Жилье в Нидерландах: рост цен, дефицит и новые правила аренды

Фото: Unsplash

Рынок жилья Нидерландов в 2024-2025 годах показывает ускорение роста цен и ставок на съемные объекты. Драйверами выступают хронический дефицит предложения, инфраструктурные и планировочные ограничения, а также изменения в системе регулирования аренды, отмечает Global Property Guide.

Динамика цен и сделок

Рынок быстро восстановился после снижения в 2023 году, когда индекс цен на существующее жилье упал на 2,91%. В 2024-м цены выросли на 8,77% (5,24% с поправкой на инфляцию), а к апрелю 2025-го рост ускорился до 10,23%. По данным CBS, средняя цена продажи жилья в первом квартале 2025 года достигла 470 028 евро, увеличившись почти на 9% по сравнению с таким же периодом 2024-го. Лидером по стоимости остается Амстердам – 632 733, а наиболее доступен Роттердам – 406 180. Цены росли неравномерно: в Утрехте годовой прирост составил 14,19%, в Гааге – 10,75%, в Амстердаме он ограничился 6,36%. Эксперты ABN AMRO и Rabobank ожидают, что в целом по стране в 2025 году жилье подорожает на 7–9%, однако в крупнейших городах темпы будут скромнее из-за распродаж арендного фонда инвесторами.

В 2024 году количество сделок увеличилось на 13,19% и достигло 206 460 единиц, а в первом квартале 2025-го – еще на 15,82%, что стало лучшим результатом за последние четыре года. Наибольший рост активности наблюдается в крупнейших городах, где инвесторы массово продают объекты из-за налоговых изменений и закона о «доступной аренде».

Ситуация на рынке аренды резко изменилась после вступления в силу закона в июле 2024 года. Он расширил регулирование на 300 000 объектов, что вызвало массовый уход с рынка частных арендодателей. По данным Pararius, в первом квартале 2025 года число подобных предложений сократилось на 35,5%, а откликов на один объект стало больше – на 47%. В результате аренда дорожает, особенно в нижнем ценовом сегменте: в Роттердаме рост достиг 8% за год, в Гааге – 6,4%, в Утрехте – 4%. Средняя ставка по стране – 19,64 евро за кв. м в месяц, в Амстердаме – 27 евро.



Предложение остается слабым звеном. В 2024 году было введено в эксплуатацию 69 129 новых домов – на 6,12% меньше, чем годом ранее. Разрешений выдано 68 112, но в первом квартале 2025-го их число упало на 22%. Дефицит оценивается примерно в 400 000 единиц. Эксперты считают недостижимой правительственную цель в 100 000 новых объектов в год из-за роста себестоимости и инфраструктурных узких мест.

Увеличивает спрос и изменение ключевой ставки ЕЦБ, которая в 2024-2025 годах снизилась до 3,46%. Объем новых ипотек вырос на 24,2% и достиг 100,1 млрд евро, а общий размер рынка превысил 851 млрд евро.

Экономический фон остается смешанным: инфляция в 2024 году снизилась до 3,2%, но в апреле 2025-го вновь поднялась до 4,1%. Рост ВВП по оценке Еврокомиссии составит 1,3% в 2025 году, а уровень безработицы вырастет с 3,6% до 3,9%. Тем не менее рост зарплат более чем на 6% улучшает покупательную способность и поддерживает рынок.

Перспективы: новые центры роста и тренды

Исследование Investropa выделяет целый спектр направлений, которые будут определять рынок жилья в Нидерландах. Среди них миграция в сельские и пригородные районы. Предположения основаны на том, что в 2022 году 65% голландцев работали дистанционно, переезжая из дорогих муниципалитетов. В 2023-2024 годах спрос на дома вне крупных городов вырос на 80%.

Ожидается, что в 2025-м интерес будет смещаться в сторону северных провинций вроде Гронингена, где жилье дешевле, а доходность выше. Параллельно укрепятся пригороды Утрехта и Гааги, где семьи ищут больше пространства и инфраструктуру. Здесь доходность может достигать 7-8% годовых, что выгодно контрастирует с Амстердамом, где этот показатель снижается.

Арендный рынок продолжит расти из-за ограниченного предложения и увеличения городского населения. Аналитики напоминают, что в Роттердаме и Утрехте рост ставок в прошлом году составил почти 6%. При этом в премиум-сегменте возможно охлаждение в секторе съемного жилья. Интерес к историческим канал-хаусам продолжит снижаться из-за дорогого обслуживания и низкой энергоэффективности. Впрочем, элитная недвижимость в Амстердаме и Гааге сохранит инвестиционную привлекательность: рост числа состоятельных покупателей и ограниченность земельного ресурса будут толкать цены вверх.



Ускорится переход к «зеленым» и энергоэффективным проектам: государство выделяет сотни миллионов евро на поддержку устойчивого строительства в этом сегменте, а застройщики активно внедряют соответствующие системы. В 2025 году «умный дом» превратится в один из ключевых аргументов продаж, а к 2029-му станет нормой для большинства новых квартир.

Социальные факторы тоже будут определять рынок. Число одиноких домохозяйств, составляющих уже около 19%, продолжит расти, формируя спрос на студии и компактные квартиры. Одновременно старение населения усиливает потребность в безбарьерном и «senior-friendly» жилье рядом с медициной и ритейлом. По прогнозам, одним из горячих локальных рынков стане Эйндховен – благодаря стремительному росту High Tech Campus. Туда приезжает все больше специалистов, а спрос на аренду и покупку будет стабильно расти.