На рынке коммерческой недвижимости Австрии ожидают коррекцию цен

Фото: Рxhere

Австрийский офисный рынок остаётся устойчивым, особенно в таких престижных районах, как Вена, отмечает портал Trader. Выше спрос на помещения, соответствующие принципам ESG, что обусловлено корпоративными целями в области устойчивого развития и ужесточением правил ЕС, требующим строительства энергоэффективных коммерческих зданий.

Новые стандарты

В публикации отмечено, что компании в Европе все чаще отдают предпочтение офисам с зеленой сертификацией, чтобы соответствовать экологическим стандартам, снизить затраты на электроэнергию и улучшить свои профили ESG. Эта тенденция также усилила конкуренцию за модернизированные, экологически чистые офисные помещения, особенно в городских районах не только Вены, но и других частей Австрии, таких как Грац, Линц и Зальцбург, где арендная плата за новые офисные помещения растет.

В то же время гибридные и удалённые модели работы продолжают менять спрос на офисные помещения. Арендаторы сокращают офисные площади, отдавая предпочтение более компактным и качественным объектам в престижных районах. В отчёте CBRE говорится, что 55% опрошенных компаний планируют сократить свои офисные площади в течение следующих трёх лет, отдавая предпочтение гибкости и повышению качества зданий.

Венские офисы

Спрос на доступные офисные помещения в Вене низкий, что эксперты объясняют стагнацией предложений новых зданий ESG. Ситуация изменится в 2025 году, когда на рынке появятся новые офисы на 121 000 квадратных метров. В 2023 году доля вакантных объектов составила исторический минимум – 3,8%. В 2024 году этот показатель снизился до 3,3%. Условия ведения бизнеса остаются сложными, но компании по-прежнему активно ищут новые офисные помещения.

В региональных центрах Линца к 2026 году площадь недвижимости вырастет на 86 000 квадратных метров, в то время как Грац и Зальцбург сосредоточатся на модернизации старой недвижимости, чтобы соответствовать требованиям устойчивого развития. Эти города используют более низкие эксплуатационные расходы и стратегическое развитие для привлечения компаний, которые ищут альтернативы высоким ценам в Вене.

В исследовании Сolliers отмечено, что в 2024 году в Бюро Венского исследовательского форума (VRF-B) было сдано в аренду 144 984 кв. м объектов, что на 0,21% больше, чем в 2023-м (144 683 кв. м). В 4-м квартале было заключено 46 договоров, сдано 38 895 кв. м, что немного выше среднего показателя за квартал (36 246 кв. м). VRF учитывает только современные офисные помещения, которым не более 25 лет. Возможны исключения для полностью отремонтированных объектов, соответствующие особым критериям качества, таким как кондиционирование воздуха, лифты и стандарты экологичности.

Самая значительная сдача в аренду (новая аренда) произошла на субрынке «Внутренние районы – Центральный деловой район» и составила 12 000 кв. м. Это соответствует 30,85% от общего объема аренды на офисном рынке Вены в четвертом квартале 2024 года. Еще одна крупная сделка с объектом площадью 4700 кв. м. зарегистрирована на субрынке «Внутренние районы – Северная Вена».

В 4-м квартале 2024 года доля вакантных площадей в современных офисных зданиях в Вене составила 3,56%. По сравнению с предыдущим кварталом показатель увеличился на 0,18%. Относительно с 4-го квартала 2023-го отмечено снижение на 0,05%. Самый низкий уровень вакантных площадей зафиксирован на Западном субрынке – 1,65%, наиболее высокий на субрынке AirportCity в Вене – 8,12%. Далее следует Prater/Lasallestrasse –5,46%.

Логистика и промышленный рынок

Во второй половине 2024 года оборот складских помещений на логистическом и промышленном рынке Вены и прилегающих территорий составил 40 002 кв. м, что значительно ниже среднего показателя за последние три года. VRF рассматривает складские помещения только в том случае, если они соответствуют определенным критериям качества, таким как высота, пространство для маневрирования и расстояние до автомагистрали.

Отмечается, что по итогам 2024 года будет проанализировано три дополнительных субрынка – «Айзенштадт», «Винер-Нойштадт и Баден» и «Санкт-Пёльтен». В этих регионах наблюдается развитие и освоение площадей, имеющих отношение к венскому рынку. Таким образом, общий объём предложения увеличился до 8,26 млн кв. м по сравнению с концом 2023 года. Это увеличивает запас на 1,5 млн кв. м. Во второй половине 2024 года общий оборот площадей, включая площади, не учитываемые VRF, составил 82 980 кв. м.

В общей сложности в 2024 году Венскому исследовательскому форуму логистики и промышленности (VRF-LI) было сдано в аренду 136 949 кв. м – на 46,45% меньше, чем в рекордном 2023-м (255 734 кв. м), но на 18,76% больше, чем в 2022-м (115 311 кв. м).

Инвестиционные приоритеты

Для австрийского рынка недвижимости характерно низкое предложение как в жилом, так и в коммерческом секторе, что обусловлено высокими затратами на строительство и осторожной деятельностью застройщиков. Это ограничение особенно сильно проявляется в таких городских центрах, как Вена. В то же время растущее внимание к зданиям, соответствующим принципам ESG, меняет инвестиционные приоритеты, особенно на офисном рынке Вены, где преобладают здания, прошедшие экологическую сертификацию.

Эксперты считают, что австрийский рынок недвижимости по-прежнему находится в фазе адаптации, которая началась в 2024 году, и ожидается, что умеренная коррекция цен продолжится в 2025 году. Оптимизм вызывает смягчение условий финансирования, однако геополитические риски и изменение торговой политики, по-прежнему могут влиять на более широкие экономические перспективы, поэтому важно подходить к инвестициям с осторожностью.

Читайте также:

На рынке арендного жилья Австрии выявлена дискриминация иммигрантов

Австрия — страна ЕС с самыми строгими правилами получения гражданства

Европейцы тратят на жилье около 20% своих доходов