Пустующее жильё в Нидерландах превысило 200 тысяч

Фото: Unsplash

Нидерланды этим летом перешагнули отметку в 200 тысяч пустующих домов, хотя страна уже много лет живёт в условиях острого жилищного дефицита. По данным, опубликованным на основе статистики Statistics Netherlands (CBS), на 1 июля зафиксировано 200 670 пустующих объектов жилья. При этом только в Амстердаме насчитывается 21 770 пустых домов — это почти 11% от общенационального объёма, и больше, чем в любом другом муниципалитете страны. Роттердам идёт следом с 10 870 пустующими домами.

Рост произошёл быстро: за первые шесть месяцев года показатель увеличился с 194 500 на 1 января до более чем 200 тысяч к июлю. Существенная часть прибавки пришлась на крупные города: в Эйндховене отмечено почти 4 тысячи пустых домов, в Гааге — 2 640.

Где пустует больше всего и почему это тревожит

Хотя мегаполисы дают основной «вклад» в абсолютных цифрах, по доле пустующего фонда заметно выделяются отдельные регионы. Самая высокая доля зафиксирована в Eemsdelta на северо-востоке провинции Гронинген: пустуют около 9% всех домов (2 160 единиц). Далее следуют Vaals в Южном Лимбурге (5,9%, 340 домов) и Sluis в Зееландской Фландрии (5,2%, 710 домов). Такие цифры подчёркивают, что проблема не сводится только к «дорогим» городам — она имеет и региональное измерение, связанное с демографией, локальным спросом и состоянием рынка.

Отдельный риск — длительная пустота. На 1 января около трети всех пустующих домов, то есть 64 360 объектов, оставались без жильцов более года. Именно этот сегмент чаще всего становится целью для регуляторных мер: с точки зрения государства это «замороженное» предложение там, где его не хватает.

Налог на пустующее жильё: что меняется

На этой неделе правительство Нидерландов открыло муниципалитетам путь к введению налога на жильё, которое пустует более года: решение поддержали и Tweede Kamer, и Eerste Kamer. Ключевая деталь реформы — доступ муниципалитетов к данным об энергопотреблении от сетевых операторов, чтобы подтверждать длительную пустоту не «на глаз», а через проверяемые признаки. Представитель ассоциации муниципалитетов VNG Эстер Верхоэфф прямо объяснила логику: местным властям важно уметь доказать длительную пустоту или иметь сильные индикаторы — тогда налог можно взимать, а доступ к данным по потреблению энергии «упростит бремя доказательства».

В поддержку меры приводится и внешний опыт: исследования, на которые ссылается Platform31, указывают, что фламандская модель в Бельгии может работать, потому что ежегодные начисления и возможность повышения суммы стимулируют владельцев возвращать жильё на рынок.

Почему рынок спорит с государством

Инициатива уже вызвала жёсткую критику со стороны ассоциации частных арендодателей VastgoedBelang. Её директор Эдвард Тоўв настаивает, что власти ошибочно трактуют долгую пустоту как сознательный выбор владельцев, а также считает несправедливым, что муниципалитеты смогут штрафовать, когда задержки часто возникают из-за самих муниципальных процедур. В качестве примеров он указывает строгие требования к разделению крупных объектов на меньшие квартиры, длительные согласования перепланировок, ремонтов и «зелёных» модернизаций, из-за которых жильё объективно простаивает дольше.

Эта развилка важна для инвесторов и собственников: если пустота действительно часто является «технической» (ремонт, наследство, разрешения), то налоговая дубинка может бить по тем, кто и так зависит от скорости госаппарата. Если же значимая доля пустоты связана со спекулятивным удержанием, тогда налог способен вернуть часть фонда в оборот и частично снять давление на аренду.

Муниципальные практики: Амстердам, Утрехт и Роттердам

Некоторые города уже тестируют инструменты давления и кооперации. Амстердам и Утрехт требуют сообщать о жилье, которое пустует шесть месяцев: после уведомления муниципалитет подключается к поиску решения, чтобы вернуть объект в использование.

В Амстердаме ужесточение «vacancy ordinance» ранее сопровождалось заметным сокращением среднего срока пустования и ростом числа уведомлений от собственников — город делает ставку на сочетание правил и реального контроля.

Утрехт, в свою очередь, публично связывает снижение длительной пустоты с регуляцией, введённой в октябре 2023 года: она требует отчётности после шести месяцев пустования и предусматривает дальнейшие меры, если ситуация не исправляется.

А вот Роттердам показывает другую сторону кризиса — административную ёмкость. По данным публикаций, город временно приостанавливал приём новых заявок на высотные проекты из-за нехватки сотрудников в департаменте планирования, а профильный олдермен Шанталь Зегерс формулировала это прямолинейно: «приходится делать выбор», сотрудники работают на пределе, и «очень трудно набрать персонал». Это важный сигнал: даже при политической воле ускорить строительство бюрократический ресурс становится узким горлышком.

Как сообщают эксперты International Investment, рост числа пустующих домов выше 200 тысяч на фоне дефицита жилья делает политику «возврата квартир на рынок» неизбежной, но эффективность нового налога будет зависеть от того, сумеют ли муниципалитеты отделить умышленную пустоту от задержек, вызванных разрешительными процедурами, и одновременно ускорить собственные процессы.