Недвижимость на Кипре без права собственности: кто защитит покупателей

Фото: Unsplash

Депутат парламента Кипра Костис Эфстатиу предложил законопроект, направленный на устранение правовой неопределенности, в которой оказались тысячи покупателей. Поправки к Закону о продаже недвижимости (Specific Performance Law) обяжут земельное управление раскрывать информацию о наличии обременений до завершения сделки для защиты от скрытых долгов и юридических рисков, сообщает Cyprus Property News.

Правовая коллизия: тысячи покупателей без прав

Поводом для внесения поправок стало резонансное решение Апелляционного суда по делу о повторной продаже квартиры, принятое в феврале 2025 года. Покупатель утверждал, что не был проинформирован о ранее заключенной сделке по тому же объекту. Суд подтвердил, что Департамент земельных ресурсов (Land Registry) не обязан уведомлять покупателей о существующих договорах купли-продажи – такая функция законом не предусмотрена.

Решение было основано на том, что покупатель сам не воспользовался своим правом запросить выписку о статусе объекта недвижимости до заключения сделки. Районный суд отклонил иск, не усмотрев халатности в действиях госоргана, а вышестоящая инстанция оставила это решение в силе. Позднее Верховный суд также отказал в пересмотре дела, указав, что аргументы заявителя сводились лишь к несогласию с судебным решением, но не содержали правовых оснований для отмены.

Таким образом было подтверждено отсутствие какой-либо ответственности Land Registry за раскрытие информации, что вызвало серьёзную обеспокоенность на рынке. Юристы отмечают, что теперь даже добросовестный покупатель, полностью оплативший жильё, рискует попасть в юридическую ловушку – если не провел собственный запрос в кадастр по форме N 50 и не использовал независимого адвоката.

В публикации подчеркивается: титульный поиск – обязательная мера предосторожности. Если покупатель не может подать запрос лично, это должен сделать независимый юрист, не связанный с застройщиком или продавцом. Запрос позволяет узнать обо всех зарегистрированных договорах, ипотеке, обременениях, судебных запретах и других ограничениях. Стоимость такой справки – €5, язык документа – греческий. Список независимых англоязычных адвокатов на Кипре доступен на сайте британского МИД.

Что меняется: право на информацию о рисках

Предложение Эфстатиу предусматривает конкретное, но значимое изменение в статье 3 основного закона: земельные органы будут обязаны письменно уведомлять стороны сделки о наличии любых обременений на объект – будь то ипотека, судебные иски, залоги или кредиты. Речь идёт о моменте подачи договора купли-продажи в кадастровое управление – именно тогда покупатель сможет получить официальный документ о правовом статусе объекта.

В пояснительной записке к законопроекту отмечено, что такие меры направлены на защиту добросовестных покупателей, которые подали договор в земельное управление, но в дальнейшем не смогли получить титул из-за скрытых обременений.

Частичное решение: помощь только половине

Министерство внутренних дел Кипра параллельно разрабатывает собственный набор мер, чтобы разблокировать хотя бы часть «замороженных» дел. Глава ведомства Константинос Иоанну сообщил, что обновленное регулирование позволит урегулировать около половины случаев, когда на момент подачи договора не было зарегистрированных обременений. В этих ситуациях будет разрешен принудительный перевод титула на имя покупателя.

Однако судьба оставшихся 50% покупателей остается неясной. Они уже оплатили недвижимость и выполнили свои обязательства, но по-прежнему не обладают правом собственности.

Масштабы проблемы: незарегистрированная недвижимость и риски

Несмотря на многолетние усилия властей, значительная часть недвижимости на Кипре по-прежнему остаётся без титулов собственности. В 2014 году таких объектов насчитывалось около 120 000, и хотя к 2022 году это число сократилось до 19 190, процесс выдачи титулов продвигается медленно. Это означает, что тысячи владельцев формально не имеют законного права на владение своей недвижимостью, а покупатели рискуют приобрести объект с неурегулированным правовым статусом, сообщает портал Estate of Cyprus. Проблема остается актуальной, несмотря на сокращение количества неоформленных объектов.

Дополнительный риск для покупателей заключается в так называемых «обременениях по планировке». В ряде случаев на титул может быть наложена отметка о «незаконных работах» – например, если здание было построено с отклонениями от утвержденного плана или с нарушением градостроительных норм. Подобная пометка делает невозможной ни продажу, ни передачу недвижимости в залог до устранения нарушений.

При этом многие покупатели узнают об ограничениях уже после сделки, особенно если не проводили предварительную юридическую проверку. Эксперты предупреждают, что титул с пометкой о нарушениях может оказаться таким же рискованным, как и его полное отсутствие.

Программа амнистии: частичная легализация

Для легализации некоторых категорий построек в 2024 году была введена временная программа амнистии, напоминает Cyprus Mail. Она позволяет узаконить незначительные строительные отклонения и получить титул собственности. Однако срок действия ограничен: с сентября 2024 по март 2025 года, и сама программа имеет весьма узкий охват. В частности, она не распространяется на владельцев, не имеющих постоянного вида на жительство, и не решает вопрос с крупными нарушениями.

Таким образом, даже при наличии действующего договора и оплаты покупка недвижимости на Кипре может обернуться серьезными юридическими сложностями. До принятия системных мер, включающих полную прозрачность реестра и контроль за планировочными отклонениями, риск «титульных ловушек» будет сохраняться.

Пока законопроект находится на стадии обсуждения, потенциальным покупателям недвижимости на Кипре настоятельно рекомендуется проверять юридическую чистоту объекта с участием независимого юриста. Отсутствие титула остается одной из ключевых юридических угроз для владельцев жилья на острове, особенно при сделках с объектами, обремененными кредитами застройщика.