Незаконное жилье в Сербии обещают легализовать

Президент Сербии Александр Вучич представил законопроект «Finally Own Your Own» («Наконец-то свой на своем»), который нацелен на легализацию миллионов самовольных построек. Это крупнейшая реформа в сфере недвижимости за последние десятилетия, пишет Vreme, но пока остаются сомнения в реальности ее реализации.

Документы за 100 евро

В стране насчитывается 4,8 млн незаконно возведенных объектов. Вучич заявил, что десятилетия хаотичной застройки оставили миллионы граждан без правоустанавливающих документов, а государство – без ясной кадастровой картины. Новый законопроект должен изменить эту ситуацию, введя простые правила и доступные фиксированные сборы. Около 70% объектов можно будет легализовать всего за €100. Для крупных и престижных квартир установлена максимальная сумма в €1000. В качестве примера президент привел квартиру площадью 200 кв. м на площади Теразие в центре Белграда: именно для такого жилья вводится максимальная сумма.

Название закона выбрано не случайно. Вучич подчеркнул, что «Finally Own Your Own» отражает идею личного права и справедливости: каждый гражданин должен иметь возможность закрепить жилье официально. Символический характер стоимости в €100 должен сделать процесс доступным для большинства семей и стимулировать массовое участие.

Власти обещают сделать процедуру максимально простой: подать заявку можно будет онлайн и на бумаге. После этого объект внесут в цифровую базу, а проверка пройдет через агентство пространственного планирования и местный кадастр. Вучич заверил, что документы о праве собственности будут выдаваться в течение 60 дней после подачи. Завершить кампанию власти планируют до Нового года. Президент заявил, что именно быстрый результат станет критерием доверия общества к реформе.

Из нового порядка исключаются здания, построенные на чужих земельных участках, а также объекты, расположенные в охраняемых зонах – национальных парках и других территориях с особым статусом. Для таких случаев предусмотрено изъятие в пользу государства или снос. Это подается как принципиальная позиция: власти готовы простить бытовую самовольную застройку, но не намерены узаконивать нарушения, которые затрагивают интересы природы и собственников земли.

Сфера оформления прав на недвижимость в Сербии уже много лет связана с коррупцией. Один из ярких примеров – дело Немани Стаича, бывшего секретаря белградского секретариата по легализации. Следствие утверждает, что начиная с 2021 года он способствовал незаконным сделкам, благодаря чему его окружение получало многомиллионные доходы. Несмотря на то что расследование велось несколько лет, задержание произошло лишь после того, как Вучич публично заявил о начале «решительной борьбы с коррупцией». В сентябре 2025 года Стаич и его брат были освобождены под залог в размере €1 млн. Этот эпизод стал символом системных проблем и напоминанием о том, что именно коррупция десятилетиями подрывала доверие к сфере недвижимости.

Скепсис и риски

Журналисты, ознакомившиеся с черновиком закона, указывают, что процесс вряд ли пойдет так быстро, как это объявил Вучич. Муниципалитеты должны подготовить планы зонирования и отметить на них все объекты, подходящие под условия новой процедуры. Потенциально речь идет о миллионах новых регистраций в кадастре, и завершить этот объем до конца года невозможно. Под сомнением остается и то, что работы успеют завершить даже в течение ближайших лет.

Обсуждение фиксированной суммы в €100 и упрощенных процедур, по мнению авторов, отвлекает от более серьезных проблем. Главный вопрос заключается в том, почему прежний закон 2015 года с теми же целями не решил проблему и за последние десять лет количество нелегальных строек только выросло. Нет гарантий, что новая инициатива не приведет к тем же результатам. Возникают сомнения, не будут ли вновь приоритет получать застройщики, близкие к властям, и не станет ли закон инструментом обогащения через продажу нелегальных квартир, возведенных на средства сомнительного происхождения.

BIRN ранее выявил в Белграде полмиллиона незаконно легализованных квадратных метров, несмотря на то что по закону они не подлежали регистрации. Вопрос о том, кто гарантирует, что подобное не повторится, остается открытым. Авторы указывают, что многие ключевые политические фигуры остаются теми же – Вучич, министр финансов Синиша Мали, Александра Софрониевич. Сменились лишь отдельные чиновники вроде Зораны Михайлович или Горана Весича.

Критика касается и рисков, связанных с будущим введением закона. Уже сейчас владельцы незаконных строек могут попытаться законить возведение или начать продавать еще не существующие квартиры, рассчитывая на регистрацию через новые правила. В черновике содержатся положения о регистрации объектов, возведенных даже на территории национальных парков. В частности, обсуждаются суммы – €2000 за регистрацию квартиры и €10.000 за здания площадью более 200 кв. м. Возникает вопрос, кто именно окажется выгодоприобретателем: «кумовья, родственники, друзья и финансисты организованной группы у власти» или добросовестные граждане.

Скептики подчеркивают, что пока честные владельцы жилья годами исполняли все требования, получали разрешения и платили налоги, именно они выглядели «добросовестными дураками» на фоне тех, кто строил без документов и затем добивался легализации через исключения и коррупционные схемы. Опасения заключаются в том, что новая реформа может закрепить это ощущение несправедливости, если ее реализация вновь пойдет в пользу узких групп, а не большинства. Для инвесторов рынок Сербии пока остается малопривлекательным в связи с низкой рентабельностью и коррупционными факторами.