Жилье в Белграде: россияне резко сократили покупки

Фото: Unsplash

Цены на жилье в Белграде выросли на 5,31% к апрелю 2025 года по сравнению с таким же периодом 2024-го, по данным Республиканского геодезического института Сербии. Стоимость квадратного метра варьируется от двух до десяти тысяч евро. При этом рынок застыл, сделки практически не заключаются. Эксперты связывают это с резким сокращением активности россиян.

В Старом городе жилье стоит от 5000 до 5500 евро за кв. м. Во Врачаре цены варьируются от 3500 до 4000, в Савском Венце – в среднем 3300, в Воздоваце – от 2800 до 3800. Новостройки в престижных кварталах – «Белград-на-Воде», Врачар, Дорчол и Новый Белград – продаются по 4000–5500 евро за «квадрат», а стоимость парковочных мест начинается от 35 000 евро. Снижения цен в новых домах не наблюдается, как пояснила агент по недвижимости Катарина Лазаревич.

«Дорогие квартиры в комплексе «Белград-на-Воде» долгое время хорошо продавались, хотя все они еще находятся на стадии строительства и большинство объектов не зарегистрировано», – отметила она, добавив, что покупатели в этом сегменте специфические. В основном это представители диаспоры или бизнесмены, сотрудничающие с компанией Belgrade Waterfront. Часть подрядчиков, выполнявших работы на проекте – электрики, плотники и другие специалисты – получали квартиры в качестве компенсации. Однако сейчас и этот процесс приостановился.

Цена за квадратный метр в комплексе достигает 10 000 евро. Один из люксовых апартаментов площадью 190 кв. м. выставлен за 1,9 млн евро. Инвесторы сталкиваются с невозможностью продать такие объекты и пытаются сдавать их в аренду. Катарина Лазаревич подчеркнула, что сдавать квартиры в последнее время тоже сложно, в нынешней политической ситуации никто не стремится ничего покупать. Квартиры приобретают только те, кому они действительно необходимы. «Политики и состоятельная часть населения ушли с рынка. Цены сначала подскочили, и их трудно вернуть к нормальному уровню, а инвесторы, которые держат высокие ценники, оставляют здания пустыми», – отметила эксперт.

Многие люди не могут или не хотят платить полмиллиона евро за квартиру. В связи с этим наибольшим спросом пользуются более доступные варианты. Среди них районы Медакович, Велько Влахович, Братья Йеркович и Вишничка Баня, где цены держатся на уровне 2000–2500 евро за кв. м.

По данным портала Investropa, в первом квартале 2025 года цены на жилье в Белграде увеличились на 9,4% по сравнению с тем же периодом 2024-го. Средняя стоимость квадратного метра достигла 2990 евро. Сильнее всего повысились цены на новые квартиры – в среднем 2950 евро за кв. м, в старом жилом фонде стоимость держалась на уровне 2225. Самыми дорогими и в этом источнике названы районы Савский Венац – €4369, Стари Град – €4260, Врачар – €4103. По данным портала, типичная двухкомнатная квартира в Белграде оценивается примерно в 150 тысяч евро. В то же время в пригородах, включая Младеновац, Обреновац и Лазаревац, стоимость жилья остается стабильной или даже снижается на 1-2%, что делает эти районы более доступными для покупателей с ограниченным бюджетом.

На ипотечном рынке Белграда произошли значительные изменения. Ключевая ставка была снижена на 75 базисных пунктов с июня 2024 года и в декабре составила 5,75%, что отражается на рынке в 2025 году. Для местных покупателей ипотечные кредиты обходятся примерно в 6-7% годовых. Для иностранцев – около 8–9% годовых.

При этом рынок недвижимости отличается высоким объемом сделок за наличные: примерно 70% квартир покупаются без привлечения кредита. Такая структура делает Белград менее зависимым от колебаний ставок, чем другие европейские рынки, и поддерживает ценовую стабильность.
Для инвесторов ипотека обходится слишком дорого: покрыть платежи за счет аренды практически невозможно. В связи с этим основная ставка делается на рост капитализации, то есть повышение цены самой квартиры.

Влияние иностранных покупателей на рынок недвижимости Белграда заметно изменилось. Аналитики связывают скачок цен с массовым приездом россиян в 2022–2023 годах. Сейчас же они приобретают менее 5% квартир. Снижение роли покупателей из РФ фактически стабилизировало рынок. Нынешние цены, по мнению риелтора Катарины Лазаревич, нереалистичны для бюджета граждан и для той нестабильной ситуации, в которой находится общество. Состоятельные покупатели вряд ли захотят рисковать своими капиталами в Сербии, они могут вложить средства в недвижимость других стран с понятными правилами и более высокой доходностью.

В будущем эксперты прогнозируют умеренный рост цен, без резких скачков и значительных коррекций. Возможны три сценария развития, по данным CBS International. Консервативный предполагает повышение на 3-4% в 2025 году и на 2-3% в 2026-м при стабильном спросе и контролируемой инфляции. Динамика умеренного сценария – на 5-6% и на 4-5% соответственно – за счет подготовки к EXPO и развития инфраструктуры. Оптимистичный прогноз – рост на 7–8% в 2025 году и 6–7% в 2026-м при условии крупных иностранных инвестиций и прогресса в интеграции с ЕС. Базовые прогнозы говорят о среднегодовом росте на уровне 1,4% с 2025 по 2029 год, но многие эксперты считают этот показатель заниженным.

Читайте также:

Рынок недвижимости Сербии: цены растут, спрос смещается в регионы

Аренда жилья в Сербии подешевела: где искать доступные квартиры в 2025 году
Евросоюз меняет визовый режим: в зоне риска Израиль и Сербия

Загородная недвижимость в Сербии: стабильность после пандемийного бума

Как получить ПМЖ Сербии: новые правила, личный опыт и возможные сложности