Ипотечные ставки в США снизились впервые за три недели

Фото: Pxhere

Средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США снизилась с 6,34% до 6,3% к 5 октября 2025 года. Это произошло впервые за три недели, сообщает Bloomberg со ссылкой на данные Федеральной корпорации жилищного кредита (Freddie Mac). Падение незначительное, но аналитики полагают, что это начало стабилизации после летней волатильности рынка.

Федеральная резервная система США возобновила снижение ключевой ставки на фоне замедления рынка труда, где сохраняется низкий уровень увольнений и ослабленный спрос на рабочую силу. Кредитные проценты по-прежнему вдвое выше, чем в период пандемии, но уже заметно ниже пиков середины 2025 года, что немного повышает покупательскую способность потенциальных заемщиков. Впрочем, количество заявок на новую ипотеку не выросло. Многих сдерживает высокая стоимость жилья и неуверенность в экономических перспективах. При этом некоторые домовладельцы воспользовались удешевлением заимствований для рефинансирования существующих займов.



Настроения на рынке усугубляет продолжающийся шатдаун федерального правительства. Работа не ведется с 1 октября, в связи с тем, что Конгресс не принял закон о финансировании бюджета на новый финансовый год. По данным National Conference of State Legislatures (NCSL), около 750 000 федеральных сотрудников отправлены в неоплачиваемый отпуск, а большинство ведомств приостановили деятельность.

Reuters со ссылкой на Минфин США сообщает, что шатдаун уже отражается на экономике: ресурсы перераспределяются на приоритетные выплаты, а остальные ведомства сталкиваются с задержками операций. Жизненно важные службы – оборона, здравоохранение и программы национальной безопасности – продолжают функционировать в ограниченном режиме. Спикер Палаты представителей Майк Джонсон предупредил о риске самого затяжного шатдауна в истории, если Конгресс не достигнет соглашения в ближайшие недели.



По данным опроса Redfin, около 17% американцев отложили крупные покупки, включая жилье и автомобили. Главный экономист компании Дэрил Фэйрвезер пояснила, что закрытие правительства подрывает уверенность потребителей: «Оно не только лишает части сотрудников зарплаты, но и расшатывает финансовое чувство стабильности. Люди думают, что уже пережили инфляцию, тарифы, потери рабочих мест, нестабильный фондовый рынок – и теперь еще приостановку правительства. Они не понимают, что будет дальше.

Условия для покупателей остаются сложными. Цены на жилье практически не снижаются, а количество предложений ограничено. Большинство нынешних домовладельцев оформили кредиты под менее чем 6% и не спешат выставлять объекты на продажу, понимая, что новая ипотека обойдется дороже. Это сдерживает вторичный рынок и мешает формированию устойчивого спроса. За четыре недели, завершившиеся 5 октября, количество заключенных сделок упало на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – это самое сильное снижение за последние пять месяцев. На продажу типичного дома уходит 48 дней – на неделю больше, чем год назад. Это самый длительный срок с сентября 2019 года.



Эксперты, опрошенные Reuters, ожидают, что стагнация на рынке жилья США сохранится как минимум до конца следующего года: высокие ипотечные ставки продолжают подавлять спрос, а заметное восстановление возможно не раньше 2027 года. Низкий спрос покупателей уже привел к снижению цен на жилье. Индекс S&P CoreLogic Case-Shiller, охватывающий 20 крупнейших мегаполисов, падает четыре месяца подряд – впервые с февраля 2023 года. По оценкам экспертов, жилье в США подорожает всего на 2,1% в 2025 году и на 1,3% в 2026-м, что значительно ниже июньских прогнозов (по 3,5%). К 2027 году рынок может восстановиться до роста на уровне 3%.

ФРС наверняка продолжит смягчение денежно-кредитной политики, однако ипотечные проценты зависят еще и от доходности долгосрочных облигаций, которая остается высокой. Средняя ставка по 30-летним кредитам, по оценкам экспертов, составит 6,37% в 2026 году и 6,2% в 2027-м – заметно выше докризисных 4%. Продажи на рынке вторичного жилья, на который приходится свыше 90% всех сделок, останутся на уровне около 4 млн в год. Для сравнения: в начале 2021 года этот показатель достигал 6,6 млн, отражая масштаб падения активности покупателей.

Главный международный экономист ING Джеймс Найтли отмечает, что рынок недвижимости сталкивается с нарастающими рисками. Он считает, что на фоне ослабления рынка труда спрос на жилье будет оставаться низким, а в случае роста безработицы появятся вынужденные продавцы, неспособные обслуживать свои кредиты. Эксперт допускает снижение цен в течение ближайших 6-12 месяцев, но подчеркивает, что для большинства молодых американцев покупка собственного дома по-прежнему остается недостижимой.



Ожидаемое снижение ставок даст лишь умеренное облегчение: оно способно немного улучшить доступность ипотечных кредитов, но не изменит общей картины. Рынок жилья США, по оценкам экспертов, еще надолго останется в состоянии «осторожного равновесия» между высокой стоимостью заимствований и слабым покупательским интересом.