой рост цен – 10,5%, в начале 2022 года этот показатель был на уровне 3 459 евро за кв. м. Это самый высокий рост цен на недвижимость по всей Испании. В Валенсии отмечено повышение на 10,4%, на Канарских островах – 6,7%, в Мадриде – на 6,3%. В среднем стоимость недвижимости в стране увеличилась на 5% и составила €1 921 за квадратный метр.

Компания Sociedad de Tasacion опубликовала исследование, посвященное новостройкам Испании. По оценкам аналитиков, средняя цена подобного жилья в стране выросла по итогам 2022 года на 7,1% и достигла 2 732 евро за квадратный метр. Самое дорогое жилье сейчас в Барселоне, Мадриде и Сан-Себастьяне. Дешевле всего недвижимость в Сьюдад-Реале. В регионах наибольший ежегодный прирост наблюдался на Балеарских островах (+ 9,1%) и в Мадриде (+8,5%). Еще более значительные изменения отмечены в секторе аренды жилья – в Барселоне за год цена выросла на 22%.

Аналитики прогнозируют падение цен на недвижимость в Испании от 0,9% до 3% и снижение спроса до 15% в связи с тем, что процентные ставки сохраняться на том же уровне или даже поднимутся. К тому же банки ужесточили требования, критерии одобрения займа стали более сложными. Так что потенциальные покупатели, планирующие купить жилье с ипотекой, могут занять выжидающую позицию. Возможно, эти тенденции затронут и Балеарские острова, хотя иностранцев перестанет волновать этот вопрос, если инициатива партии МЭС будет одобрена правительством.

Эксперты International Investment отмечают, что испанская недвижимость остается весьма привлекательной и ожидается как минимум замедление роста цен на жилье на фоне инфляции, ужесточения денежно-кредитной политики и снижения покупательной способности населения. Для иностранцев покупка недвижимости на Балеарских островах привлекательна в связи со многими параметрами, среди которых престижность и статусность, 330 солнечных дней в году, но главное, конечно, возможность получения «золотой визы».

Многие страны Европы закрыли подобные программы, а в Испании она еще работает, для получения вида на жительство нужно инвестировать от €500 000 в недвижимость либо €1 млн в акции. Кроме этого, претендент на испанский ВНЖ может выкупить госдолг на €2 млн. Напомним, с весны 2022 года для участия в программе не допускают граждан России, им пришлось переориентироваться на другие рынки недвижимости. Впрочем, в связи с высоким финансовым порогом входа инвесторы из многих других стран тоже выбирают иные объекты для вложения средств и получения дохода. Одно из популярных направлений – Грузия, престижные районы Батуми на берегу моря. На ВНЖ можно претендовать при покупки жилья от 100 00 долларов. Жители почти 100 стран могут жить в Грузии без виз целый год. Доходность от аренды в этом государстве колеблется от 5 до 15%, бывает и выше, капитализация по брендированным элитным объектам порою превышает 100% за год. Зайти на этот рынок гораздо проще, чем на европейский – условия покупки для нерезидентов такие же, как для местных жителей, ограничений нет, налог на доходы по аренде всего 5%.