Предложение растет, спрос ослабевает в ЦВЕ

Рынок коммерческой недвижимости ЦВЕ фиксирует дисбаланс

В странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) в 2026 году формируется новая рыночная динамика: рекордный объем предложения коммерческой недвижимости сочетается с ослаблением спроса со стороны арендаторов. По данным EurobuildCEE, на рынок выходит значительное количество новых объектов, однако активность арендаторов остается ниже ожиданий девелоперов.

Этот разрыв между предложением и спросом усиливается на фоне макроэкономической неопределенности и осторожной стратегии компаний, которые откладывают расширение офисов и оптимизируют площади.

Рекордные объемы строительства меняют баланс рынка

Высокий объем завершенных проектов в 2025–2026 годах стал результатом строительного цикла, начатого еще до периода роста ставок и удорожания финансирования. Девелоперы продолжают вводить в эксплуатацию крупные офисные и многофункциональные комплексы, формируя рекордное предложение.

В то же время, согласно CBRE, структурный дисбаланс между предложением и спросом в европейской недвижимости сохраняется, особенно в сегментах, где ввод новых площадей опережает текущие потребности арендаторов.

Спрос со стороны арендаторов снижается

Компании в регионе все чаще пересматривают свои стратегии использования офисов. По данным Cushman & Wakefield, объем сделок по аренде офисов в столицах ЦВЕ в 2025 году снизился примерно на 12% год к году, при этом значительная часть активности приходится на продление существующих договоров, а не на новые сделки.

Это отражает переход к более гибким моделям работы, включая гибридные форматы занятости, что снижает потребность в расширении офисных площадей.

Инвестиции растут, несмотря на слабый спрос

Парадоксально, но инвестиционная активность в регионе усиливается. По данным Cushman & Wakefield, объем инвестиций в коммерческую недвижимость ЦВЕ достиг около 11,8 млрд евро в 2025 году, увеличившись на 34% в годовом выражении и достигнув максимума с 2019 года.

Рост инвестиций объясняется возвращением капитала и стабилизацией доходностей, несмотря на осторожность арендаторов. Это создает ситуацию, при которой инвесторы продолжают покупать активы, но операционные показатели объектов остаются под давлением.

Разрыв усиливает конкуренцию между объектами

Рекордное предложение приводит к росту конкуренции между зданиями, особенно в офисном сегменте. Арендаторы выбирают более качественные объекты с современными экологическими стандартами и лучшей инфраструктурой, что усиливает расслоение рынка.

Согласно отраслевым отчетам, спрос концентрируется в зданиях класса A, тогда как устаревшие объекты сталкиваются с ростом вакантности и давлением на ставки аренды.

Европейский контекст: осторожный рост и неопределенность

Ситуация в ЦВЕ отражает более широкий европейский тренд. PwC отмечает, что в 2026 году рынок недвижимости Европы переходит от осторожного оптимизма к более прагматичному подходу, где инвестиционные решения ограничиваются геополитическими и экономическими рисками.

Экономический рост в еврозоне замедляется до уровня ниже 1%, что дополнительно сдерживает корпоративную активность и спрос на офисы.

Структурный сдвиг в сторону качества и гибкости

На фоне избытка предложения рынок постепенно трансформируется. Девелоперы и инвесторы смещают фокус на качество объектов, энергоэффективность и гибкие форматы аренды.

Как сообщают эксперты International Investment, текущий этап развития рынка ЦВЕ можно охарактеризовать как переход от количественного роста к качественной конкуренции. Рекордное предложение не означает перегрева, но требует от игроков рынка адаптации к новой реальности, где ключевым фактором становится не объем площадей, а их соответствие требованиям арендаторов.

FAQ

Почему растет предложение недвижимости в ЦВЕ?
Из-за завершения проектов, начатых до роста ставок и ухудшения экономических условий.

Почему спрос ослабевает?
Компании сокращают площади и переходят к гибридным форматам работы.

Растут ли инвестиции в недвижимость?
Да, инвестиции увеличились на 34% в 2025 году.

Какие объекты востребованы?
Современные здания высокого класса с хорошей инфраструктурой и ESG-характеристиками.