читайте также






В немецком Гессене планируют штрафовать собственников за пустующее жилье

Фото: Wikipedia
Федеральная земля Гессен в Германии разработала закон, который не позволит арендодателям оставлять сдаваемую в аренду недвижимость пустой более чем на шесть месяцев, если они не смогут предоставить веское обоснование, сообщает портал I am expat.
Новый проект представил министр экономики региона Каве Мансури (СДПГ), который отметил, что во Франкфурте, крупнейшем городе Гессена, в настоящее время пустует около 13 000 сдаваемых в аренду объектов недвижимости. И это несмотря на печально известную высокую арендную плату и нехватку жилья в городе. Кризис с доступным жилье актуален по всей стране. Германия столкнулась с самым серьёзным дефицитом жилья за последние 20 лет.
Если новый закон одобрят, местные власти получат право проводить расследования и штрафовать арендодателей, которые подозреваются в том, что оставляли свою недвижимость пустой на шесть месяцев или дольше. Исключения сделают для владельцев, которые смогут обосновать свои действия. К уважительным причинам могут быть отнесены текущий ремонт или споры о наследовании и праве собственности.
На сайте Аussiedlerbote отмечают, что усугубляющийся жилищный кризис в Германии является одной из основных проблем, с которыми сейчас сталкивается страна. В конце 2023 года исследование Фонда Ганса Бёклера выявило нехватку около двух миллионов доступного жилья только в немецких мегаполисах, при этом темпы строительства снижаются. Пустующее жилье усугубляет ситуацию. Ведь все эти квартиры и дома могли бы облегчить напряженный и перегруженный рынок.
Многое зависит от того, захотят ли локальные власти принять закон, разработав собственные подзаконные акты и контролируя пустующие объекты. На данный момент о своей готовности сделать это заявили крупнейшие города Гессена — Франкфурт, Кассель и Висбаден.
Во Франкфурте отдел планирования заявил, что законопроект напоминает им о «запрете незаконного присвоения», который действовал в Гессене до 2004 года. Он гарантировал, что квартиры должны были быть пригодными для проживания и не могли пустовать бесконечно или использоваться в других целях. По словам чиновников, этот закон оказал положительное влияние на рынок жилья. А Висбаден хочет бороться со спекулянтами недвижимостью, которые не сдают свои квартиры в аренду, чтобы впоследствии продать их с большей прибылью.
Ассоциация домовладельцев Haus und Grund Hessen (HuGH) до сих пор была самым суровым критиком, утверждая, что закон Мансури решает проблему, которой не существует. И сейчас реакция аналогичная. Управляющий директор HuGH Юнес Франк Эрхардт заявил, что в Гессене нет проблем с вакансиями жилья. «Ставка в четыре процента как раз соответствует уровню, необходимому для функционирования рынка», – сказал он, добавив, что всегда должен быть резерв сдаваемой в аренду свободной жилой площади.
Ассоциация жилищной промышленности Юго-Западной Германии также раскритиковала законодательство. Она назвала его дополнительной бюрократией, не приносящей ощутимых выгод. Но министр экономики Гессена Каве Мансури настаивает на принятии и реализации законопроекта. Он уверен, что даже добавление нескольких тысяч квартир на рынок арендного жилья Гессена было бы целесообразным. При этом правительство намерено также увеличивать жилой фонд за счет строительства.
Гессен — не единственное немецкое государство, где одновременно существуют проблемы нехватки жилья и длительного простоя пустующих жилых помещений. Согласно данным Федерального статистического ведомства (Destatis) за 2022 год, в Германии насчитывается около двух миллионов пустующих домов, а в Берлине – более 40 000. Закон, похожий на инициативу в Гессене, уже действует в Берлине с 2014 года, а в 2018 году максимальный срок аренды был сокращён до трёх месяцев, при этом власти увеличили штрафы для арендодателей, нарушающих правила.
Для многих остается непонятно, почему арендодатели и жилищные компании оставляют объекты недвижимости пустующими, если он зарабатывают деньги на их сдаче. Эксперты поясняют, что мотивов может быть несколько. Например, порою дешевле оставить объект пустым, чем платить за замену арендатора или за необходимый ремонт. Вдобавок, пустая недвижимость, сдаваемая в аренду, стоит дороже. Если она будет продана, новые владельцы смогут либо сдавать её в аренду, либо переехать без потенциальных административных препятствий, связанных с выселением существующих арендаторов из их съёмных домов. Еще одна причина – ожидание более высокой цены. На перегретом рынке жилья возможны и такие варианты.
Анализ, проведенный компанией ImmoScout24, показал, что за последние два года запрашиваемая арендная плата в крупных городах Германии выросла на 30%, причем сильнее всего от этого пострадали новые арендаторы.
Ситуация более стабильна для домохозяйств со старыми договорами аренды, которые, как правило, предусматривают гораздо более низкую стоимость, но, возможно, ограничение цен (Mietpreisbremse) не будет продлено, как планировалось ранее. В Германии гряду выборы нового правительства 23 февраля 2025 года и в течение переходного периода выполняются только основные обязательства и проекты, которые уже были одобрены.
Согласно пока еще действующему закону, запрашиваемая арендная плата не может быть выше средней ставки за сопоставимые квартиры в том же районе более чем на 10%, хотя есть ряд исключений, например, для новостроек и меблированных квартир. Если его не продлят, то для миллионов людей, проживающих в помещениях крупных компаний, жилье, скорее всего, подорожает. Пока называется возможный рост примерно на 4%, но суммы могут быть и другими.
Сейчас в Мюнхене, самом дорогом городе Германии, запрашиваемая плата за новостройки выросла до €25,08 за кв. м. То есть аренда квартиры площадью 80 кв. м превышает 2 000 евро в месяц – до вычета платы за обслуживания и счетов.
Что же касается строительства, то планы правительства по возведению 400 000 новых домов в год, не выполнены. По словам главы DMB Лукаса Зибенкоттена, фонд доступного жилья находится на «исторически низком уровне» – один миллион домов, снижение объема разрешений на строительство тоже признано максимальным.
Читайте также:
Германии пророчат необратимый спад экономики
Европейцы тратят на жилье около 20% своих доходов
Недвижимость с низкой энергоэффективностью в Германии может подешеветь на 20-30%