Иностранцев в Египте выгнали из элитного жилья: через 15 лет после покупки

Фото: Unsplash

Владельцы элитных квартир в Шарм-эш-Шейхе внезапно лишились доступа к своему жилью. Застройщик заложил уже проданную недвижимость, и суд передал комплекс другой стороне. Сделки были совершены более пятнадцати лет назад, но это не защитило собственников, пишет РИА Новости.

Залог на проданное имущество

Речь идёт о жилом комплексе Royal Oasis из 55 квартир. Половина принадлежала гражданам России, остальные – покупателям из Великобритании, Австралии, Венгрии, Италии, США, Украины и Египта. Все объекты были официально приобретены в 2006–2008 годах, у владельцев имеются контракты и регистрационные документы. Несмотря на это, 8 ноября 2025 года жильцов выселили по решению суда, а доступ к квартирам заблокировали.

Выяснилось, что в 2009 году застройщик взял кредит в Housing & Development Bank под строительство отеля на той же территории. После его смерти в 2017 году банк потребовал вернуть долг, подав иск к наследнице – матери владельца. В залог были включены не только будущий отель, но и уже проданные частным собственникам квартиры. Это и привело к передаче комплекса кредитору.

Неясно, каким образом банк согласился принять в залог имущество, которое к моменту оформления кредита уже ему не принадлежало. Владельцы не участвовали в судебном процессе и не были его стороной. Обращения к губернатору Южного Синая, президентской администрации, премьеру и МИД Египта результата не дали. Сейчас собственники готовят жалобы и собираются оспорить выселение.

Правила покупки недвижимости иностранцами

Иностранцы могут приобретать жилую недвижимость в Египте, но действуют количественные и территориальные ограничения. Разрешено владеть не более чем двумя объектами общей площадью до 4 000 кв. м. Сделка должна регистрироваться в Реестре недвижимости, иначе юридическая защита собственника ограничена.

Полное право собственности доступно в большинстве курортных зон Красного моря и крупных городах. В Синае применяется другой механизм: покупателю оформляют долгосрочную аренду сроком до 99 лет вместо прямого владения.

Сделка требует разрешения службы безопасности, а также подтверждения перевода средств из-за границы. Регистрационный сбор составляет около 1% стоимости объекта, юридическое сопровождение – примерно столько же. Доход от аренды облагается налогом до 22,5%.

Риски для инвесторов

Власти Египта активно привлекают иностранных инвесторов и смягчают условия покупки жилья. При этом рынок остаётся непрозрачным, а риск столкнуться с мошенническими схемами по-прежнему высок. Отсутствие единой системы регистрации прав собственности и проверки статуса объектов означает, что даже формально оформленная сделка не гарантирует защиты покупателя. В ряде случаев право собственности закрепляется только после завершения строительства, что повышает уязвимость инвесторов.

Дополнительный фактор – нестабильность курса египетского фунта. Повторные девальвации усложняют расчёт доходности и требуют пересмотра финансовых условий уже после подписания контракта. Регулятивная среда фрагментарна: государственные программы, экспортные схемы и стимулы нередко дублируют друг друга, создавая правовую неопределённость. Сделки нередко зависят не от институциональных гарантий, а от личных договорённостей с девелопером, что увеличивает транзакционные риски.

Системные проблемы

За последние два года жильё в Египте подорожало на 20–30% из-за роста себестоимости и спекулятивных бронирований, не всегда завершающихся покупкой. При снижении внешнего спроса возможна переоценка рынка, прежде всего в премиальном сегменте. Задержки ввода объектов без компенсаций удлиняют срок окупаемости и усиливают риски для иностранных покупателей.

Кейс Royal Oasis стал очередным примером, когда юридически оформленная собственность фактически утрачивается. Регистрация сделки и наличие документов не гарантируют защиту прав владельца, если объект вовлечён в долговой спор или скрытые залоговые обязательства.

Аналитики International Investment отмечают, что сочетание валютной нестабильности, правовой непрозрачности и прецедентов, подобных Royal Oasis, делает египетскую недвижимость высокорисковым активом. При отсутствии институциональных реформ рынок будет зависеть не от закона, а от решений чиновников и договороспособности девелопера.