Рынок недвижимости Кипра меняет структуру спроса — PwC

В 2025 году на Кипре продано 25 600 объектов недвижимости, что на 4% выше уровня 2024-го. Сумма сделок увеличилась на 8% — до 6,5 млрд евро, по данным аналитиков PwC. Ключевой тенденцией стало постепенное изменение структуры спроса между регионами. Активность покупателей все заметнее смещается за пределы традиционных центров, а прежние лидеры демонстрируют более сдержанную динамику.

Жилой сегмент: основа рынка недвижимости Кипра

В 2025 году рынок жилой недвижимости на Кипре продолжил рост и достиг около €4,5 млрд, что примерно на 10% выше уровня 2024-го. Всего было реализовано порядка 15,9 тыс. объектов, включая около 11 000 квартир и 4,900 домов, что соответствует росту на 7% в годовом выражении.

Жилой сегмент обеспечил основную часть активности рынка, формируя около 69% общего объема транзакций в секторе недвижимости. При этом на квартиры пришлось 42% стоимости сделок, на дома — 27%, тогда как доля коммерческой недвижимости и земельных активов оставалась существенно ниже.

Дополнительным индикатором устойчивого роста стал подъем среднемесячной стоимости транзакций, которая увеличилась с €503 млн до €543 млн. Это отражает постепенное укрепление рынка в течение года при сохранении доминирующей роли жилой недвижимости в структуре спроса.

Никосия: лидер по числу договоров и динамике

Число сделок на рынке недвижимости Никосии увеличилось в 2025 году на 10% — с 6 512 до 7 211, а доля в общем объеме транзакций по Кипру составила 28%. Стоимость операций выросла на 15% и достигла €1,24 млрд, что отражает усиление активности на фоне общего расширения рынка.

Основной вклад в динамику внесли квартиры. Количество операций изменилось с 2 541 до 2 995, а совокупная сумма транзакций — с €448 млн до €529 млн, при этом средняя цена оставалась стабильной — на уровне €176–177 тыс.

Продажи домов увеличилось с 901 до 1 097, а объем в денежном выражении — с €208 млн до €268 млн. Средняя цена выросла с €231 тыс. до €244 тыс., отражая усиление спроса в более дорогом сегменте жилья.

Земельный рынок развивался более неоднородно. В категории участков под застройку (land fields) количество договоров практически не изменилось (1 640 против 1 644), при этом стоимость увеличилась с €102 млн до €114 млн. В сегменте land plots число сделок снизилось с 988 до 977, однако общая сумма выросла с €174 млн до €181 млн.

Лимассол: снижение показателей по продажам недвижимости

На втором месте Лимассол, где зафиксировано 7 085 операций и отмечено снижение на 2%. Общая стоимость тоже уменьшилась — с 2,72 млрд до 2,64 млрд евро (–3%). Доля рынка при этом довольно высока — 28% по количеству операций и 41% по объему в денежном выражении.

Основной объем сделок на этом рынке недвижимости тоже пришелся на квартиры. Отмечено увеличение продаж с 2 928 до 3 081, но совокупная стоимость практически не изменилась — около €1,2 млрд. Средняя цена увеличилась с €395 000 до €403 000. Сектор жилых домов показал обратную динамику: количество сделок снизилось с 1 243 до 1 124, а общий объем — с €566 млн до €465 млн. Средняя стоимость также уменьшилась — с €455 000 до €414 000, что указывает на ослабление активности в более дорогом частном сегменте.

В категории land fields число договоров сократилось с 1 872 до 1 777, однако стоимость выросла с €296 млн до €365 млн, а средняя цена увеличилась с €158 тыс. до €206 тыс., отражая удорожание земли при снижении оборота. В сегменте land plots зафиксировано уменьшение операций с 828 до 723, а стоимости с €369 млн до €216 млн. Упала и сумма одной сделки — с €446 тыс. до €298 тыс.

Ларнака: устойчивое расширение рынка недвижимости

Ларнака увеличила активность на 7% — до 5 735 договоров купли продажи недвижимости. Общая сумма выросла на 15% — до 1,06 млрд. Регион укрепил позиции в структуре рынка, обеспечивая 22% общего объема транзакций.

Количество сделок с квартирами выросло с 2 548 до 2 808, а стоимость увеличилась с €423 млн до €500 млн. Средняя цена поднялась с €166 000 до €178 000, отражая стабильное повышение стоимости жилья при расширении спроса.

Динамика по продаже домов тоже изменилась — с 891 до 951 объектов и с €223 млн до €256 млн. Средняя цена повысилась с €251 тыс. до €269 тыс. В категории land fields количество сделок выросло с 1 024 до 1 068, общая стоимость увеличилась с €117 млн до €141 млн. В сегменте land plots зафиксировано небольшое снижение — с 647 до 626, при этом стоимость осталась практически стабильной: €100 млн и €101 млн. Сумма средней сделки выросла с €154 тыс. до €161 тыс.

Пафос и Фамагуста: особенности продаж квартир и земли

В Пафосе зарегистрировано 4 157 продаж, это на 1% меньше, чем в 2024 году. При этом стоимость выросла на 17% — с 1,07 млрд до 1,25 млрд. Увеличение зафиксировано на рынке квартир и домов — при заметном росте средней цены в обоих случаях. При этом земельный рынок развивался неравномерно: активность в land fields снижалась, тогда как стоимость росла за счет удорожания, а сегмент земельных участков показал сокращение как по числу сделок, так и по объему.

Фамагуста увеличила показатель по сделкам на 4% — до 1 441 и отличилась наиболее высокими темпами повышения объема — на 27%, с 0,25 млрд до 0,32 млрд. Рост во многом обеспечен земельными активами. Наиболее сильная динамика наблюдалась в land fields, где при стабильном числе сделок резко выросла стоимость, а также в сегменте land plots, где увеличились и объем, и средняя цена. Жилой сегмент в регионе развивался более сдержанно, с умеренным ростом домов и снижением активности в квартирах — с 453 до 431 сделок и с €71 млн до €64 млн. Одновременно уменьшилась и средняя цена — до €150 тыс.

Преимущества и риски рынка недвижимости Кипра для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Кипра в 2025 году сохраняет инвестиционную привлекательность за счёт роста стоимости сделок, высокой доли жилого сегмента и устойчивого иностранного спроса. Дополнительную поддержку формирует развитый рынок курортной и городской недвижимости, обеспечивающий ликвидность в ключевых регионах.

К сильным сторонам относится стабильный спрос на жилые активы, где квартиры и дома формируют основную часть транзакций, а также продолжающийся рост стоимости в отдельных сегментах. В ряде регионов сохраняется высокая концентрация инвестиционного капитала, прежде всего в Лимассоле и Пафосе, что поддерживает общий уровень цен и оборота.

При этом регуляторная среда становится всё более жёсткой. Власти последовательно пересматривают правила в сфере недвижимости, усиливают контроль за сделками и приводят рынок в соответствие с общеевропейскими требованиями. Это уже меняет структуру инвестиционных стратегий и повышает неопределённость для части участников рынка.

Снижается предсказуемость доходности: усиление регулирования ограничивает отдельные модели инвестирования, а прежние преимущества рынка постепенно сужаются. Изменения законодательства уже привели к пересмотру статусов инвесторов, включая случаи аннулирования ВНЖ и гражданства.

Рынок недвижимости Кипра остаётся активным, но становится более контролируемым и менее гибким. Вход довольно высок и требует многочисленных бюрократических процедур. Эти факторы нередко приводят к поиску других рынков для инвестирования, среди которых выделяется Грузия. Страна отличается мягкими условиями въезда и пребывания, низкими налогами. Ограничений для иностранцев нет, а доходность от недвижимости превышает показатели многих государств мира.