Офисы Манхэттена превращают в жилье: волна редевелопмента в Нью-Йорке

Фото: Bloomberg

Власти Нью-Йорка и крупнейшие девелоперы запускают масштабную программу преобразования офисов в жилые дома. В центре Манхэттена готовятся проекты, которые добавят тысячи новых квартир и помогут сократить острую нехватку жилья в городе, сообщает Bloomberg.

Проект Pfizer и начало преобразований

Бывшая штаб-квартира Pfizer на Ист-42-й улице станет крупнейшим проектом конверсии офисов в США. Девелоперы Metro Loft и David Werner Real Estate Investments реконструируют два башенных корпуса, где появятся около 1600 квартир с бассейном на крыше и фитнес-центром. Архитектор Роберт Фуллер из Gensler отмечает, что здание приходится перестраивать буквально как хирургическим методом – перекраивая планировки этажей и усиливая конструкции. Завершение строительства ожидается в 2026 году.

Интерес к конверсиям усиливают налоговые льготы программы 467-m, которые обеспечивают 35-летнюю стабильность налоговых ставок при условии, что не менее 25% квартир отводится под доступное жилье. Управляющий партнер Metro Loft Натан Берман подчеркивает, что эта мера устраняет неопределенность и позволяет точно рассчитать экономику проекта.

Переоборудование офисов стало ответом на хронический жилищный дефицит. Средняя арендная плата в Манхэттене в августе достигла $4600, что на 8,4% выше, чем годом ранее (по данным Douglas Elliman и Miller Samuel). Спрос на жилье растет, тогда как часть офисных башен по-прежнему пустует: уровень вакантности в США во втором квартале 2025 года составил около 23%, по оценке Jones Lang LaSalle.

Программа 467-m и рост конверсий в Мидтауне

Программа налоговых льгот 467-m, регулируемая Департаментом жилищного строительства и сохранения Нью-Йорка (NYC Department of Housing Preservation & Development), предусматривает освобождение от налогов на срок до 35 лет для проектов, в которых не менее 25% квартир относятся к категории доступных. Эти меры значительно повышают экономическую привлекательность конверсий и снижают неопределенность для инвесторов.

На долю Мидтауна к середине 2025 года приходится более 60% всех площадей офисных преобразований в Манхэттене, а общий объем таких проектов превысил 4 млн кв. футов – больше, чем за весь предыдущий год, сообщает CBRE. Аналитики отмечают, что средний возраст зданий-конверсий составляет около 68 лет, а Мидтаун стал главным центром редевелопмента благодаря падению цен на офисы и ослаблению градостроительных ограничений.

Объем проектов конверсии в США к маю 2025 года достиг 81 млн кв. футов (около 7,5 млн кв. м), увеличившись за полгода на 10 млн кв. футов. Почти половина из них реализуется в Манхэттене, причем центр города постепенно вытесняет финансовый район, где в 1990-х годах впервые начались массовые переделки офисов под жилье.

Зонирование и новые проекты

В Мидтауне уже стартовали проекты по реконструкции зданий, ранее принадлежавших Ernst & Young, архиепископии Нью-Йорка и другим крупным владельцам. SL Green Realty преобразует 35-этажную башню на Третьей авеню в здание с 600 квартирами, а TF Cornerstone – офис рядом с Центральным парком в 350 апартаментов.

Регуляторные изменения открыли для девелоперов новые возможности. Власти снизили возрастной порог зданий, разрешенных к переделке, сняли ограничения по плотности застройки и расширили список районов, где можно строить жилье. В августе 2025 года принят план по изменению зонирования в районе Midtown South, который создает потенциал для строительства 9,5 тыс. новых квартир.

Городские власти рассчитывают, что обновление центральных кварталов поможет решить сразу две проблемы – избыток пустующих офисов и нехватку жилья. «Конверсии дают шанс одновременно оживить деловые районы и создать востребованные квартиры», – заявил председатель городского департамента градостроительства Дэн Гародник.

За последние два года предложение офисных площадей в Манхэттене сократилось почти на 2%, до 416 млн кв. футов. Нью-Йорк стал национальным лидером по темпам редевелопмента, опередив Чикаго и Вашингтон. Если все запланированные проекты будут завершены, из офисного рынка уйдут еще 21 млн кв. футов площадей – около 7% от уровня 2023 года.

По оценке Metro Loft, переоборудование старых башен обходится дешевле нового строительства и занимает в среднем 18 месяцев, тогда как возведение зданий «с нуля» требует до семи лет. Остальные квартиры в бывшем здании Pfizer выйдут на рынок как жилье среднего и премиального сегмента, а около четверти будут доступны по регулируемым ставкам аренды. Таким образом, Midtown, где доля жилых площадей пока не превышает 14% от общей структуры, превращается в новую точку роста. Власти и застройщики рассчитывают, что в ближайшие годы здесь появится не только новое жилье, но и полноценная городская среда, способная вернуть жизнь в сердце Манхэттена.

Объем проектов конверсии в США к маю 2025 года достиг 81 млн кв. футов (около 7,5 млн кв. м), увеличившись за полгода на 10 млн кв. футов. Почти половина из них реализуется в Манхэттене, причем центр города постепенно вытесняет финансовый район, где в 1990-х годах впервые начались массовые переделки офисов под жилье.