Жилье в Сербии 2025: умеренный рост цен во втором квартале

Фото: Unsplash

Во втором квартале 2025 года индекс цен на жильё в Сербии вырос на 5,78% относительно такого же периода 2024-го, сообщает Республиканское геодезическое управление (РГЗ). В квартальном выражении показатель увеличился на 1,36%. Повышение отмечено во всех регионах страны, лидируют Белград и Воеводина.

Продажи и объемы

Вторичное жилье подорожало на 5,89%, новостройки — на 5,57% в годовом выражении. В некоторых локациях отмечено замедление, но темпы немного выше среднеевропейских (5,4%). В первом квартале 2025 года в Сербии заключено 12 650 договоров купли-продажи квартир, что на 8,5% больше, чем в январе-июне 2024-го. Общая стоимость сделок достигла 1,235 млрд евро (+24,4%).

В регионах самый высокий рост продаж зафиксирован на юге и востоке — плюс 30,2% по количеству сделок и 65,6% по их совокупной стоимости. В Воеводине объём сделок увеличился на 8,8%, а общая сумма купленных квартир — на 30,1%. В Шумадии и Западной показатели составили 4,8% и 27,4% соответственно, в Белграде – 4,1% и 16,6%.

Динамика цен

По динамике цен Белград удерживает лидерство. За год стоимость жилья в столице выросла на 6,1%. Близки к этому уровню Воеводина (5,96%), юг и восток (5,67%). В Шумадии и Западной Сербии – 4,8%. Темп прироста умеренный. РГЗ отмечает, что индекс цен на жильё разработан по международным методологическим стандартам и позволяет гражданам и бизнесу отслеживать динамику рынка в режиме реального времени.

На сайте ведомства опубликованы индексы по всем кварталам с 2019 года, а также формула для расчёта актуальной стоимости недвижимости. Так, если квартира в Белграде была приобретена во втором квартале 2020 года за 150 000 евро при индексе 112,11, а текущий индекс составляет 170,10, её оценочная стоимость на середину 2025 года равна 227 588 евро. Таким образом, за пять лет жильё подорожало примерно на 51,7%.

Жилье в Белграде

Ранее Республиканский геодезический институт Сербии отмечал, что к апрелю 2025 года жильё в Белграде подорожало на 5,31% относительно аналогичного периода 2024-го. Стоимость квадратного метра колебалась от 2000 до 10 000 евро в зависимости от района, однако объём сделок был минимален. Эксперты связывали это с резким сокращением спроса со стороны россиян, которые в 2022-2023 годах были одними из главных покупателей, а в 2025-м их доля не достигала и 5%.

В Старом городе столицы квартиры продавались по 5000-5500 евро за кв. м, во Врачаре — 3500-4000, в Савском Венце — около 3300, а в Воздоваце — от 2800 до 3800. В престижных комплексах, включая «Белград-на-Воде», стоимость достигала €4000-5500 за кв. м, а цена парковочных мест начиналась от 35 тысяч евро.

Доходность и прогнозы

По данным Global Property Guide валовая арендная доходность жилья в Сербии оценивается в третьем квартале 2025 года в 5,57%. В Белграде – 6,35%. От студии за €78 000 можно получить 6,92%, если сдавать за 450. В Нови-Саде средний показатель ниже — 4,79%. Максимум в 4,90% рассматривается при покупке 1-комнатной квартиры за 97 900 евро.

Все доходы указаны до вычета налогов, расходов на ремонт, обслуживание, арендной платы за землю, комиссионных агентам по недвижимости и других расходов. Чистая доходность обычно на пару процентов ниже, то есть реальная рентабельность по стране – лишь около 4%, в двух самых известных городах чуть выше четырех и трех. С учетом возможных простоев жилья показатель может оказаться еще меньше.

Аналитики International Investment отмечают, что негативное влияние на инвестиционную привлекательность оказывает и непрозрачный рынок недвижимости Сербии, на котором числятся тысячи объектов без регистрации, что чревато проблемами при каких-либо операциях. Власти объявили о реорганизации в этой сфере, но эксперты сомневаются в реальности реальных эффективных шагов.

В 2025 году ожидается повышение цен на 3-4%, в 2026-м на 2-3% при пессимистичном сценарии развития, на 5-6% и 4-5% при базовом и до 8% при притоке иностранных инвестиций и прогрессе в интеграции с ЕС. В ближайшие пять лет среднегодовое увеличение стоимости жилья оценивается в 1,4%.