Рынок недвижимости Андорры: рост цен и динамика аренды

Фото: Wikimedia

В 2025 году рынок недвижимости Андорры сохраняет положительную динамику: ограниченное предложение и стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов поддерживают рост цен. Налоговая среда остаeтся привлекательной, а спрос на жильe высок среди покупателей и арендаторов. При этом доходность вложений может оказаться незначительной в связи с недостаточной заполняемостью.

Рост стоимости жилья

С 2019 по 2024 год средняя цена квадратного метра жилья в Андорре выросла почти на 50 % — с 3 112 до 4 582 евро. Только в 2024 году повышение достигло 14,4 %, а в первом квартале 2025-го цены увеличились ещё на 4,86 % по сравнению с октябрем-декабрем. По данным Global Property Guide, это один из самых устойчивых темпов роста в Европе.

Наибольшие темпы прироста наблюдаются в Escaldes-Engordany, где стоимость жилья достигла €5 689 за кв. м, увеличившись за год на 20,1 %. В Andorra la Vella цены выросли до €5 032 (+5 %), в La Massana — до €4 221 (+13,7 %). В более доступных районах, таких как Encamp и Sant Julia de Loria, стоимость жилья колеблется в диапазоне €3 600–4 100, но даже там прирост за пять лет превышает 50 %.

Доходность аренды

Рост цен сам по себе не гарантирует выгодную аренду. Инвесторам важно понимать, в каких случаях вложения действительно приносят доход — особенно в условиях сезонного спроса и действующих ограничений на краткосрочную сдачу. По данным платформы AirROI, аренда в туристических районах Андорры приносит заметный доход только при высокой загрузке. Например, в Эль-Тартер средняя ставка составляла $304 в сутки, однако средняя годовая загрузка низкая – всего 32,4 %. Это даёт валовой доход около $27 700 в год. Лишь 10 % самых доходных объектов приносят более $7 000 в месяц, при ставке $647 за ночь и загрузке до 66 %.

Медианный уровень дохода — около $1 800 в месяц. Для наименее востребованных объектов доход не превышает $850 при загрузке около 13%. Более 60 % предложений ориентированы на аренду сроком от 30 дней, что связано как с сезонностью, так и с ограничениями, введёнными в 2023 году. Сдача на короткий срок допускается лишь в ограниченном числе случаев и строго регулируется.

Аналитики Global Property Guide отмечают, что в четвёртом квартале 2024 года индекс стоимости съемного жилья в княжестве вырос на 4% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Средняя рентабельность объектов составляет около 5,8 %, наилучшие показатели — у квартир с 1–2 спальнями.

Порядок покупки и регулирование

Иностранные граждане, не проживающие в Андорре на законных основаниях не менее двух лет, обязаны получить специальное разрешение правительства на покупку недвижимости. Для этого необходимо подать заявление, указать источники финансирования, цель приобретения и при необходимости приложить дополнительные документы. Разрешение выдается после рассмотрения заявки профильными структурами, сообщает портал MCA Andorra.

После получения одобрения сделка проводится через нотариуса и регистрируется в кадастре. Без этого покупка невозможна – даже при наличии средств и заключённого соглашения с продавцом.

Дополнительные расходы:

налог на передачу права собственности (IGI) — 4,5 % от стоимости;

нотариальные и регистрационные сборы — от 0,5 до 1 %;

комиссия агентства недвижимости — до 5 %.

С 2023 года в стране действуют ограничения на краткосрочную аренду, прежде всего в популярных туристических зонах — таких как курортные районы и центральные части городов. Меры направлены на сдерживание спекулятивного роста цен и защиту доступности жилья для местного населения. В результате инвесторы всё чаще делают ставку на долгосрочную аренду — как более стабильную и контролируемую форму использования недвижимости.

Перспективы: экономика и жилье

Согласно оценкам МВФ, экономика Андорры остаётся устойчивой: рост ВВП в 2024 году составил около 2,1 %, в 2025 ожидается замедление до 1,5–1,7 %, после чего темпы стабилизируются на уровне 1,5 %. Инфляция снижается и, по прогнозам, останется в пределах 2–2,5 %.

Специалисты Esales International полагают, что рост цен на недвижимость сохранится до конца 2025 года благодаря ограниченному предложению, выгодной налоговой среде и притоку иностранных инвесторов.

При этом некоторые аналитики считают, что темпы повышения стоимости жилья могут замедлиться при снижении спроса. Ранее президент Ассоциации агентов по недвижимости Андорры (AGIA) Жерар Каселлас пояснил, что процесс корректировки цен обычно занимает четыре-пять кварталов или около двух лет. «Сейчас мы, похоже, находимся в фазе сдерживания цен с небольшой тенденцией к снижению активности», – говорил он в конце 2024 года.

Читайте также:

Для получения ВНЖ Андорры теперь нужно учить каталанский язык

Глобальный рынок недвижимости: динамика цен и прогноз от Knight Frank

Мировой рынок недвижимости в 2025 году: рост на фоне турбулентности

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners

Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций