читайте также






Министерство финансов прогнозирует падение цен на недвижимость Черногории

Фото: Needpix
Недвижимость в Черногории переоценена из-за роста иностранных инвестиций, пишет портал Vijesti. Министерство финансов прогнозирует медленное снижение цен на подобные объекты до их справедливой стоимости, о чем говорится в проекте Программы экономических реформ (PER).
В программе отмечается, что последняя предварительная оценка отклонения цен на недвижимость от их базовой стоимости в период с 2006 по 2024 год показала, что во втором квартале 2024-го они были умеренно завышены – в меньшей степени, чем в конце 2023 года. Стоимость медленно снижается до справедливой, но это снижение не такое резкое и незамедлительное, как в 2008-2009 годах. «Уже сейчас можно сказать, что рост будет довольно постепенным, что снизит риск ценового пузыря на рынке недвижимости, что положительно скажется на финансовой стабильности», – говорится в PER
По данным Статистического управления Черногории (Monstat), во втором квартале 2024 года средняя цена квадратного метра в новых жилых домах достигла 1820 евро. В столице страны Подгорице показатель составлял €1760 за квадратный метр, а в прибрежных регионах 2110. В центральном регионе средняя цена упала до €960 за кв.м. Примечательно, что в северном регионе за этот период не было зафиксировано ни одной продажи новых квартир.
Monstat сообщает, что в третьем квартале средняя цена квадратного метра жилья в новых зданиях составила по всей стране 1 854 евро, в Подгорице – 1 824, в прибрежном регионе – 1 995, в центральном – 960 евро, а в северном – 1 316.


Платформа Numbeo в конце января 2025 года оценивает квадратный метр квартиры в центре Подгорицы в 2 216 евро, а за его пределами в 1 784 – арендная доходность варьировалась от 5,05% до 5,37%. В Тивате средняя стоимость 2 666 – 3 166 евро за кв. м, доходность – 4,77-6,40%. В Будве эти показатели составляют 2 625 – 2 887 евро и 5,12-6,21%. Средняя цена по стране 1 814 – 2 316, а доходность 5,54-5,70%.
Экономисты заявляют, что стоимость во многом зависит от объема прямых иностранных инвестиций, а не от увеличения объективных затрат. Приток ПИИ в этот сектор составил около 6,4% ВВП в год с 2021-го по сравнению с 3,5% в 2015-2020. Иностранцы, в основном из Сербии, Турции, Германии, России и США, за семь месяцев 2024 года вложили в недвижимость Черногории 237 млн евро, это на 9% ниже, чем за такой же период 2023-го.

Резкое падение цен может негативно сказаться на банках, поскольку недвижимость составляет значительную часть гарантий по кредитам. Впрочем, в стране использовали доступные макропруденциальные инструменты для защиты финансовой стабильности от рисков, которые могут распространиться с рынка недвижимости на банковский сектор.
Комитет экспертов Совета Европы по оценке мер борьбы с отмыванием MONEYVAL ранее отмечал большое количество подозрительных транзакций в Черногории. В отчете организации говорилось, что инвестирование в недвижимость стало наиболее частым методом, используемым для отмывания денег в стране, и необходимы дополнительные усилия для контроля за трансграничным перемещением наличных. Уязвимы также банковский сектор и казино.
Сообщалось о наличии организованной преступной группы, которая владеет в том числе криптовалютой. Эти средства также использовали для покупки недвижимости, затрудняя отслеживание происхождения активов. Подобные тенденции усилились в 2023 году, зафиксированы многомиллионные покупки с использованием цифровых денег. Операции с криптовалютами в Черногории пока юридически не регулируются.
Инвестиции в недвижимость были особенно популярны в рамках программы «золотых паспортов», которую власти Черногории отменили 31 декабря 2022 года. Еще один способ решения проблем с теневой экономикой, который обсуждается в стране, запрет на самостоятельную рекламу и продажу объектов. Если новые правила примут, то сделки станут возможны только при посредничестве агентств. Это повысит цены минимум на 3%, но зато поможет упорядочить рынок, сделать его более прозрачным. Напомним, с 1 января 2024 года утверждены поправки законодательства, повышающие налоги с 3% до 5-6% для некоторых покупателей жилья на вторичном рынке. Эти изменения нацелены в большей степени на недвижимость в бизнес-секторе и премиум-классе.
Также эксперты рекомендуют тщательно проверять документы на жилье и на застройщика, потому что на этом рынке десятки тысяч нелегализованных объектов. В них можно жить, реально осуществить сделку по покупке и продаже, но велики и риски. Некоторую недвижимость из подобной категории невозможно зарегистрировать в соответствии с требованиями закона.
Читайте также:
Сербы и россияне лидируют среди получателей гражданства Черногории
Черногория должна ввести визы для 11 стран, включая Россию
Арендные ставки на жилье Черногории падают из-за отъезда украинцев и россиян