Рынок недвижимости Австрии: динамика цен и перспективы в 2026 году

Фото: Unsplash

Австрийский рынок жилой недвижимости постепенно выходит из фазы коррекции и демонстрирует первые признаки восстановления, отмечено в обзоре Raiffeisenzeitung со ссылкой на данные Raiffeisen Research. Продажи и ипотечное кредитование начали расти, а ценовая динамика вновь стала положительной, при этом на рынке сохраняется неопределённость, возврата к докризисному буму не ожидается.

Развитие рынка: цены и кредиты

С третьего квартала 2022 года до конца 2024-го номинальные цены на жильё в среднем снизились примерно на 5%. После волатильной первой половины 2025 года в третьем квартале недвижимость подорожала на 1,3% по сравнению апрелем–июнем. В течение последних трех лет рынок развивался неравномерно. Строительные издержки повышались и в связи с этим новая недвижимость подорожала. В Вене стоимость новых квартир за этот период увеличилась на 1,7%, а в остальных федеральных землях — примерно на 8%. В то же время на вторичном рынке наблюдалось снижение: в Вене на 8,9%, в других локациях — в среднем на 5,3%. В сочетании с ростом заработных плат примерно на 20% по коллективным договорам с 2023 года это заметно улучшило доступность жилья в этом сегменте.

При этом финансирование покупки остаётся более сложным, чем до разворота процентной политики в 2022 году. Стоимость кредитов существенно выросла. Если в 2018-м средняя ставка по ипотеке составляла около 1,8%, то в 2025-м — уже порядка 3,4%. По оценкам Raiffeisen Research, Европейский центральный банк завершил снижение ставок после достижения пика и, вероятно, возьмёт длительную паузу, что означает сохранение текущих условий финансирования.

Рост ставок напрямую отразился на нагрузке на домохозяйства. В 2018 году обслуживание ипотечного кредита требовало около 28% чистого дохода, а в третьем квартале 2025-го этот показатель достиг 37%. В 2026 году, согласно прогнозу Raiffeisen, рост цен может ускориться до 2,5%.

Форарльберг: без перемен

В некоторых регионах восстановление практически не ощущается. Среди таких, например, федеральная земля Форарльберг. Заместитель председателя правления Raiffeisen Landesbank Vorarlberg Манфред Миглар отмечает, что рынок остаётся вялым, новостройки реализуются точечно, а спрос сдержан. При этом цены на новое жильё в этом районе по-прежнему находятся на рекордных уровнях, что не позволяет говорить о полноценном росте. Положительным фактором может быть стабильный уровень процентных ставок в течение года, однако изменения в системе жилищных субсидий усилили неопределённость для многих проектов.

В связи с этим покупатели всё чаще выбирают компактные квартиры на вторичном рынке с низкими эксплуатационными расходами, уделяя больше внимания планировке и количеству комнат, чем общей площади. В 2026 году рынок Форарльберга, по оценке Миглара, останется в фазе бокового движения цен и станет годом стабилизации, а не роста.

Отмена жёстких требований и перспективы

Генеральный директор Raiffeisen WohnBau Герхильд Бенш-Кёниг считает, что рынок жилья в целом прошёл нижнюю точку цикла. Экономический спад, неопределённость и банкротства среди застройщиков подорвали доверие покупателей. С августа 2025 года ситуация начала постепенно улучшаться, чему способствовали относительно умеренный уровень ставок и отмена требований KIM-Verordnung. Эта регуляция («Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung») с 2022 г. требовала от банков соблюдать жёсткие условия при рассмотрении заявок:

минимальный собственный капитал не менее 20% от стоимости жилья;

максимальная доля ежемесячного платежа — не более 40% от дохода;

предельный срок кредита — до 35 лет.

Таким образом предполагалось снизить риски перекредитования домохозяйств и финансовой системы. В июне 2025 года правила отменили, что расширило для банков возможности индивидуальной оценки клиентов и создания более гибких условий ипотечного финансирования.

Бенш-Кёниг подчёркивает, что 2026 год останется сложным и возврата к объёмам докризисного бума ожидать не стоит. Управляющий директор Raiffeisen Immobilien Salzburg и представитель Raiffeisen Immobilien Österreich Петер Майр пояснил, что желание приобрести собственное жильё остаётся высоким, однако финансирование продолжает сдерживать количество сделок. Он ожидает дальнейшей стабилизации рынка.

Управляющий директор s REAL Immobilien Мартина Хирш подчеркнула, что в последние месяцы ситуация заметно улучшилась, но австрийский рынок жилья остаётся сильно дифференцированным. В 2026 году различия между федеральными землями сохранятся как по уровню цен, так и по динамике спроса и предложения — от стабильного, но неоднородного рынка Вены до более быстрых решений о покупке в Форарльберге и растущего интереса к отдельным регионам Каринтии и Штирии.

Инвестиции в недвижимость Австрии

Отдельным сегментом с позитивной динамикой стали инвестиционные квартиры. Управляющий директор Raiffeisen Vorsorge Wohnung Марион Вайнбергер-Фриц отметил, что во второй половине 2025 года продажи вернулись к докризисным уровням. Сокращение объёмов нового строительства и длительные бюрократические процедуры приводят к дефициту предложения, что поддерживает рост арендных ставок и улучшает доходность инвестиций. Спрос на аренду настолько высок, что потенциальные арендаторы фактически конкурируют за объекты.

Генеральный директор Strabag Real Estate в Австрии Эрвин Грёсс характеризует текущее восстановление как хрупкое и медленное. Он отмечает возвращение интереса институциональных инвесторов, прежде всего к энергоэффективным объектам, но подчёркивает, что рынок вступил в фазу нормальных процентных ставок без перспектив их значительного снижения. Основные структурные проблемы — рост строительных затрат, затяжные согласования и дефицит доступного жилья — сохраняются. По его мнению, 2026 год потребует практических решений и системных изменений, а не только обсуждений.

При этом на высокий уровень доходности в Австрии рассчитывать не стоит. По данным Global Property Guide средний валовой показатель составляет 3,70%. С учётом затрат на обслуживание, налоги и продвижение он, как правило, меньше на пару процентных пунктов, то есть чистая рентабельность — около 2%. При возможных простоях возможно дальнейшее снижение, вплоть до минусовых значений. В Вене средняя валовая доходность оценивается в 4,60%, то есть реальная — порядка 2,60%, в Граце — 3,76% (1,76%), в Зальцбурге — 2,74% (0,74%).

Аналитики International Investment отмечают, что с учётом прогнозируемого умеренного роста цен и сохранения относительно дорогого финансирования в 2026 году ключевым фактором для покупателей остаётся выбор конкретного сегмента и локации: вторичный рынок выглядит более доступным по входной цене, а региональные различия будут и дальше определять скорость сделок и диапазон цен. Для инвесторов в арендное жильё дефицит предложения и рост конкуренции за арендаторов поддерживают ставки, однако при невысокой чистой доходности критически важны точный расчёт расходов, реалистичная оценка простоев и ставка на долгосрочную устойчивость объекта.