Рынок люксового жилья Лондона уходит в затяжной спад

Застройщики и брокеры больше не верят в рост luxury недвижимости

Фото: Unsplash

Ведущие брокеры лондонского рынка элитной недвижимости ухудшили оценки динамики цен в центральных районах города, пишет Bloomberg. Эксперты ожидают дальнейшего снижения и не видят разворота до 2027–2028 годов. Давление на сегмент усиливают изменения налогового режима для иностранных резидентов и рост транзакционных сборов.

Savills фиксирует разворот ожиданий

Один из крупнейших брокеров рынка элитной недвижимости Savills признал, что его прогнозы по динамике цен в престижных районах Лондона систематически оказывались завышенными. За 11 лет компания в совокупности переоценила рост в сегменте центрального Лондона (prime central London) на 42,7 процентного пункта. С момента начала спада в 2015 году Savills закладывал повышение на 18 п. п., однако фактически рынок потерял 24,7.

В 2025 году ожидалось падение цен на 4%, что стало самым пессимистичным прогнозом брокера со времён глобального финансового кризиса, однако и это значение оказалось слишком мягким. В 2026-v компания прогнозирует дополнительное снижение ещё на 2% и не ожидает возвращения к росту раньше 2028 года. Таким образом, рынок лакшери-жилья Лондона вступает как минимум в трёхлетний период стагнации с отрицательной динамикой.

Среди факторов, которые привели к такому расхождению, брокер называет серию системных шоков: Brexit, пандемию коронавируса и войну в Украине. Дополнительное влияние оказали ужесточение требований к сделкам и изменение налоговой системы.

Налоговые изменения

Ключевым фактором давления на рынок элитной недвижимости Лондона станл пересмотр налогового режима для состоятельных покупателей. Негативное влияние оказали и другие коррективы рынка.

Завершение режима non-dom

Речь идёт прежде всего об отмене льгот для иностранцев без налогового статуса резидентства (non-domiciled), которые на протяжении десятилетий составляли значительную часть спроса в центральном Лондоне. По оценке Savills, именно завершение режима non-dom привело к резкому сокращению пула потенциальных покупателей и усилило структурный спад в верхнем ценовом сегменте.

Повышение гербового сбора

Дополнительное давление создаёт рост транзакционных издержек. Повышение гербового сбора (stamp duty), а также подготовка к введению так называемого «налога на особняки» (mansion tax) для объектов стоимостью свыше £2 млн ($2,8 млн) существенно увеличили стоимость входа на рынок.

Дополнительные факторы давления

Рынок элитного жилья Лондона также сталкивается с дополнительными рисками, которые усиливают неопределённость и сдерживают активность покупателей. Исследовательская компания LonRes указывает, что слабая динамика британской экономики и неопределённость во внешней политике США формируют неблагоприятный фон для спроса на недвижимость в лакшери-сегменте. В этих условиях даже состоятельные инвесторы предпочитают откладывать крупные покупки, ожидая большей макроэкономической стабильности.

К краткосрочным негативным факторам добавляются и операционные сбои. В начале 2026 года кибератака затронула муниципальные системы в районах Вестминстер и Кенсингтон и Челси — двух самых дорогих административных районах Лондона. В результате оказались под угрозой тысячи сделок, так как были нарушены обязательные процедуры проверки объектов, без которых невозможно юридическое оформление купли-продажи.

По оценке участников рынка, задержки в административных процессах усиливают и без того высокий уровень осторожности среди покупателей. Агент The Buying Solution Филип Иствуд отмечает, что рост налоговой нагрузки и ожидание бюджетных решений уже замедлили сделки, а технические проблемы в муниципальных системах дают клиентам дополнительное время на раздумья, что повышает риск срыва договорённостей на финальной стадии.

Коррекция цен и провал сделок

Масштаб спада уже отражается в фактической динамике цен. В 2025 году жильё в престижных районах Лондона подешевело на 4,8%, а совокупное снижение с пика 2014 года достигло 25%. Таким образом, лакшери-сегмент полностью утратил накопленный за предыдущее десятилетие рост и вернулся к уровням более чем десятилетней давности.

На фоне ослабления спроса собственники зачастую идут на значительные уступки. В отдельных случаях дисконт за последний год достигал 50%, что для традиционно консервативного рынка центрального Лондона считается экстраординарным уровнем корректировки ожиданий. Речь идёт не о точечных сделках, а о массовом пересмотре ценовых ориентиров в условиях ограниченного числа покупателей.

Активность в верхнем ценовом диапазоне также резко снизилась. Количество продаж объектов дороже £5 млн сократилось на 18% в первые три квартала 2025 года по сравнению с тем же периодом годом ранее. По оценке Savills, сегмент движется к минимальному показателю с 2020 года, когда рынок оказался под давлением пандемии и локдаунов.

Осторожные ожидания и отложенное восстановление

Savills фиксирует ограниченное возвращение активности после ноябрьского бюджета Великобритании: часть покупателей выходит на рынок, ориентируясь на стабилизацию налоговых правил и уже скорректированные цены. Речь идёт о точечных сделках, которые не меняют общей динамики и не формируют устойчивого тренда.

В базовом сценарии эксперты компании ожидают рост стоимости жилья в центральных районах Лондона на 8,1% в течение ближайших пяти лет. Почти половина этого прироста, по оценке брокера, придётся на 2030 год. Даже более осторожные прогнозы конкурентов не предполагают быстрого разворота. Knight Frank ожидает, что показатели в центральном Лондоне останутся на текущем уровне в 2026 году и вернутся к положительной динамике лишь в 2027-м. Это фактически означает затяжную стагнацию рынка и отсутствие полноценного восстановления в среднесрочной перспективе.

Аналитики International Investment отмечают, что международный капитал всё менее охотно размещается в лакшери-недвижимости Лондона в условиях текущей регуляторной политики. Для инвесторов, рассматривающих инвестиции в недвижимость за рубежом, ситуация на лондонском рынке становится показательным кейсом: сочетание отмены налоговых послаблений и сокращения круга покупателей фактически исключает сценарий восстановления сегмента в ближайшие месяцы. Международные агентства недвижимости всё чаще фиксируют рост интереса к альтернативным направлениям, где недвижимость за границей остаётся более доступной для инвестиций, регуляторные риски ниже, а налоговая нагрузка прозрачнее и предсказуемее в среднесрочной перспективе.