Португалия готовит повышение налога IMT для иностранных покупателей жилья

Фото: mcs.pt

Правительство Португалии планирует увеличить ставку IMT для нерезидентов, сообщает Idealista. Таким образом планируется повысить справедливость на рынке и перераспределить нагрузку. Изменения не коснутся эмигрантов португальского происхождения. Эксперты ожидают снижения инвестиционной привлекательности, а юристы говорят о спорных моментах со стороны европейского законодательства.

Налог на передачу прав собственности при покупке жилья (IMT) сейчас варьируется в зависимости от типа объекта и может достигать 8%. Новая инициатива предполагает дополнительную нагрузку на иностранцев, не имеющих статуса резидента в стране. Министр инфраструктуры и жилья Мигел Пинту Луш сообщил, что эта мера включена в будущий фискальный пакет, который правительство представит в ближайшие недели. Она направлена не на увеличение доходов бюджета как основной цели, а на достижение большего баланса между интересами государства и доступностью жилья для граждан Португалии.

Подчеркивается, что эмигранты, то есть португальцы, живущие за рубежом, не попадут под новые правила. Власти намерены разграничить разные категории: сохраняющих связь со страной, участвующих в экономике и приобретающих недвижимость исключительно как второй дом или инвестицию. В этом правительство видит элемент справедливости: налоговая нагрузка будет выше для тех, кто не вносит регулярного вклада в систему.



В обзоре Madeira Corporate Services отмечено, что эта мера станет частью более обширного пакета, который направлен на корректировку ситуации на рынке жилья. Среди других изменений снижение НДС до 6% для строительных проектов стоимостью до 648 тысяч евро. Такой же порог предлагается применять к новому арендному жилью – при условии, что месячная арендная плата не превышает 2 300 евро. Правительство объясняет выбор лимитов средними рыночными условиями в Лиссабоне, Порту и других муниципалитетах с высокой нагрузкой.

Для арендодателей предусмотрены налоговые стимулы: доход по умеренным ценам будет облагаться по сниженной ставке. Такая льгота должна сделать сдачу жилья более привлекательной и увеличить предложение на рынке. Для снимающих жилье предлагается увеличение налоговых вычетов. Расходы на аренду можно будет списывать в большем объеме – лимит возрастет до 900 евро в 2026 году и до 1 000 евро в 2027-м.

Юристы Madeira Corporate Services отмечают, что наиболее спорная часть пакета связана с повышением IMT для нерезидентов. Это решение становится отходом от принципа равного обращения, который долгие годы применялся в сфере налогообложения недвижимости. Конституция Португалии в статье 13 закрепляет равенство всех перед законом и запрещает введение преимуществ или ограничений по территориальному признаку. Повышение IMT только для иностранцев может быть оспорено в судах. На уровне Европейского союза дополнительным барьером может стать принцип свободы движения капитала, закрепленный в статьях 63-66 Договора о функционировании ЕС.



Европейский суд неоднократно отменял меры, которые устанавливали дискриминационные налоговые режимы для резидентов и нерезидентов. Португалии придется доказать, что введение надбавки необходимо для защиты общественных интересов, а также отсутствие более мягких альтернативных мер.

Для иностранных покупателей это означает рост первоначальных расходов и повышенную правовую неопределенность, что сочетается с невысоким уровнем арендной доходности. По данным Global Property Guide, средний показатель по стране снизился с 4,96% в 2024 году до 4,57% во втором квартале 2025-го. Самый высокий уровень в Сетубале – 5,08%, на втором места Брага – 4,74%. Далее следуют Фаро (4,73%), Порто (4,52%) и Авейро (4,49%). В Лиссабоне рентабельность оценивается в 3,86%. Для сравнения: в Грузии средняя арендная доходность жилья составляет 8-9%, а брендовая отельная недвижимость обеспечивает еще более высокий результат. Этот сегмент считается одним из самых устойчивых на рынке и демонстрирует стабильность даже в периоды геополитической турбулентности.

Аналитики отмечают, что изменения способны снизить привлекательность Португалии для инвесторов, несмотря на благоприятные климатические и инфраструктурные условия. Тем более, что в стране уже наблюдается сокращение спроса на аренду жилья.