Фантомная инфляция жилья в Европе. Когда цена отрывается от реальности

Фото: See.news

Европейский рынок жилья всё чаще демонстрирует признаки того, что экономисты называют «фантомной инфляцией». Рост цен продолжается даже там, где доходы населения, демография и реальное потребление не подтверждают такую динамику. В Лиссабоне, как и во многих других европейских городах, объявления о продаже перестали быть сигналом возможности и всё больше воспринимаются как предупреждение: жильё дорожает не потому, что его объективно не хватает именно сейчас, а потому что рынок потерял связь с фундаментальными факторами.

Португалия в центре ценового перекоса

Португалия сегодня рассматривается как один из наиболее перегретых рынков Европы. По оценкам, стоимость жилья здесь примерно на треть превышает справедливый уровень. Массовый туризм в Лиссабоне и Порту, активное распространение краткосрочной аренды и хронический дефицит нового строительства выдавили долгосрочных арендаторов. При этом доля социального жилья остаётся минимальной, а получение разрешений на строительство растягивается на месяцы, превращая расширение предложения в медленный и дорогой процесс.

Инвесторы и пустующие метры

Дополнительное давление создаёт рост покупок со стороны пенсионных фондов, страховых компаний и инвестиционных структур. Эти игроки редко ориентируются на локальные доходы населения, а их стратегии часто допускают длительные периоды простоя объектов. Парадоксально, но на фоне жилищного кризиса растёт число пустующих квартир, что ещё сильнее искажает ценовые сигналы рынка и усиливает ощущение искусственного дефицита.

Восточная Европа: рост без якоря доходов

Феномен «фантомной инфляции» не ограничивается Южной Европой. В Венгрии, Литве и Чехии цены на жильё за десятилетие выросли в разы, значительно опередив рост заработных плат. В Будапеште, Вильнюсе и Праге туризм и дешёвые деньги прошлого десятилетия трансформировали рынки аренды и стимулировали спекулятивный спрос, который сегодня поддерживает высокие цены даже в условиях более жёсткой денежной политики.

Балтика и Балканы под давлением предложения

В странах Балтии и на Балканах рост цен подпитывается другими факторами — ограниченным строительством, удорожанием материалов и рабочей силы, а также иностранным спросом. В Таллине, Софии и ряде польских городов разрыв между стоимостью жилья и доходами населения продолжает расширяться, превращая покупку недвижимости в недостижимую цель для всё большей части местных жителей.

Юг Европы и туризм как искажающий фактор

Испания, Греция и Хорватия демонстрируют, что даже прямые ограничения на краткосрочную аренду не всегда приводят к снижению цен. Туристический спрос остаётся слишком мощным, а бюрократические барьеры для нового строительства — слишком высокими. В результате рынок адаптируется не через рост предложения, а через дальнейшее удорожание существующего фонда.

Налоговый парадокс недвижимости

Особенно показательно, что многие наиболее перегретые рынки Европы имеют одну общую черту — низкую долю налогов на недвижимость в ВВП. Это снижает стоимость владения и стимулирует удержание объектов вне рынка, в том числе в инвестиционных целях. В странах, где налоги на недвижимость выше, давление на использование жилья эффективнее, а спекулятивный спрос сдерживается институционально.

Риски для инвесторов и экономики

Если текущая динамика сохранится, европейский рынок жилья рискует перестать восприниматься как «тихая гавань». Рост социальной напряжённости, политическое давление и вероятность резких регуляторных вмешательств увеличивают долгосрочные риски. Фантомная инфляция может обернуться не плавной коррекцией, а болезненным разрывом между ценами и реальной платёжеспособностью.

Как сообщают эксперты International Investment, феномен «фантомной инфляции» на рынке жилья Европы отражает не силу спроса, а слабость институциональных механизмов предложения и налогообложения. Без ускорения строительства, расширения социального жилья и более жёсткой политики в отношении неиспользуемых объектов ценовой перекос будет усиливаться, повышая риски как для инвесторов, так и для социальной устойчивости европейских экономик.