Частная ипотека в США: рекордный рост и системные риски

Фото: Pixabay

Частные ипотечные кредиторы в США нарастили выдачи до рекордных уровней, но уже появились первые сбои. В Балтиморе завышенные оценки недвижимости сорвали сделки и заставили компании ограничить новые займы, сообщает Bloomberg. Такие сигналы усилили опасения, что проблемы могут распространиться и на другие города.

Крупные фонды KKR, Apollo’s Athene и Temasek вложили капитал в рынок частных ипотечных кредитов и вывели его из маргинальной ниши в часть глобальных финансов. Пулы таких займов уже оказались на балансах пенсионных фондов, страховщиков и хедж-фондов, а сам сегмент превратился в «шестеренку инвестиционной машины». Глава Национальной ассоциации частных кредиторов Джон Хорник отметил: «Когда делаешь 40 займов в год, можно посетить все объекты, но сегодня процесс стал институциональным, и контроль ослаб».



Даже отдельные сбои начинают приобретать системное значение. Балтимор стал отправной точкой кризиса доверия: партнер Dominion Financial Джек Бевье сообщил, что конкуренты массово останавливают выдачи, повышают ставки или снижают лимиты, реагируя на «завышенные оценки». Он подчеркнул, что Dominion не связана с этими заемщиками и продолжает кредитование. Крупный игрок Kiavi в июле заморозил брокерские сделки «из избыточной осторожности», заявив, что активно мониторит рынок, чтобы определить «момент снятия паузы». «Вопрос, станет ли это черным лебедем или индикатором системного риска», – резюмировал Бевье.

Локальные инвесторы уже теряют позиции. Агент и застройщик Джонатан Кирк рассказал, что дорогое краткосрочное финансирование вынуждает его искать постоянные кредиты при более жестких требованиях. Его сделка по покупке дома за $191 тыс. рухнула: кредитор отказался профинансировать покупку в последний момент. В другом случае покупатель воспользовался хаосом и в самый последний момент потребовал снизить цену.

В Калифорнии разгорелся спор между Toorak Capital и Private Money Lenders. Компания Toorak, поддерживаемая KKR, заявила, что ее партнер в течение нескольких лет продавал одни и те же займы разным инвесторам. В иске говорится о 70 сделках за четыре года, включая дом в Ист-Хэмптоне. Отсутствие документов не позволило Toorak зарегистрировать залог, а при попытке изъять объект заемщик заявил, что вносит платежи другому кредитору. Представитель PML Майкл Камаринос категорически отверг обвинения, назвал конфликт вопросом документации и подчеркнул, что стороны ведут переговоры о мирном решении.



Кредиторы усиливают меры контроля. Джон Хорник разрабатывает «черный список» по образцу Fannie Mae и Freddie Mac, который позволит исключать из сделок ненадежных оценщиков, титульные компании и заемщиков. Параллельно Forecasa готовит «отчеты с красными флажками» и собирается включить в первый выпуск 11 тыс. клиентов с отрицательной историей. Генеральный директор Forecasa Шон Морган отметил, что кредиты в этом сегменте выдаются под лозунгом «скорость закрытия сделок», и именно этот принцип сегодня вызывает пристальное внимание на всех уровнях рынка.

На саммите в Юте выступил Мэттью Кокс – бывший мошенник, проведший в тюрьме больше десяти лет и написавший книгу Shark in the Housing Pool. Его участие стало не техническим тренингом, а скорее провокационной вставкой в программу. Кокс назвал две главные угрозы: возможность легко подделать документы онлайн и реализовать схему без личного присутствия на объекте или у юриста. Он подчеркнул, что технологии действительно помогают выявлять нарушения, но одновременно замедляют получение кредита для добросовестных заемщиков. «Придется жить с определенным уровнем мошенничества», – заключил он.



Частные ипотечные кредиты превратились в опору глобальных инвесторов, но стремительное расширение обнажило уязвимости. Усиление контроля и внедрение систем саморегуляции определят, останется ли этот сегмент привлекательным или превратится в источник новых потрясений.

Параллельно меняется и ситуация на массовом рынке жилья. Процент по долгосрочным займам в США опустился до минимального уровня за десять месяцев. По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летним кредитам с фиксированным платежом в конце августа 2025 года составила 6,56%. Неделей ранее показатель держался на отметке 6,58%. Снижение не вернуло активность покупателей: количество сделок остается ограниченным. Национальная ассоциация риелторов зафиксировала падение индекса предварительных соглашений о перепродаже жилья второй месяц подряд.

Слабый спрос уже отражается на владельцах. По подсчетам Redfin, в июле предложение сократилось примерно на 14 тыс. объектов по сравнению с маем. Это первое уменьшение с июля 2023 года, когда доступность жилья приблизилась к историческому минимуму. «Покупатели отпугнуты высокими ценами, дорогими кредитами и экономической неопределенностью, а теперь продавцы отпугнуты тем, что отпугнуты покупатели», – сказал Асад Хан, старший экономист Redfin. Он отметил, что многие собственники снимают объекты с рынка или вовсе не выставляют их, потому что другие квартиры и дома месяцами остаются без движения и в итоге продаются дешевле запрошенной суммы.

Предложение по-прежнему значительно превышает спрос. Разрыв достиг 36,3% – самого большого показателя с 2013 года. В ряде городов Флориды и Техаса количество выставленных объектов более чем вдвое выше числа реальных покупателей, подсчитали аналитики Redfin.