В Берлине хотят национализировать 240 тысяч квартир

Группа экспертов, созданная по заказу бывшей берлинской коалиции R2G , представила правительству отчет, в котором говорится, что национализация 240 000 квартир в Берлине в соответствии с результатами референдума Deutsche Wohnen & Co Enteignen была бы конституционной.

Голосование было проведено еще в сентябре 2021 года, тогда 59,1% жителей Берлина поддержали экспроприацию жилья, которое когда-то принадлежало государству, и возвращение его в общественную собственность. Дискуссия была довольно оживленной, одни называли такую практику возвращением к социалистическим методам времен ГДР и считали недопустимой, другие отмечали, что это естественная реакция общества на увеличивающийся дефицит доступного жилья. Как раз эту проблему и должна, как предполагалось, решить национализация, которая коснется компаний, имеющих в собственности более 3 000 квартир.

240 000 жилых помещений составляют около 15% рынка съемных квартир Берлина. Речь не шла и не идет о революционной экспроприации. Предполагается, что власти выплатят концернам компенсацию. По подсчетам властей, она составит от 29 до 36 млрд евро. Организаторы референдума заявляли, что хватит максимум около 14 млрд, а возможно и чуть более семи. Они предлагали платить компаниям-собственникам облигациями, которые будут погашаться в течение 40 лет за счет доходов от аренды.

Сторонники инициативы ссылались на статью закона ФРГ, в которой говорится следующее: «Земля и недра, природные ресурсы и средства производства могут быть переданы в целях обобществления в общественную собственность или в иные формы общественного хозяйства согласно закону, регулирующими виды и размеры возмещения». Важным фактором стало и то, что национализация может понизить арендную плату на 16%. По мнению юристов, затея весьма сомнительная, а если выплата компенсаций будет ниже рыночной стоимости, то процедуру сложно назвать конституционной, ведь это принесет прямые экономические потери компаниям.

Представители социал-демократической партии Германии (СДПГ) отмечали, что законопроект о национализации нужно разработать, но его нужно тщательно проверить, чтобы не оказаться в ситуации, которая сложилась после принятия решения об ограничении квартплаты в апреле 2021 года. Суд признал это решение антиконституционным. Социалисты подчеркнули, что само понятие экспроприации – это своеобразная красная черта, за которую не стоит переходить, даже не стоит посылать обществу сигналы о том, что это возможно.

Противники экспроприации указывали, что она не только «поставит с ног на голову» рынок недвижимости в столице Германии, но и отпугнет потенциальных строительных инвесторов. «Какому инвестору придет в голову строить в Берлине, если экспроприацию действительно проведут? – интересовались в экономическом онлайн-издании Wirtschaftswoche. – Изъятие собственности у компаний, занимающихся бизнесом в сфере недвижимости, не приведет к появлению ни одной новой квартиры. Более того: оно сделает рынок абсолютно не привлекательным, особенно если будет принято предложение инициативной группы граждан снизить квартплату до 4,04 евро за квадратный метр».

В 2021 году многие аналитики предполагали, что референдум – это лишь способ властей воздействовать на жилищные концерны и сподвигнуть их на какие-либо уступки. Это подтверждалось тем, что власти не предприняли никаких мер, чтобы выполнить требования, по которым прошло голосование. Но в июле 2023-го у этой истории появилось продолжение. Экспертная группа заявила, что национализация берлинских квартир вполне конституционна, и необходимо разработать закон, которые разрешит изъятие жилья у компаний, занимающихся недвижимостью.

По мнению членов комиссии, это решение не приведет к финансовому краху местного правительства, потому что ему не придется расплачиваться по текущим рыночным ценам. Зато это поможет избежать дальнейшего жилищного неравенства и вытеснения арендаторов с низкой зарплатой в пригороды. В отчете также указано, что строительство новых объектов недвижимости не является долгосрочным решением жилищного кризиса в Берлине и не обеспечит постоянное предложение доступного жилья.

В соответствии с коалиционным соглашением ХДС-СДПГ, принятие рамочного закона об изъятии жилья возможно, если назначенная экспертная комиссия придет к выводу, что соответствует конституции. Впрочем, некоторые представители власти по-прежнему заявляют, что экспроприация отменяет «базовый консенсус социальной рыночной экономики». Впрочем, в ближайшее время вряд ли стоит ждать изменений. В соглашении отмечено, что закон вступит в силу через два года после его обнародования. У компаний в любом случае будет время, чтобы продумать оптимальные варианты по управлению активами. Самым простым способом, видимо, окажется продажа до изъятия.

В любом случае возможность подобных шагов подрывает доверие инвесторов. До сих пор считалось, что собственники находятся под защитой законов и никто не может принудить их избавляться от активов, да еще и ниже рыночной стоимости. Стабильность отрасли много лет привлекала бизнесменов в Германии, теперь ситуация может изменится. И это на фоне того, что индустрия недвижимости сейчас переживает не лучшие времена.

За шесть месяцев 2023 года количество сделок сократилось на 59% – по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Показатели по разрешениям на новое строительство уменьшилось на 27% за первые пять месяцев этого года. Цены на жилье снижаются, но пока еще остаются весьма высокими. Многие проекты сворачиваются. Между тем на сектор недвижимости приходится примерно пятая часть объема производства и каждое десятое рабочее место. Глава Федеральной ассоциации независимых компаний по недвижимости и жилищному строительству Андреас Бойлих назвал падение катастрофическим.

Власти Германии планируют выйти из кризиса в сфере недвижимости с помощью программ кредитования с низкой процентной ставкой для новостроек. Одна из инициатив предусматривает продажу государственных земель по сниженной цене для строительства арендного жилья. Ожидается, что цены на недвижимость опустятся еще примерно на 10%-20%.