Недвижимость с низкой энергоэффективностью в Германии может подешеветь на 20-30%

В Германии уже начали снижаться цены на дома, отапливаемые нефтью и газом, поскольку ФРГ переходит на новые стандарты. Жилье без ремонта, повышающего энергоэффективность, оцениваются ниже, пишет Der Spiegel. Эксперты предполагают, что разрыв в стоимости будет увеличиваться. Расположение больше не является определяющим фактором на рынке недвижимости.

Оливер Адлер, эксперт по недвижимости строительного общества Schwäbisch Hall, отмечает, что после резкого падения цен в 2023 году в нынешнем недвижимость снова стала дороже, в среднем на 2,4%. Причем эти тенденции проявляются по всем классам сектора. Тем не менее, общепринятое мнение о том, что цена жилой недвижимости в основном зависит от ее местоположения, больше неактуально. «Цены колеблются в зависимости от возраста, местоположения и, все чаще, от класса энергоэффективности недвижимости. – пояснил Адлер. – В среднесрочной и долгосрочной перспективе можно ожидать снижения цен на 20-30% в отношении не отремонтированных объектов с рейтингом энергоэффективности D или ниже».

Согласно индексу цен, составленному мюнхенской финансовой компанией Interhype, цены на старые объекты недвижимости, построенные до 1990 года, упали чуть менее чем на 10% в связи с изменением процентных ставок в 2022 году. По данным Interhype, новые объекты недвижимости, возведенные после 2010 года, потеряли всего 5% своей стоимости. Однако с тех пор цены на оба класса недвижимости растут одинаковыми темпами, как сообщила директор по продажам Мирьям Мор. На вторичном рынке повышение оценивается в 4%, на той, что появилась после 2010 года – на 3,4%.

На веб-сайте Immoscout 24 многие заинтересованные стороны теперь с самого начала игнорируют предложения с худшими показателями энергоэффективности от E до H. Они сразу настраивают фильтры с указанием класса D или выше. Ожидается, что в течение следующих тридцати лет все большее число тепловых насосов и систем централизованного теплоснабжения будут постепенно заменять старые газовые или масляные обогреватели. Чем меньше домохозяйств подключено к газовой сети, тем дороже обходится коммунальным предприятиям их эксплуатация. Расходы переносятся на домохозяйства. И в следующем году ожидается значительный рост оплаты. Вдобавок, будет расти и налог на выбросы углерода. В Мангейме коммунальное предприятие MVV объявляет о закрытии газовой сети уже на 2035 год. Аналогичные планы обдумывают и во многих других городах.

Эксперты выдвигают предположение, что изменение климата и игнорирование этих тенденций может привести к падению рынка жилья к 2050 году. Пока это называют не прогнозами, а лишь сценариями, которые возможны при развитии тех или иных явлений. Многие аналитики полагают, что на сегодняшний день важнее геополитические риски. Но в любом случае требования по энергоэффективности становятся все более жесткими и нарушителей будут штрафовать.

Специальный представитель ООН по вопросам климата и финансирования Марка Карни подчеркивает, что дома, отапливаемые ископаемыми ресурсами, устаревают, и они со временем могут стать неликвидными активами – владельцы потеряют вложенные средства. «Появятся заброшенные объекты, которые придётся либо переоборудовать, если это возможно, либо снести и перепрофилировать», — прогнозирует он.

Reuters, между тем, пишет о грядущем повышении цен на жилье в Германии. Издание отмечает, что двухлетнее падение остановится, благодаря снижению стоимости кредитов. В 2025-2026 годах ожидается рост стоимости на 3%.

Цены на жилую недвижимость выросли на 1,3% в период с апреля по июнь по сравнению с первым кварталом, что стало первым увеличением с 2022 года. Согласно последним данным JLL, количество сделок в этом секторе немного выросло за первые девять месяцев года. Старший экономист Moody’s Analytics Дэвид Мьюир ожидает стабилизации и повышения цен на первичном и вторичном рынке по мере дальнейшего снижения ипотечных ставок, но при этом отмечает, что текущие проценты остаются высокими по сравнению со сверхнизкими уровнями 2010-х годов, так что маловероятно резкое повышение стоимости жилья.

По данным Немецкого экономического института в Кёльне, в третьем квартале 2024 года стоимость кондоминиумов выросла на 0,3%, а дома на 1-2 семьи подешевели на 0,3% – относительно такого же периода 2023-го. Динамика неоднозначна. В Берлине цены упали на 1,6% в годовом исчислении, в Дюссельдорфе на 2,1%, в Гамбурге на 0,9%, а во Франкфурте и Мюнхене на 0,1%. В Эссене, Кельне и Лейпциге закупочные цены были выше уровня прошлого года. При квартальном исчислении зафиксирован рост на 3,2% в Эссене и на 1,5% в Мюнхене. В Дортмунде стоимость увеличилась на 0,2%. Во Франкфурте-на-Майне, Берлине и Гамбурге жилье подешевело.

По оценкам Colliers, за первые девять месяцев 2024 года в Германии продано недвижимости на 24,1 миллиарда евро, лишь на 3% больше, чем за такой же период 2023-го. Из этой суммы 17,1 млрд пришлось на коммерческую недвижимость, а 7 млрд – на институциональный сегмент жилья. Эксперты перенесли ожидание подъема в экономике в целом и на рынке недвижимости на 2025 год, отметив, что улучшения есть, но они реализуются медленно. Инвесторы проявляют наибольший интерес к секторам промышленности, логистики, розничной торговли и офисов. Удвоился объем сделок с гостиничной недвижимостью.

В сегменте жилой недвижимости за 9 месяцев заключено около 238 сделок на сумму около 7 млрд евро. Это значительный рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда в 253 сделках было задействовано 5,9 млрд. Аналитики выделяют третий квартал, когда объём сделок составил около трех миллиардов – это самый высокий показатель с начала 2023 года, рост на 83%. Динамика рынка по-прежнему сосредоточена в семи крупнейших городах Германии, на которые приходится 53% от общего объёма. В частности, Берлин (2,3 млрд евро) и Мюнхен (860 млн) были наиболее востребованными локациями в первые девять месяцев. В третьем квартале Мюнхен смог вырваться вперёд, заработав более 500 млн евро, за ним следуют Берлин (360 млн) и Гамбург (73 млн евро).

Аналитики ImmoScout24 подсчитали, что трехкомнатная квартира площадью 80 км на вторичном рынке стоит в среднем 2500 евро за кв. м., а в новостройках – 4016. В Берлине – 4 634 и 6 487 евро соответственно, в Мюнхене 8 498 и 11 169, а в Лейпциге – 2 825 и 4 981 евро. За индивидуальные дома площадью 140 кв. м с участком в 600 квадратов в среднем по стране просили 2 740 евро на вторичном рынке и 3 780 на первичном. В Берлине, соответственно, 4 822 и 6 042, в Мюнхене 8 406 и 10 382, а в Лейпциге 3 696 и 4 486. В этих трех городах квадратный метр в новых домах стоил меньше, чем в новых квартирах, но для всей страны это скорее нетипичная ситуация.

Спрос на жилье вторичного рынка остаётся высоким, при этом на рынке доминируют крупные группы покупателей, особенно частные и семейные офисы. Эти инвесторы всё чаще обращают внимание на уже существующую недвижимость, которая построена относительно недавно. Доходность по ней варьируется от 3,70% до 4,50%. В основном интерес к подобным объектам связан с ограниченным предложением новых зданий и рисками приобретения объектов, которые не были отремонтированы для повышения энергоэффективности. Учитывая значительный рост цен на энергоносители в будущем, это может означать значительные дополнительные расходы для владельцев. Этот фактор становится все более важным.

Читайте также:

Сколько стоят квартиры в разных странах

На европейском рынке недвижимости ожидаются позитивные изменения

Число натурализаций в Германии значительно возросло с 2022 года: лидируют Сирия, Турция и Ирак