Глобальный рынок недвижимости: динамика цен и прогноз от Knight Frank

Компания Knight Frank опубликовала отчет за IV квартал 2024 года, в котором проанализировала изменение цен на жилье в 55 странах мира. Средний годовой прирост составил 2,6%, что существенно ниже долгосрочного тренда на уровне 4,8%. Аналитики считают, что восстановление рынка возможно только при дальнейшем снижении ставок.

Лидеры и аутсайдеры

Лидером номинального роста стала Турция, где жилье за год подорожало на 29,4%. Однако с учетом инфляции реальная стоимость недвижимости в стране снизилась на 10,4%, что делает этот результат худшим в выборке из 55 стран, включенных в индекс. Этот пример подчеркивает важность учета реальной динамики: номинальный рост может скрывать падение покупательной способности и снижение инвестиционной привлекательности.



Высокие темпы прироста зафиксированы в Болгарии (+16,5%), Польше (+14,4%), Португалии (+13,7%), Хорватии и Венгрии (по +12,3%). Эти страны демонстрируют устойчивый внутренний спрос и умеренную инфляцию. В Венгрии, несмотря на сильную годовую динамику, в последнем полугодии отмечен незначительный спад, что может сигнализировать о смене тенденции или колебаниях на рынке. Нидерланды показали рост на 10,9%, восстанавливаясь после периода охлаждения. Похожая картина наблюдается в Северной Македонии (+10,6%) и Тайване (+10,4%).



В середине рейтинга находятся рынки с умеренным ростом – от 5 до 9% в годовом выражении. Среди них Ирландия, Литва, Япония, Словения, Израиль, Испания, Мексика, Исландия. В Литве, например, за полгода жилье подорожало на 4,5%, что подтверждает устойчивость тренда. Эти рынки объединяет осторожное восстановление спроса на фоне стабильной макроэкономической ситуации.



Слабейшие результаты зафиксированы в Китае (-8,6%), Гонконге (-8,2%), Финляндии и Украине (по -5,5%). Существенные минусы также в Чили, Франции, Вене и Нью-Йорке. В большинстве случаев это связано с высокими ставками, снижением доверия и ослаблением инвестиционного спроса. Франция, например, потеряла 2,1% за год на фоне снижения ипотечной доступности и стагнации доходов.



Анализ с учетом инфляции показывает, что реальные цены на жилье достигли пика в первом квартале 2022 года и с тех пор сократились на 3,6% за два года. Это самое заметное падение со времен мирового финансового кризиса. Причиной стали одновременно высокие ставки и ускоренная инфляция, особенно ощутимая в странах Европы и Северной Америки. По данным Knight Frank, отмечен номинальный рост в 80% стран, включенных в индекс, однако устойчивое увеличение реальной стоимости наблюдается лишь в ограниченном числе рынков.



Несмотря на скромный рост в четвертом квартале, глобальный рынок жилья остается в фазе замедления. Knight Frank ожидает, что дополнительные снижения процентных ставок в 2025 году могут вернуть рынок к росту – если инфляция в развитых странах начнет замедляться. Глава глобального исследовательского подразделения Knight Frank Лиам Бейли подчеркнул: «Цены на жилье во всем мире растут, хоть и умеренно. Эффект от прошлогодних снижений ставок частично угас, и для возвращения к устойчивому росту необходима новая волна смягчения политики».

Элитная недвижимость

Дополнительную картину дает Prime Global Cities Index Q4 2024, в котором отслеживаются цены на элитное жилье в 44 крупнейших городах мира. В 2024 году средний годовой рост в премиальном сегменте составил 3,2% – выше показателей середины года, но все еще ниже 20-летнего среднего уровня в 5,3%. Согласно отчету, две трети городов продемонстрировали положительную динамику, и менее 20% – отрицательную.



Сеул стал лидером года с приростом 18,4%. Манила показала 17,9% годового роста, хотя в последнем квартале цены снизились на 7,6%. В Дубае рост составил 16,9%, в Токио – 12,7% за год и 10,6% за квартал. Также в десятку вошли Найроби (+8,3%), Дели (+6,7%), Мумбаи (+6,1%) и Мадрид (+5,5%). Европейские города, такие как Лиссабон (+5,3%), Цюрих (+4%) и Дублин (+3,9%) продемонстрировали скромный, но устойчивый рост.



А вот в Лондоне (-1%), Пекине (-4,2%), Вене (-2,6%) и Гонконге (-2,8%) цены снизились, отражая влияние локальных ограничений и снижения глобального инвестиционного интереса. Районы Северной Америки (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес) также входят в список городов с нулевой или отрицательной динамикой.



Лиам Бейли отметил, что путь к снижению ставок стал более сложным в последние месяцы, поскольку инфляция в развитых экономиках не снижается так быстро, как надеялись регуляторы. Однако большинство аналитиков ожидают, что именно новые понижения в 2025 году станут ключом к возобновлению роста.