English   Русский  

Риски покупки недвижимости в Испании. Как забрать квартиру у «окупасов»

Риски покупки недвижимости в Испании. Как забрать квартиру у «окупасов»


Фото: Рixabay


Каждый день около 40 домов в Испании захватывают сквоттеры. При этом судебное разбирательство может длиться от 9 до 30 месяцев. Новый закон, принятый в стране для уменьшения арендных платежей, усложнил процедуру выселения неплательщиков. «Окупасам» стало еще проще остаться в чужой квартире. Между тем и раньше они чувствовали себя довольно свободно. Например, россиянка в Каталонии почти три года боролась с ними за свою квартиру.

Гала взяла ипотеку и купила двухуровневую квартиру в Каталонии, чтобы сдавать ее некоторое время в аренду. В начале 2020 года в доме поселилось две семьи. Одна через некоторое время съехала, и здание остались в полном распоряжении двух супругов 50 лет и их дочери. Они заплатили только за месяц, а потом перестали открывать двери, по телефону отвечали, что их нет дома. Собственница жилья позвонила в полицию, которая пообщалась со скваттерами без нее. Захватчики заявили, что они заплатили за шесть месяцев и предъявили какую-то бумагу – видимо, поддельную. «После этого мне позвонили из полиции и сказали, что я должна обратиться в суд, потому что теперь они якобы находятся в моей квартире на законных основаниях», – рассказывает россиянка. Она обратилась к адвокату, который составил заявление неправильно, суд отказался его рассматривать. Со вторым адвокатом удалось получить не только дату заседания, но и день выселения. Это произошло уже на второй год разбирательства.

Гала отмечает, что «окупы» хорошо осведомлены, как нужно действовать. Правительство Барселоны и Каталонии публикует инструкции, которыми они пользуются. Например, перед выселением скваттеры обратились к бесплатному адвокату, который заявил, что у него не было достаточно времени для изучения дела. В результате все процедуры перенесли на полгода. А в феврале 2022 года захватчики заявили, что они относятся к категории уязвимых людей, поэтому их нельзя выселять. И суд снова приостановил этот процесс, перенес его на май. Кстати, выяснилось, что скваттеры приехали в Барселону в 2020 году в качестве туристов, имею родственника в Каталонии, к которому могут безопасно перебраться.

В мае, когда было назначено выселение, Галу встретила толпа людей около подъезда. Видимо, окупасы обратились за защитой к синдикату – в каждом районе Барселоны и Каталонии есть такие организации, которые мешают собственникам выселить захватчиков жилья. Еще от выселения защищают дети и животные. Эта семья тоже завела кошку и собаку. Полиция не помогла, процедура не состоялась, потому что представитель суда не смог провести ее из-за отсутствия мер безопасности. И выселение было снова отложено, теперь до ноября 2022 года.

«К этому времени в мое дело также вмешался политический подтекст – отметила Гала. – После февраля 2022 года эта семья (у одного из родителей был украинский паспорт) начала лоббировать идею о том, что, живя в этой квартире, они вели свою маленькую войну против русской хозяйки».

В ноябре она уже приехала сразу с полицией. Две входные двери были закрыты и заперты изнутри, а из квартиры доносился лай собаки (оказалось, что это была запись в динамиках). Потребовалось около 2 часов, чтобы попасть внутрь и увидеть, что там никого нет, радиаторы сорваны со стен, газовый обогреватель и часть мебели украдены. Все было в ужасном грязном состоянии. Процесс выселения занял в итоге 2 года и 8 месяцев.

Юристы отмечают, что самозахват жилья в Испании стал возможен благодаря Закону 1994 года «Об аренде городских территорий» (Urban Ley de Arrendamientos Urbanos), который позволяет людям занимать неиспользуемую или заброшенную недвижимость без разрешения владельца. Затем они должны доказать, что пользовались собственностью в течение определенного периода времени. Закон был направлен на предоставление жилья уязвимым слоям населения, но сейчас им злоупотребляет огромное количество людей.

Согласно действующему испанскому законодательству, немедленное выселение жильцов из занимаемого ими жилья полицией возможно только в течение 48 часов после вторжения. Если этот период прошел, то необходимо решать вопрос через суд. Согласно последним данным Генерального совета судебной власти (CGPJ), окончательные судебные решения о выселении сквоттеров занимают в среднем 18,1 месяца. Это означает, что владельцам требуется в общей сложности более 1,5 лет, чтобы вернуть свой дом.

Бесспорным лидером по захвату жилой недвижимости по-прежнему остается Каталония, на ее долю приходится более 42% от общего числа дел. Далее идут Андалусия, Валенсийское сообщество и автономное сообщество Мадрид. Это не в последнюю очередь связано с политикой многих городских администраций Каталонии, которые часто открыто поощряют действия скваттеров и даже выдают им официальные инструкции, чтобы помочь замедлить процесс выселения.

Одни оккупанты захватывают пустующее жилье, другие используют схемы с арендой. Некоторые делают это ради получения выкупа от владельца – мошенники берут от 3 до 5 тысяч евро за быстрый выезд без ущерба жилью. Распространены фальшивые договоры аренды, которые не позволяют судьям распорядиться о немедленном выселении.

Летом 2022 года в Испании разработали меры по решению этой проблемы. Тогда отмечалось, что скваттеры захватили уже около 100 000 объектов недвижимости. Причем во многих случаях владельцы не обращались в полицию, потому что они в этом случае оказывались в худшем положении, чем злоумышленники. Инициаторы изменений предлагали дать собственнику право незамедлительно восстановить владение недвижимостью, которая была незаконно занята без его согласия, ускорить соответствующие судебные процедуры, отменить регистрацию в муниципальном реестре в случае оккупации, разрешить отключение ресурсов захватичкам, ужесточить закон об аренде – договоры должны регистрироваться в органах власти. Но эта инициатива не имела никаких последствий, хотя ее продвигали чиновники, юристы, политики, общественные деятели и ученые. Вместо этого в мае 2023 года принят закон об аренде жилья, который еще более усложняет процедуру выселения неплательщиков и уязвимых лиц.

Многие юристы и риэлторы утверждают, что сквоттинг – не такая уж большая проблема, можно избежать острых ситуаций, если принять меры безопасности и реагировать вовремя, но, в общем и целом, это явление существенно снижает инвестиционная привлекательность недвижимости в Испании. И, конечно, на этом фоне понятны особые требования владельцев жилья к арендаторам, вплоть до справок о финансах из банка и месте работы с указанием должности и дохода.

Читайте также:

В Каталонии могут отменить туристические лицензии на 100 тысяч квартир