Прогноз Colliers: цены на жилье в Грузии останутся стабильными в 2026 году

Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Тбилиси и Батуми составляет 1500 долларов, сообщил глава отдела исследований Colliers Georgia Лео Чикава в комментарии Commersant.ge. Он считает, что тенденции на первичном и вторичном рынке не указывают на вероятное снижение цен в 2026 году.

Что формирует рыночную траекторию

Лео Чикава пояснил, что в 2026 году будут действовать два встречных фактора. Первый — выход на рынок объектов, строительство которых началось в 2022 году на фоне строительного бума. Эти квартиры пополнят вторичный сегмент и увеличат предложение. Второй — сокращение банками финансирования новых проектов в 2025 году, что ограничит будущее строительство и сдержит рост предложения в долгосрочной перспективе. Эксперт подчёркивает, что влияние этих двух процессов будет взаимно компенсирующим и не приведёт к коррекции стоимости квадратного метра в сторону снижения.

Представитель Colliers Georgia добавил, что динамика продаж в 2025 году была неоднородной. В Тбилиси в первые четыре месяца спрос ослаб, что может быть связано с политическими обстоятельствами. В Батуми в этот же период снижение активности не наблюдалось. С мая продажи в обоих городах начали расти, и, как ожидает Colliers, годовые показатели превысят результаты 2024 года.

Структура покупателей существенно различается между двумя рынками. В Тбилиси около 90% сделок совершают граждане Грузии, 4% — покупатели из Израиля и 2% — из России. В Батуми доля жителей Грузии составляет около 50%, 16% участников рынка — россияне, а 9% — украинцы. Такой состав спроса, отмечает эксперт, определяет различия в динамике продаж по городам и влияет на ценовую устойчивость.

Батуми: переизбыток апартаментов и падение доходности

Аналитики Galt & Taggart в исследовании, посвящённом Батуми, отмечают, что активность покупателей на рынке апартаментов уже снизилась. В 2022–2023 годах было продано 3–3,4 тыс. квартир в новостройках, а в 2024-м — около 2 тыс. За первые восемь месяцев 2025-го реализовано лишь 1,5 тыс. объектов при предложении около 6 тыс. Наблюдается переизбыток квартир. Около 30% новых объектов переходят на вторичный рынок в течение первых двух лет после ввода в эксплуатацию, а продажи в этом сегменте сократились почти вдвое по сравнению с 2022 годом.

Жилищный фонд Батуми продолжает расти. В 2020 году числилось 86 тысяч квартир, в 2024-м — уже 119 тысяч. В 2025–2029 годах планируется ввести около 58 тысяч новых квартир, из которых 46,3 тысячи предназначены для краткосрочной аренды — это 80% от всего объёма. В ряде районов доля инвестиционных апартаментов достигает 96%.

Для инвесторов это тревожный сигнал. На фоне перепроизводства валовая доходность уже начала снижаться: по данным Galt & Taggart, в 2023 году она оценивалась в 10%, в 2025-м — около 7,4%. В дальнейшем показатель может опуститься до 5,1% и даже до 3,4%.

Реальная рентабельность апартаментов: расчёты International Investment

Эксперты International Investment подчёркивают, что номинальная доходность апартаментов на уровне 7–6% в реальности недостижима. После вычета всех операционных расходов — клининга, комиссий, обслуживания, простоев, коммунальных платежей, ремонта — фактический показатель смещается в диапазон 3–4%. И это лишь при условии профессионального управления, чаще реальные цифры оказываются ниже.
Дополнительно расчёты показывают, что при сценарии удвоения объёма апартаментного фонда — а именно такой рост заложен в прогнозах Galt & Taggart — реальная чистая доходность опустится до 1,5–2%.

В качестве примера аналитики использовали студию площадью 35 кв. м с ремонтом и полной комплектацией по цене $59 500. При долгосрочной аренде её удаётся сдавать примерно 11 месяцев в году по средней ставке $300, что даёт $3 300 валового дохода. После вычета всех расходов — услуги риэлтора, мелкий ремонт, сервисный сбор $1,5 за кв. м и прочие обязательные платежи — остаётся около $1 870, то есть 3% с окупаемостью около 32 лет.

Посуточная аренда выглядит выше по валовым цифрам — $5 965 в год при средней заполняемости 43,13%. Но затраты снижают чистый доход до $1 714, то есть примерно 2,8%:

комиссии сервисов — $1 789;

управление и клининг — $596;

коммунальные услуги — $536;

расходные материалы и мелкие ремонты — $700;

сервисный сбор — $630.

Среднегодовая цена ночи в обычных апартаментах — $34, заполняемость — 31%, что даёт всего $3 847. На практике при отсутствии профессионального управления многие объекты выходят на 0% или в минус из-за низкой круглогодичной загрузки.

В апартаментах нет объединённого операционного бюджета, поэтому каждый собственник несёт затраты индивидуально. Все расходы — от сервисного сбора до ремонтов и простоев — ложатся на одного владельца. Большинство зданий возводится без инфраструктуры и без единых операционных стандартов, что снижает качество продукта и ограничивает возможности по удержанию цены.

От апартаментов к отелям: смена инвестиционной модели

В этих условиях интерес инвесторов постепенно смещается в сторону гостиничных проектов, где операционная модель принципиально другая. Спрос поддерживают бренд, инфраструктура, маркетинг, стандартизированное управление, а расходы равномерно распределяются на весь объект.

В отельном сегменте существенно отличается и экономика. При цене ночи $310 в низкий сезон и $520 в высокий, а также гарантированных 274 бронированиях в год валовой доход достигает $57 714. После вычета расходов на персонал, маркетинг и техническое обслуживание ($23 086) чистая прибыль составляет $34 629.

Загрузка брендовых гостиниц в Батуми растёт третий год подряд: в 2022 году показатель составлял 68,6%, в 2023-м — 70%, в 2024-м — 71%. Средняя стоимость ночи — $286, и этот уровень удерживается за счёт инфраструктуры, маркетинга и стабильного спроса в течение всего года.

Контраст с апартаментами очевиден:

средняя цена ночи — $34 против $286;

заполняемость — 31% против 68,6%;

валовой доход — около $3 847 против более чем $70 000.

Даже учитывая разницу в стоимости квадратного метра ($1 890 в апартаментах и $8 300 в брендовом отеле лакшери уровня), эффективность остаётся на стороне гостиничных проектов: доходность 1 кв. м выше почти в пять раз.

Высокие результаты обеспечиваются не только загрузкой. В гостинице работают ресторан, служба приёма, отдел бронирований, маркетинг, техническая служба — всё это позволяет удерживать стоимость номера и обеспечивать равномерную загрузку. Для собственника это означает отсутствие операционных рисков и предсказуемый денежный поток.

При этом качественных гостиниц в Батуми по-прежнему немного: преобладают city-hotel и несколько международных сетей. В связи с этим спрос на объекты в форматах luxury и all inclusive остаётся высоким. Один из самых значительных проектов — отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio — реализуется в престижном курортном районе, который привлёк внимание и других международных компаний, в том числе крупного девелопера из ОАЭ. Эксперты уверены, что позиции лакшери-отелей будут усиливаться, обеспечивая круглогодичную устойчивость и более высокие показатели доходности.