Правила ЕС могут повысить стоимость финансирования жилья

Европейская реформа банковского регулирования способна сделать отдельные кредиты на строительство и энергетическое обновление недвижимости дороже. Однако фактическое повышение стоимости жилья пока не установлено: это предупреждение отраслевого объединения, а не подтверждённый результат действия новых норм.

Еврокомиссия готовит банковскую реформу на 2027 год

17 июля 2026 года власти ЕС представили программу повышения конкурентоспособности европейского банковского сектора. Она предусматривает сокращение регуляторных пересечений, развитие трансграничного банковского рынка и пересмотр норм, которые могут ограничивать способность кредитных организаций финансировать экономику.

Программа пока не меняет действующее законодательство и не снижает требования к капиталу банков. Конкретные законодательные предложения должны появиться в первом квартале 2027 года. После этого их предстоит согласовать с Европейским парламентом и Советом ЕС.

Поводом для дискуссии на рынке недвижимости стало заявление немецкого отраслевого объединения ZIA. The European сообщил, что представители отрасли опасаются повышения стоимости проектного финансирования жилья, коммерческой недвижимости и энергетической модернизации зданий.

Из опубликованного материала нельзя делать вывод, что банковские правила уже привели к подорожанию новостроек. Он описывает возможный механизм: если кредит требует от банка больше собственного капитала, кредитная организация может увеличить процентную надбавку, комиссию или требования к застройщику.

Нижняя граница ограничивает внутренние модели банков

Одним из основных предметов спора стала нижняя граница расчёта требований к капиталу, или output floor. Механизм распространяется прежде всего на банки, которые используют внутренние модели для оценки кредитного риска.

Внутренняя модель может показывать, что определённый кредитный портфель менее рискован, чем следует из единого стандартного расчёта. Нижняя граница не позволяет банку уменьшить рассчитанный объём активов, взвешенных с учётом риска, ниже установленной доли результата, полученного стандартным методом.

В 2026 году коэффициент составляет 55%. В 2027 году он увеличится до 60%, в 2028-м — до 65%, в 2029-м — до 70%, а с 2030 года достигнет окончательного уровня 72,5%. Такой график закреплён в Регламенте ЕС 2024/1623, который реализует заключительный этап международных требований «Базель III».

Речь идёт не о прямом увеличении капитала банка на 55% или 72,5%. Регулятор сравнивает два показателя активов, взвешенных с учётом риска: рассчитанный с помощью внутренней модели и полученный стандартным методом с учётом установленного коэффициента. Требования к собственным средствам применяются уже к итоговой величине.

Текущий эффект оказался меньше отраслевых предупреждений

Заявление о том, что нижняя граница уже связывает значительные объёмы банковского капитала, требует оговорки. По результатам стресс-теста Европейского банковского управления за 2025 год, ни один из участвовавших банков не оказался ограничен этим механизмом на переходной основе в течение расчётного периода до конца 2027 года.

При полном применении правил результат меняется: нижняя граница становится обязательной для ряда банков, использующих внутренние модели, а совокупный коэффициент базового капитала первого уровня снижается. Регулятор оценил разницу между переходным и полным режимом в 129 базисных пунктов, из которых около 110 пунктов связано с нижней границей и временными послаблениями при её расчёте. Один базисный пункт равен 0,01 процентного пункта.

Это означает, что долгосрочный риск увеличения капитальной нагрузки существует, но утверждение о её одинаковом и уже наступившем влиянии на весь рынок было бы неточным. Эффект зависит от банка, структуры его активов и применяемого метода оценки риска.

Строительные кредиты могут получить вес риска 150%

Отдельные требования распространяются на финансирование приобретения земли, освоения территории и строительства. В европейском регулировании такие операции называются ADC-финансированием, от английского Acquisition, Development and Construction.

При стандартном подходе таким кредитам обычно присваивается вес риска 150%. Это не означает, что банк обязан зарезервировать сумму, равную 150% кредита. Коэффициент применяется при расчёте активов с учётом риска, на основании которых затем определяется требуемый капитал.

Для жилищного строительства вес может быть снижен до 100%, если проект соответствует двум условиям. Не менее 50% договоров должны приходиться на отвечающие требованиям предварительные продажи, предварительную аренду либо уже заключённые договоры продажи и аренды. При предварительной продаже денежный взнос покупателя должен составлять не менее 10% цены, а при предварительной аренде — не менее трёх месячных арендных платежей.

Кроме того, собственные средства заёмщика должны составлять не менее 25% оценочной стоимости готового жилого объекта. Именно такой порог содержится в окончательных рекомендациях Европейского банковского управления. В первоначальном проекте обсуждалось 35%, но после консультаций показатель снизили.

Для некоторых проектов социального жилья действует более гибкий режим. Требование к собственному участию может быть снижено до 20%, а подтверждённый спрос, превышающий предложение, разрешается учитывать вместо обычного объёма предварительных договоров.

Проектные компании без рейтинга требуют отдельной оценки

Недвижимость часто строится через специально созданные проектные компании. Такая структура отделяет активы, обязательства и денежные потоки конкретного объекта от остального бизнеса девелопера. У новой компании, как правило, нет внешнего кредитного рейтинга.

До 31 декабря 2032 года при расчёте нижней границы банки могут применять вес риска 65% к определённым корпоративным заёмщикам без внешнего рейтинга, если рассчитанная внутренней моделью вероятность их дефолта не превышает 0,5%. После окончания переходного режима вес для многих подобных корпоративных требований может увеличиться до стандартных 100%, если законодательство не будет изменено.

Однако 65-процентный режим нельзя автоматически распространять на каждую проектную компанию. Если кредит относится к приобретению земли, девелопменту и строительству, к нему применяются специальные правила ADC-финансирования. В других случаях требование может классифицироваться как корпоративное или специализированное финансирование. Итоговый вес зависит от юридической и экономической структуры сделки.

Банки способны учитывать окончание временных послаблений уже при выдаче долгосрочных кредитов. Результатом может стать не только более высокая ставка, но и увеличение требуемой доли собственных средств застройщика, ужесточение условий предварительных продаж и дополнительные требования к обеспечению.

ZIA предупреждает о риске для нового строительства

Немецкая федерация недвижимости ZIA представляет через своих участников около 37 тыс. компаний отрасли. Её президент Ирис Шёберль считает, что единые повышающие коэффициенты могут вступить в противоречие с задачей увеличения жилищного строительства.

В своём заявлении о банковском регулировании ЕС организация поддержала планы пересмотреть режим для компаний без внешних рейтингов, специализированного финансирования и кредитов на энергетическое обновление недвижимости.

Это позиция отраслевого объединения, заинтересованного в доступном финансировании девелопмента. Она показывает возможные последствия регулирования для застройщиков, но сама по себе не подтверждает масштаб будущего повышения ставок или цен.

Энергетическая модернизация увеличивает спрос на кредиты

Дополнительная потребность в капитале связана с обновлением европейского фонда недвижимости. Около 75% зданий в ЕС имеют низкую энергетическую эффективность, а ежегодный темп энергетической модернизации составляет примерно 1%.

Обновлённая Директива об энергетических характеристиках зданий предусматривает постепенное сокращение энергопотребления, развитие солнечной энергетики и зарядной инфраструктуры, а также переход к безуглеродному фонду недвижимости к 2050 году. Новые здания государственных организаций должны соответствовать безэмиссионному стандарту с 2028 года, остальные новостройки — с 2030 года.

15 июля 2026 года власти ЕС направили официальные уведомления всем 27 государствам объединения из-за неполного переноса директивы в национальное законодательство. Срок истёк 29 мая. Об этом сообщило энергетическое подразделение Еврокомиссии.

Новые требования увеличивают спрос на долгосрочное финансирование утепления, замены окон, отопительных систем и другого оборудования. Банковская программа предусматривает оценку режима специализированных и проектных кредитов, связанных с энергетическим переходом. Конкретных послаблений для таких займов пока не принято.

€230 миллиардов не являются новыми деньгами

В предыдущей версии формулировка о высвобождении €230 млрд нуждалась в уточнении. Речь идёт не о создании нового капитала и не о деньгах, которые автоматически поступят на рынок жилья.

Отсутствие трансграничных исключений ограничивает возможность перемещения около €230 млрд высококачественных ликвидных активов между компаниями, входящими в одни банковские группы. Такие активы уже находятся на банковских балансах, но не всегда могут свободно перераспределяться между материнскими и дочерними организациями в разных странах.

Смягчение ограничений может позволить банкам эффективнее использовать ликвидность. Оно не гарантирует пропорционального роста кредитования и не предусматривает обязательного направления средств в строительство. Банки смогут использовать ресурсы для корпоративных кредитов, ценных бумаг, инфраструктуры, резервов или других операций.

Рынок почувствует реформу неравномерно

Наибольшее давление могут испытать проекты с высокой долговой нагрузкой, небольшим объёмом предварительных продаж, длительным сроком строительства и ограниченным собственным капиталом девелопера. Более устойчивые проекты с подтверждённым спросом и существенным участием застройщика могут получить 100-процентный вес риска вместо 150-процентного.

На стоимость кредита также влияют ключевые ставки, цена привлечения средств банком, стоимость строительства, залог, ожидаемая доходность проекта и конкуренция между кредиторами. Поэтому невозможно отделить будущий эффект банковских правил от остальных рыночных факторов без данных по конкретным сделкам.

Как сообщают эксперты International Investment, предупреждение ZIA указывает на реальный долгосрочный риск, но исходный материал переоценивает уже наступивший эффект нижней границы расчёта. Стресс-тест не обнаружил банков, ограниченных ею на переходной основе до конца 2027 года. Более корректный вывод состоит в том, что отдельные строительные и проектные кредиты могут подорожать по мере завершения переходных периодов, однако масштаб последствий станет понятен только после публикации законодательных предложений 2027 года. Не следует также представлять €230 млрд как свободные средства для жилищного рынка: это оценка ограниченной перемещаемости существующей банковской ликвидности.

FAQ: правила ЕС и финансирование жилья

Уже ли банковские правила повысили цены на жильё?

Подтверждённых общеевропейских данных об этом нет. Исходная публикация передаёт прогноз отраслевого объединения, а не установленный факт.

Что означает нижняя граница расчёта капитала?

Она ограничивает возможность банка уменьшать оценку активов, взвешенных с учётом риска, при использовании внутренних моделей. В 2026 году минимальная величина составляет 55% стандартного расчёта, а с 2030 года — 72,5%.

Почему строительный кредит получает вес риска 150%?

Строительство связано с риском задержек, перерасхода средств и недостаточного спроса. При выполнении требований к предварительным договорам и собственному участию застройщика вес жилищного кредита может быть снижен до 100%.

Обязан ли застройщик вложить 25% стоимости проекта?

Для применения льготного 100-процентного веса собственные средства заёмщика должны составлять не менее 25% стоимости жилого объекта после завершения. Это не общий запрет на проекты с меньшим участием, но их кредит может получить менее выгодный регуляторный режим.

Что означает оценка в €230 млрд?

Она показывает объём высококачественных ликвидных активов, перемещение которых между подразделениями трансграничных банковских групп ограничено. Это не жилищный фонд и не новый банковский капитал.