Тренды рынка недвижимости США 2026: осторожное восстановление и новые ориентиры – PwC

Американская недвижимость входит в 2026 год в условиях высокой неопределенности, которую эксперты PwC называют «туманом». После цикла переоценки активов из-за роста процентных ставок рынок адаптируется к новой реальности – с дорогим капиталом, высокой себестоимостью и новой структурой спроса.

Индекс деловой уверенности

PwC фиксирует рост деловой уверенности: индекс Emerging Trends Barometer достиг 3,74 – это максимум за двадцать лет. По данным опроса более 1250 участников рынка, 55% ожидают «хорошие» или «отличные» результаты для своих компаний в 2026 году против 65% годом ранее. Среди ключевых макроэкономических факторов – ставки по кредитам (87,4% респондентов назвали их решающими), рост доходов и занятости (68,3%), инфляция (49,4%).



Отрасль учится выстраивать стратегии в условиях перемен. Один из респондентов пояснил: «Это любопытное время для недвижимости – много неопределенности и при этом большое желание заключать сделки. Сегодняшний рынок не отражает того, куда мы движемся».
Главными вызовами для американской недвижимости в 2026 году станут высокая стоимость труда и ограниченная доступность рабочей силы – на это указали 73,5% участников исследования. Далее следуют давление со стороны местных и государственных регуляторов (56,3%) и рост операционных расходов (50,7%). Эти факторы формируют основную часть издержек девелоперов и владельцев недвижимости.

В социально-политическом блоке на первом месте – миграционная политика, которую назвали значимым фактором 58,8% респондентов. Почти столько же (50,8%) отметили повышение стоимости и дефицит жилья, а 36,2% – усиление политического экстремизма. В совокупности эти тенденции создают нестабильный фон для долгосрочного планирования.

Рынок капитала: осторожное оживление

Рынок капитала США демонстрирует признаки стабилизации после периода высоких ставок. В первой половине 2025 года объем инвестиционных сделок вырос на 16% по сравнению с прошлым годом и достиг 221 млрд долларов. Средний квартальный показатель составил 112 млрд долларов – уровень, близкий к историческим значениям. Основной прирост пришелся на жилье, где активность стала максимальной за два десятилетия. За ним следуют индустриальные и офисные объекты.



PwC прогнозирует умеренное улучшение условий финансирования в 2026 году. Индекс ликвидности по основным источникам варьируется от 3,06 до 3,44 пункта по шкале PwC, что отражает постепенное смягчение финансовой среды. Наибольший прирост возможен со стороны государственных агентств (GSE) и институциональных инвесторов, тогда как небанковские структуры демонстрируют умеренное снижение активности.

Отмечается сдвиг в восприятии кредитной политики: доля респондентов, считающих, что требования станут жестче, сократилась с 33% до 25%. Более половины участников опроса полагают, что условия финансирования сохранятся на нынешнем уровне, а около четверти рассчитывают на их смягчение – впервые за три года. Данные PwC подтверждаются динамикой андеррайтинговых стандартов: после пика 2021–2022 годов рынок постепенно возвращается к более сбалансированным условиям финансирования.



Большинство опрошенных (58%) надеются на снижение ставок по коммерческой ипотеке уже в 2026 году, примерно треть – хотя бы на стабильность. В исследовании текущую ситуацию описывают как «рынок ожидания»: ликвидность постепенно возвращается, но решения принимаются с осторожностью, а конкуренция за надежные активы усиливается.

От нишевых секторов к ключевым

За последнее десятилетие структура американского рынка недвижимости изменилась: капитал смещается от офисов и торговых центров в инфраструктурные сегменты. Наибольший прирост вложений наблюдается на складах (+20,2%), научно-исследовательских объектах для биотехнологий (+3,4%) и в промышленности (+2,5%). Доля складов самообслуживания выросла на 2,2%.



Жилье для пожилых людей превращается в один из самых устойчивых источников дохода благодаря демографическому старению, а медицинские офисы сохраняют стабильность за счет длительных арендных контрактов и востребованности амбулаторных услуг. Дата-центры становятся ядром цифровой экономики: в условиях роста искусственного интеллекта в этот сегмент все активнее направляются средства.
Параллельно формируются новые ниши: образовательная, спортивная и инфраструктурная недвижимость, а также марины и объекты для хранения яхт. То, что еще недавно считалось экспериментом, становится частью устойчивого инвестиционного ландшафта.

Перспективы и адаптация рынка

В 2026 году и последующие пять лет на рынке не будет резких колебаний, но возможно постепенное смещение трендов. Более половины участников опроса (58,4%) прогнозируют снижение ставок по коммерческой ипотеке уже в 2026 году, а 59,8% откладывают это на более длительный период. Почти треть (31,6%) за вероятность сохранения ставок на текущем уровне.

Оценки доходности инвестиций остаются сдержанными: 51,5% респондентов ожидают сокращения прибыли, 33,4% – стабильных результатов и лишь 14% – роста. Аналогичная картина наблюдается и в отношении инфляции: 39% участников уверены, что она останется без изменений, а 17,8% надеются на ее ослабление. Хорошими или отличными считают перспективы 55% – год назад таких респондентов было 65%. При этом доля умеренных вариантов растет.





В ближайшие годы рынок сосредоточится на качестве активов и эффективности управления. Инвесторы переходят от масштабных стратегий к точечной оценке объектов – на уровне отдельных локаций и субрынков. Такой подход позволяет выстраивать устойчивые модели доходности даже при колебаниях инфляции и ставок. PwC подчеркивает, что ближайшие годы станут периодом адаптации, а не бурного роста.