Налоговые льготы в Греции: стимул для инвестиций и фактор роста цен

Фото: Unsplash

Греция предлагает иностранцам несколько налоговых программ — включая режим non-dom и бонусы для пенсионеров. Эти меры обеспечили приток капитала, но также способствовали росту цен на жильё, сообщает портал Ekathimerini. В связи с этим власти ужесточают правила на рынке недвижимости.

Программа non-dom позволяет иностранным гражданам перевести налоговое резидентство в Грецию при инвестировании от €500 000 в течение трёх лет. Вложения могут быть направлены на недвижимость, акции или облигации. Вместе с этим участник получает право на ВНЖ и освобождается от стандартных ставок: вместо них он должен ежегодно платить фиксированную сумму в €100 000 на весь зарубежный доход. Этот режим действует до 15 лет.

Для иностранцев, получающих пенсию, предусмотрены особые условия: при переезде в Грецию применяется фиксированная ставка 7%, которая действует 10 лет. Требуется проводить в стране не менее 183 дней в году, не иметь статуса резидента Греции в течение пяти из шести последних лет и быть гражданином государства, с которым подписано соглашение во избежание двойного налогообложения.

В Греции также продолжает действовать программа «золотая виза», благодаря которой можно получить вид на жительство – без налоговых преференций. С 2024 года в популярных регионах — Афины, Салоники, Миконос, Санторини — минимальная сумма инвестиций увеличена до €800 000. В менее востребованных районах и при покупке переоборудованных коммерческих объектов пороги составляют €400 000 и €250 000 соответственно. В 2024 году иностранные инвестиции в недвижимость по этой схеме достигли €2,75 млрд, что на 28,9% больше, чем годом ранее. Число заявок по «золотой визе» выросло на 11,3%, до 9 381.

Реализация этих программ сопровождалась активным увеличением спроса на жильё, особенно в центральных районах крупных городов и на туристических островах. За последние пять лет (2019–2024) средние цены в Греции повысились на 56%, по данным Global Property Guide, что обеспечило стране 18-е место в международном рейтинге темпов повышения. Однако в долгосрочной динамике прирост оказался умеренным: за 15 лет — всего 4,22%. Это объясняется резким спадом 2010–2015 годов, когда рынок потерял до 50% стоимости, особенно в Афинах и Салониках.

В 2024 году средняя цена квадратного метра в Афинах достигла €2 250 (+10,5% за год), в Салониках — €2 107 (+10,7%). На «Афинской Ривьере» средняя стоимость составляет €3 900, достигая €10 000 в районах Глифада и Вулиагмени. По данным платформы Indomio, в феврале 2025 года цена квадратного метра по стране составила €2 543 (+1,64% год к году). Арендные ставки также демонстрируют рост — до €10,05 за м² (+3,5%).

Бурный рост цен вызвал обеспокоенность среди европейских регуляторов. Центробанк еврозоны признал рынок недвижимости Греции переоценённым на 20–30%. В свою очередь, Совет по системным рискам сообщил, что угрозы финансовой стабильности остаются низкими благодаря макропруденциальным мерам. Тем не менее, аналитики указывают на снижение доступности жилья для местного населения и усиление спекулятивного спроса со стороны иностранных покупателей.

В ответ на эти тенденции греческое правительство начало вводить ограничения. С 1 января 2025 года в афинских районах Колонаки, Кукаки, Панграти и Экзархия действует мораторий на регистрацию новых объектов для краткосрочной аренды. С октября вступят в силу технические требования к арендуемым объектам, включая обязательное наличие окон, вентиляции, естественного освещения и кондиционирования. Одновременно увеличены налоги на краткосрочную аренду: с €1,5 до €8 в сутки в высокий сезон и с €0,5 до €2 в зимний.

Дополнительно изменены, как уже отмечалось выше, условия участия в программе «золотая виза»: минимальные суммы инвестиций увеличены, а география доступных объектов ограничена. Эксперты ожидают, что в 2025 году цены на жильё продолжат расти на 3–5%, но темпы могут замедлиться в 2026-м. Среди факторов давления — снижение доходности, усиление регулирования и дефицит нового строительства.

Обострилась и ещё одна проблема — отсутствие целостной градостроительной политики. В исследовании, опубликованном в журнале Technical Annals, подчеркивается, что пространственное планирование в туристических регионах остаётся фрагментарным, а реализуемые меры — несогласованными и не обеспеченными политической поддержкой. Это ослабляет баланс между конкурентоспособностью, защитой окружающей среды и социальной устойчивостью.

Проблема перегрузки инфраструктуры проявляется не только в жилом, но и в туристическом сегменте. Например, мэр Санторини Никос Зорзос заявил, что остров уже застроен на 20% и «не должен быть допущен ни один новый гостиничный номер», подчёркивая ограниченность местных ресурсов и необходимость контроля.

Все это подчеркивает главную проблему: налоговые стимулы продолжают подпитывать интерес инвесторов, но без системных изменений в регулировании и градостроительной политике это может лишь усилить перекосы на рынке и снизить его устойчивость в перспективе.

Читайте также:

Греция отменит правило продления сроков ВНЖ: что это значит для иностранцев

Греция приняла более 9200 заявок на «золотую визу» в 2024 году: почему растёт интерес инвесторов

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners

Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций