Сенат Испании одобрил закон о запрете на повышение стоимости аренды жилья

Фото: Рxhere

Голосование проходило сложно и 27 апреля в Конгрессе, и 17 мая в Сенате, у проекта много противников, но теперь он принят – без каких-либо правок. Портал Рublico предполагает, что это сделано специально накануне муниципальных и региональных выборов, которые состоятся 28 мая.

Idealista подчеркивает, что голосование было сложным, у законопроекта много противников, но сейчас он принят. До 31 декабря 2023 года продление договоров аренды не может превышать 2% прироста. В 2024 году ограничение будет до 3%, а с 2025 года введут новый индекс арендной платы.

Новые правила запрещают повышать арендную плату за счет расходов, которые не были ранее согласованы в договоре, имеются в виду, в том числе, затраты на коммунальные услуги, за вывоз мусора. К категории крупных арендодателей теперь будут относиться владельцы не десяти объектов, как раньше, а более пяти. Для подобных лендлордов ужесточат требования.

Планируется создать карту «стрессовых районов», в которых расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3% по сравнению с Индексом потребительских цен. Если арендодатель захочет заключить новый контракт на таких территориях, ему придется предоставить жилье на таких же условиях, какие были указаны в предыдущем договоре, на срок в три года. Ставка аренды в таких районах будет заморожена, а за все расходы, связанные с работой риелтора, начнет отвечать собственник недвижимости, а не арендатор.

Предусмотрен повышенный ежегодный налог на недвижимость (IBI)в том случае, если дома или квартиры будут пустовать без причины более двух лет. Это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов. Надбавка к стандартному налогу может достигать 150% (сейчас – 50%) и будет применяться к недвижимости, которая остается незанятой более двух лет без уважительной причины, и принадлежит владельцам не менее четырех объектов.

Некоторые эксперты предполагают, что пункты нового закона еще более усложнят выселение скваттеров, если они окажутся в категории «уязвимых лиц» и займут многоквартирный дом. И таким образом вместо решения проблемы власти способствуют распространению такого явления как незаконное заселение. Это стало одной из причин, по которой многие политические и общественные деятели выступают против. Представители PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox и UPN также заявляют, что новые нормы на самом деле не будут снижать цену на аренду и лишь создают сложности при сдаче жилья. Кроме того, некоторые пункты можно рассмотреть, как вмешательство в частную собственность, что противоречит законодательству страны.

Стоит обратить особое внимание на то, что теперь 30% фонда в новостройках застройщик должен передать под социальное жилье, установлен потолок по ценам на аренду. Если человек, снимающий жилье, не сможет заплатить, то владелец не имеет права его выселить – это и раньше было болезненной проблемой, в связи с которой собственники выдвигали очень жесткие требования. Теперь правила аренды, видимо, станут еще более сложными. Все это может снизить привлекательность инвестиций в недвижимость Испании. Кстати, вложения в недвижимость со стороны иностранцев уже начали сокращаться. Особенно заметно резкое падение интереса со стороны россиян, которые в первом квартале 2023 года приобрели лишь 3,06% объектов. Если в 2022 году спрос среди граждан РФ был рекордным, то в апреле 2023-го он сократился на 6,16%, а за период с января по апрель включительно – на 54,58% в годовом исчислении.

Это может быть связано с ограничениями, принятыми в ЕС в отношении россиян, а также с тем, что цены на жилье в Испании остаются на пиковых значениях. Доходность от инвестиций в стране достигала 5-6% – это не очень высокий уровень, а теперь, после принятия нового закона, регулирующего арендную плату, увеличатся сроки окупаемости. Это весомый повод рассмотреть другие рынки недвижимости.