Аренда в Нью-Йорке: коррекция цен и новые правила

Фото: Wikipedia

Рынок аренды Нью-Йорка находится в стадии перестройки. Снижение ипотечных ставок и ослабление спроса дополняются вступлением в силу закона, который меняет порядок расчета брокерских комиссий. Рынок съемного жилья теряет темпы роста, но периферийные кварталы по-прежнему удерживают повышение цен.

Цены и спрос

Медианная стоимость новых договоров аренды на Манхэттене в августе составила $4 600, что на 2,1% меньше, чем в июле, но на 8,4% выше уровня прошлого года, пишет Bloomberg со ссылкой на данные аналитической компании Miller Samuel и брокерского агентства Douglas Elliman. Аналитики называют август одним из самых активных месяцев на рынке аренды Нью-Йорка: в это время в город приезжают выпускники колледжей, а семьи переезжают к началу учебного года.

Однако в этом году давление на рынок ослабило падение ипотечных ставок – до 11-месячного минимума. Слабые показатели по занятости и ожидания снижения ключевой ставки могут привести к дальнейшему удешевлению заимствований, делая покупку жилья более привлекательной для части арендаторов.

К тому же почти рекордные цены на Манхэттене подталкивают арендаторов к поиску более доступного жилья за пределами центрального района. Конкуренция усилилась в Бруклине и северо-западном Куинсе, включая Асторию и Лонг-Айленд-Сити, где аренда продолжила расти. Здесь сделки нередко заключаются после торгов между несколькими претендентами. В Бруклине медианная стоимость новых договоров выросла примерно на 8% по сравнению с прошлым годом – до $3 950, что на $100 выше июльского уровня. В северо-западном Куинсе медианная ставка увеличилась почти на 7% – до $3 775, прибавив $25 за месяц.

Президент Miller Samuel Джонатан Миллер отметил, что активность по заключению новых договоров аренды в августе снизилась по сравнению с июлем. «Мы, вероятно, приближаемся к завершению резкого роста арендных ставок, который наблюдался в 2025 году», – сказал он.

Новый закон

Количество свободных квартир в августе также сократилось – на 9% по сравнению с июлем, до 9 625. Часть владельцев временно сняла жилье с рынка после вступления в силу закона Fairness in Apartment Rental Expenses Act (FARE), отмечает Outside Legal. Документ запрещает брокерам, нанятым арендодателями, взимать плату с арендаторов. Теперь все комиссии и дополнительные сборы необходимо заранее указывать в объявлениях и договорах аренды. Контроль за исполнением возложен на Департамент по правам потребителей и защите труда (DCWP), который вправе налагать штрафы – $1 000 за первое нарушение и $2 000 за повторные случаи в течение двух лет.

Попытки приостановить действие закона не увенчались успехом. Суд отклонил иск Ассоциации рынка недвижимости (REBNY) и ряда отраслевых организаций, заявлявших о нарушении прав собственности и контрактной свободы. Президент REBNY Джеймс Уилан выразил разочарование решением суда. «Жители Нью-Йорка скоро ощутят на себе негативные последствия закона FARE, когда количество предложений на рынке сократится, а арендная плата вырастет, – предупредил он. – Мы продолжим судебное разбирательство и будем искать возможности для обжалования».

Управляющий юрист фирмы Lieb at Law Эндрю Либ (Andrew Lieb) считает, что нововведение создает дополнительное административное давление и может отпугнуть инвесторов от участия в рынке аренды.

Мнения экспертов

Экономист StreetEasy Кенни Ли назвал закон FARE «большой победой для арендаторов». По его расчетам, отказ от комиссий брокерам позволит сократить средние первоначальные затраты на аренду почти на 42% – с $12 942 до $7 537. Эти расходы включают первый месяц аренды и залог, равный месячной плате. По словам Ли, в зданиях, где владельцы уже перешли на модель без комиссий, арендная ставка выросла лишь на 5,3% – всего на 0,7 п. п. выше среднего по рынку.

Сооснователь платформы Openigloo Лидор Бар-Давид напомнил, что почти половина квартир в Нью-Йорке защищены законами о стабилизации арендной платы или выселении по уважительной причине, где повышение ограничено 8,8%. Соответственно, резкого повышения не будет. Однако риелторы и представители агентств указывают, что эффект может оказаться неоднозначным.

Соучредитель компании Pinpointe Group Рэйчел Фиглер отмечает, что владельцы, с которыми сотрудничает ее агентство, уже повысили запрашиваемую арендную плату на 8–12%, чтобы компенсировать дополнительные расходы. Аналогичную динамику подтверждает брокер Coldwell Banker Warburg Билл Ковальчук, который рассказал, что недавно студия в Бруклине была сдана за $4 150 в месяц – рекордную для этого дома сумму.

Рост ставок усложняет доступ к жилью. При средней цене в $3 900 арендаторам теперь нужно подтверждать доход не менее $150 000 в год либо искать поручителя с доходом от $300 000. Некоторые собственники уже ищут обходные пути. Часть предпочитает самостоятельно размещать объявления на StreetEasy, другие публикуют только часть предложений онлайн. Брокер Compass Джейсон Хейбер ожидает, что рынок частично вернется к менее прозрачным схемам взаимодействия – рассылкам, офлайн-контактам и закрытым базам. По его словам, это «сыграет против интересов тех, кого закон пытался защитить».