Анализ рынка жилой недвижимости Израиля в 2024 году

В Израиле сохраняются высокие показатели рынка жилья, несмотря войну с террористической группировкой ХАМАС, отмечают аналитики Global property guide. Покупатели опасаются рисков, связанных с безопасностью, но все равно возвращаются на рынок. Увеличение продаж и цен вновь достигает рекордных показателей, несмотря на многие меры правительства по охлаждению рынка.

В 2023 году в Израиле наблюдалось падение продаж, общее количество сделок с жильем, по данным CBS, сократилось на 34,2% по сравнению с 2022-м, до 67 168 единиц. На вторичном рынке продажи снизились на 36,7%, до 39 251, на первичном наблюдалось падение на 30,3%, до 27 917 единиц.

За пять месяцев 2024-го на первичном рынке зафиксирован рост на 58,6% относительного прошлого года. На вторичном количество договоров увеличилось на 15,1% (20 126). В Тель-Авиве сделок с новостройками стало больше на 71,5% а по старому жилью показатели повысились на 21,7%. В Хайфе отмечено повышение на 65% и на 9,7% соответственно. В Иерусалиме между тем продажи новых домов упали на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а на вторичном рынке был рост на 23,1%.

По состоянию на май 2024 года на рынке Израиля было выставлено на продажу в общей сложности 67 472 новых объектов, что на 18,6% больше, чем годом ранее. При текущем уровне продаж это означает, что запасов нового жилья хватит примерно на 17,5 месяцев.
Средняя цена поднялась на 12,75%, до 2 233 400 шекелей ($600 918) в первом квартале 2024 года – по сравнению с таким же периодом 2023-го. С поправкой на инфляцию цены фактически выросли на 9,86% за тот же период. По сравнению с предыдущим кварталом жилье по всей стране подорожало на 3,07% в первом квартале 2024 года (2,77% с поправкой на инфляцию).

Среди крупных городов Израиля наибольший рост наблюдался в Ашкелоне – на 29,1%. Ттакже отличились Бней-Брак (+19,31%), Ришон-Ле-Цион (+17,35%), Холон (+14,07%), Бейт-Шемеш (+11,85%), Хадера (+10,42%) и Ашдод (+10,01%). Значительное повышение наблюдалось в Петах-Тикве (9,75%), Беэр-Шеве (8,07%), Нетании (7,19%), Герцлии (7%) и Иерусалиме (5,77%). Минимальное повышение зафиксировано в Кфар-Сабе (1,87%), Хайфе (1,79%) и Реховоте (0,95%). Снизились цены в Рамат-Гане (-5,49%), Тель-Авиве (-1,16%) и Бат-Яме (-0,09%).

Наиболее дорогим жилым районом страны остается Тель-Авив, где средняя стоимость жилья в первом квартале 2024 года составила 4 141 600 шекелей ($1 114 338). За ним следуют Герцлия со средними ценами в 3 774 300 ILS ($1 015 513), Рамат-Ган – 3 011 600 ILS ($810 301) и Кфар-Саба – 2 918 600 ILS ($785 278). Самые низкие цены на жилье в Израиле в Беэр-Шеве – 1 234 200 шекелей или 332 073 доллара США.

Аналитики отмечают, что с 2006 по 2017 год цены на жилье в Израиле выросли на 118% (на 82% в реальном выражении). Основной причиной был дефицит предложения из-за низких объемов строительства. Помимо этого, сыграли негативную роль экспансионистская денежно-кредитная политика центрального банка и отсутствие альтернативных вариантов инвестирования. С лета 2011 года, когда тысячи израильтян разбили лагеря протеста против ухудшения доступности жилья, цены стали одной из главных тем для правительства. В 2015-2023 гг. число вводов жилья увеличилось до 56 600 в год, чтобы решить проблему нехватки жилья. Это максимальный показатель с 1996 года.

Министерство финансов повысило налоги на покупку и ввело дополнительный сбор с владельцев трех и более квартир. В результате количество инвестиционных сделок резко сократилось с 40% от общего числа сделок в начале 2015 года до 15% в последнее время. С 2015 года правительство активизировало продажу земельных участков по сниженным ценам подрядчикам, которые затем должны продавать квартиры по стоимости ниже рыночной. В стране, вдобавок, проводится лотерея, в которой могут принимать участие израильтяне, не имеющие жилья. С момента ее создания в конце 2015 года около 65 000 семей выиграли в лотерею, но только около трети фактически воспользовались своим правом приобрести квартиру по сниженной цене.

В июле 2017 года правительство утвердило меры по укреплению рынка долгосрочной аренды в стране, включая введение налоговых льгот для стимулирования строительства. В 2021-м опубликован проект мероприятий по борьбе с несанкционированной арендой квартир для отдыха и возвращен налог на покупку квартир до 8% – в рамках комплексного плана по охлаждению рынка жилья.

С апреля 2022 по май 2023 года центральный банк страны 10 раз повышал ключевые процентные ставки с рекордно низкого уровня в 0,1% до 4,75%, чтобы обуздать инфляционное давление. Это фактически увеличило стоимость заимствований для покупателей жилья. Тем не менее, центральный банк изменил свою денежно-кредитную политику в январе 2024 года, снизив ключевую ставку на 25% базисных пунктов и сохранив ее неизменной с тех пор.

В результате цены на жилье упали на 0,9% (-1,9% с поправкой на инфляцию) в 2018 году и выросли всего на минимальные 1,6% (1,2% с поправкой на инфляцию) в 2019. Такое положение дел сохранялось недолго. В 2020-2021 годах, несмотря на пандемию, цены выросли в совокупности на 14,4% (12,4% с поправкой на инфляцию). С 2022 по 2023 год цены на жилье выросли еще почти на 23% (13% с поправкой на инфляцию).

В 2024 году стоимость подскочила еще более резко, что удивило экспертов, ведь в стране сохраняются негативные экономические последствия многомесячной войны с ХАМАС. Если в 2021 году рост достигал 9,3%, в 2022 – 6,5%, то затем последовало резкое замедление, и в течение 2023 года она выросла на скромные 2% в связи с повышением процентных ставок, усилением глобальной экономической неопределенности и внутренних конфликтов. В трех кварталах 2023 г. наблюдался рост реального ВВП на 3,4-4,2%, а в четвертом зафиксировано снижение на 4%. В январе-марте 2024 года развитие экономики сократилось на 1,24%. Банк Израиля (BOI) ожидает дальнейшего замедления экономического роста до 1,5% в текущем году. МВФ прогнозирует 1,6%.

«На долю недвижимости приходится 19% валового внутреннего продукта напрямую и еще 13% косвенно, – говорит Элли Крайзберг, профессор Университета Бар-Илан. – На долю недвижимости приходится не менее 40% общего богатства общества». Девелопер Амит Готлиб отметил, что покупатели возвращаются на рынок, потому что они не могут больше ждать. Одни больше не могут платить увеличившуюся арендную плату, другим нужно переехать из родительских домов. Улучшить жилищные условия зачастую нужно после свадьбы и рождения детей. Ставки не снижаются, и есть опасения, что цены вырастут еще больше, ведь в строительном секторе нет рабочих, значит, в дальнейшем возможен дефицит новых домов. Нетанель Шухнер, преподаватель экономики и оценки недвижимости в Колледже академических исследований менеджмента подтверждает, что рынок просыпается как с точки зрения увеличения числа сделок, так и спроса. Он считает, что эта тенденция сохранится и в следующем квартале.

При этом говорить об инвестиционной составляющей этого спроса не приходится. Валовая арендная доходность во втором квартале 2024 года составляла лишь 2, 53%, а в таком же месяце 2023-го – 2,92%, по данным Global property guide. В разбивке по городам наибольшие показатели в Хайфе, но это максимум 3,77%, а нижний порог в этом городе 1,57%. В Иерусалиме доходность может достигать 3,65%, в Тель-Авиве и Беэр-Шеве – 3,29-3,39%. В Раанане она колеблется от 2,07 од 2,3%. Во втором квартале 2024 года арендные ставки за квартиру с двумя спальнями в Тель-Авиве варьировались от 2500 до 2700 долларов США в месяц. В Иерусалиме – $1700-2100.

Платформа Numbeo указывает 2,85-2,96% на август 2024. Многие граждане Израиля предпочитают покупать недвижимость в других странах. Например, они вышли на первое место по сделкам в Тбилиси – их доля в общем объеме иностранных покупателей выросла с 4% в 2023 году до 11% в 2024-м. Жители этой страны проявляют большую активность также в Батуми, что вполне логично. Цены в Грузии ниже, а доходность – одна из самых больших в мире.

Читайте также:

Израиль вводит электронное разрешение на въезд для иностранцев

Что дают при репатриации в Израиль

Документы для репатриации в Израиль. Что нужно в 2024 году