Жалоба на мошенников впервые не сработала в России: квартира осталась у покупателя

Фото: Unsplash

В России зафиксирован первый судебный прецедент, способный изменить практику оспаривания сделок с недвижимостью. Верховный суд Якутии отказался возвращать квартиру продавцу, заявившему о давлении мошенников, и оставил её у добросовестного покупателя, сообщает РБК. На фоне резкого роста подобных исков это решение может стать поворотным для всего рынка вторичного жилья.

Судебный прецедент

Пенсионерка Ирина Кириллина продала квартиру в Якутии в сентябре 2023 года, а спустя несколько месяцев потребовала вернуть её через суд. Она заявила, что совершила сделку под давлением телефонных мошенников и не осознавала последствий. Две судебные инстанции поддержали её требования и признали договор недействительным. Покупательница Ольга Аргунова обжаловала эти решения.

Ключевым доказательством стала повторная психолого-психиатрическая экспертиза, назначенная в рамках апелляции и проведённая во Владивостоке. Специалисты установили, что на момент подписания договора Кириллина могла понимать характер своих действий и руководить ими. Признаков психического расстройства не выявлено. Кроме того, после сделки она самостоятельно освободила квартиру и не предъявляла покупательнице никаких претензий.

В итоге Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска. В определении отмечается, что истец не представила доказательств недействительности договора купли-продажи, а потому оснований для возврата квартиры нет. Решение вступило в силу, недвижимость остаётся у покупателя.

Схема возврата жилья

Количество подобных споров растёт. По данным Российской гильдии риелторов, за год число исков о возврате проданной недвижимости увеличилось на 15–20%. В этих делах прежние собственники утверждают, что передали деньги мошенникам, и суды зачастую удовлетворяют требования о признании сделки недействительной. Имущество возвращается продавцу, а покупатель лишается и квартиры, и средств.

Эксперты подчёркивают, что многие оспариваемые сделки на момент оформления выглядели безупречными: проведены через нотариуса, расчёты осуществлены безналичным способом, права третьих лиц не нарушены. Юристы отмечают, что часть исков готовится заранее: продавцы формируют аргументы и собирают справки ещё до обращения в суд. Повторяющиеся формулировки о «заблуждении» и «введении в заблуждение» становятся всё более типичными, а справки о состоянии здоровья нередко появляются незадолго до подачи иска.

Даже нотариальная форма договора, медицинское освидетельствование и фиксированные расчёты не гарантируют защиты. Суд может назначить новую экспертизу и признать прежние доказательства недостаточными. Ключевым становится не только юридическое оформление, но и поведенческие признаки продавца: уклончивые ответы на вопросы о налогах, истории владения, обязательствах или планах после сделки считаются одним из рисков.

Новые меры

Зампредседателя Комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева подтвердила, что проблема носит системный характер. Сейчас обсуждается законопроект, по которому риелтор должен подтверждать квалификацию и не иметь судимости. Также предлагается обязательная видеофиксация сделки и опросник для продавцов, подтверждающий, что они осознают характер сделки и действуют добровольно.

Среди дополнительных мер рассматриваются обязательное страхование сделок и создание компенсационных фондов, а также временная блокировка средств, полученных от продажи недвижимости, на счёте продавца минимум на семь дней. Такая задержка должна предотвратить вывод денег до завершения всех проверок и снизить вероятность того, что продавец заявит об их «потере» и добьётся отмены сделки.

Рекомендации для покупателей

Эксперты советуют проверять продавца не только по выписке ЕГРН, но и через базы данных судебных решений, банкротств и исполнительных производств. Важно фиксировать переписку, переданные документы и объяснения условий сделки. Также специалисты рекомендуют:

— не соглашаться на заниженную цену в договоре, поскольку это ограничит возможность вернуть средства в случае судебного спора;

— задавать вопросы, на которые невозможно оперативно получить подсказку извне, например о налогообложении или порядке расчётов.

Универсальной защиты от оспаривания сделки не существует. Решение по каждому делу зависит от доказательств и поведения сторон. После решения Верховного суда Якутии судебная практика может измениться, однако пока единого подхода нет, и правовые риски для покупателей остаются высокими.