Рынок недвижимости Сербии: цены растут, спрос смещается в регионы

Республиканский геодезический институт сообщает, что рынок недвижимости Сербии в 2024 году продемонстрировал уверенный рост. Совокупная стоимость зарегистрированных сделок достигла 7,4 млрд евро, что на 15% превышает показатель 2023-го. Общее количество заключённых договоров купли-продажи на 4,2% больше — 126 787.





Наибольшую активность показал сегмент жилья — количество сделок увеличилось на 12,8%, а совокупная стоимость на 21,1%. Кроме того, отмечается умеренный рост цен на квартиры с годовым темпом повышения около 5%. Количество договоров с домами, сельскохозяйственными землями и гаражными местами осталось стабильными, но при этом наблюдалось увеличение общей рыночной стоимости – на 15%, 11,9%, 7,5% соответственно. Земля под строительство подорожала на 18,5%, несмотря на снижение количества договоров на 3% по сравнению с 2023 годом.

На жилье пришлось 55,6% от общей стоимости сделок на рынке, что эквивалентно 4,1 млрд евро. Другие направления существенно отстают:

дома — 601,3 млн (8,1%);

земли под строительство — 541,4 млн (7,3%);

коммерческие помещения — 326 млн (4,4%);

сельскохозземли — 266,6 млн (3,6%).

Из всех сегментов только в секторе коммерческих площадей зафиксировано снижение количества сделок по сравнению с предыдущим годом на 4%, а также падение оборотной стоимости на 7,4%.



Наибольшая активность на рынке жилья сохранилась в Белграде, где было сосредоточено 54% от общей стоимости сделок с квартирами. Однако значительно вырос интерес и к другим крупным городам. В Нише количество сделок с квартирами увеличилось на 48%, а их стоимость — на 97%. В Крагуеваце рост составил 40% и 87% соответственно, в Нови-Саде — 30% и 53%. В самом Белграде количество сделок увеличилось на 8%, а их общая стоимость — на 9%. По числу зарегистрированных сделок лидировал округ Нови-Сада — 11 744 договора купли-продажи. Самый высокий денежный оборот отмечен в центральной части Белграда — 1,5 млрд евро.

Одним из факторов роста стало смягчение монетарной политики Национального банка Сербии и ЕЦБ. В результате повысились объемы кредитования. В 2024 году 10% сделок с недвижимостью заключены с ипотекой — это на 3 процентных пункта выше, чем в 2023-м. В сегменте квартир доля подобных операций выросла с 17% до 22%.



По объему вложенных в недвижимость средств среди городов первое место тоже занял Белград – 3 531,1 млн евро (47,6%), далее следовали Воеводина – 2 041,7 млн (27,5%), Шумадия и Западная Сербия – 1 150,4 млн. (15,5%). Доля Южной и Восточной Сербия составили 9,4% или 697,4 млн евро.





Рынок элитной недвижимости также установил новые ценовые ориентиры. Самая высокая стоимость квадратного метра квартиры зафиксирована в районе Белград на воде – 11 811 евро.

Наиболее дорогие продажи объектов недвижимости:

квартира — 2, 5 млн евро;

дом — 4 млн (район Савски Венац, Белград);

гаражное место — 73 000 (район Врачар).

В сегменте коммерческой недвижимости максимальная цена за кв. м составила 12 969 евро, а крупнейшая сделка — 3 098 790. На рынке сельскохозяйственных земель рекордная сумма договора отмечена в муниципалитете Сомбор — 8,15 млн

Основными участниками рынка остались физические лица-резиденты Сербии — на их долю пришлось более 90% всех сделок. Они приобретали квартиры в основном для собственного проживания. Однако доля покупок с инвестиционными целями — в том числе для сдачи в аренду — также продолжает расти, особенно в крупных городах. Компании участвовали преимущественно в сделках с земельными участками и коммерческой недвижимостью. Зарубежные покупатели занимали незначительную долю, сосредотачиваясь в основном в Белграде и на объектах премиум-сегмента.



По данным Cushman & Wakefield, в Белграде и других крупных городах Сербии в 2025 году сохраняется высокий спрос на новое жильё, особенно в районах с развитой инфраструктурой. Ожидается умеренный рост цен на 5–6%. Аналитики подчёркивают, что спрос формируется преимущественно за счёт местных покупателей, в то время как рынок офисной недвижимости восстанавливается медленнее и продолжает зависеть от гибких форматов аренды и корпоративного спроса.

Портал Investropa пишет о возможном росте инвестиционного спроса в Нови-Саде, Нише и Крагуеваце — не только со стороны местных покупателей, но и региональных инвесторов с Балкан.

При этом многие эксперты снизили прогнозы по развитию Сербии. Центральный банк страны ранее ожидал роста ВВП на 4,5% на 2025 год, в мае заявил о 3,5%. Всемирный банк ранее оценивал возможное повышение на 4%, теперь тоже на 3,5%. Международный валютный фонд изменил грядущие показатели с 4,2% до 3,5% на основании того, что замедлился рост реального личного потребления.

В обзоре Fitch Ratings зафиксировано понижение с 4,2% до 3,8%, хотя позитивный рейтинг страны сохранен. Среди факторов неопределённости названы потенциальные последствия геополитических потрясений и снижение внешнего спроса. Вместе с тем Fitch подчёркивает устойчивость внутреннего спроса и банковского сектора, а также низкий уровень государственного долга.