Пустующие дома и краткосрочная аренда усугубляют жилищный кризис в Греции

Protothema

Международный валютный фонд заявил, что Греция сталкивается с глубоким кризисом доступности жилья, который определяется серьезными структурными диспропорциями на рынке недвижимости. В центре внимания экспертов – растущий разрыв между туристическим использованием объектов и потребностью в долгосрочном доступном жилье, а также высокая доля пустующих и неэффективно используемых домов.

Распределение жилья в Греции

В отчете МВФ отмечено, что по количеству жилья на душу населения Греция входит в число лидеров Европы. На бумаге страна не испытывает недостатка в недвижимости, однако около 35% всего жилого фонда не предназначено для использования в качестве основного места жительства, а примерно 12–13% всех домов полностью пустуют.

Таким образом, кризис объясняется не общим дефицитом, а неэффективным использованием существующего жилого фонда. Вдобавок, многие объектов стары, энергонеэффективны, имеют юридические сложности, обременены долевой собственностью или требуют слишком дорогостоящего ремонта.

В результате на национальном уровне рынок может казаться хорошо обеспеченным, но на практике в регионах с высоким спросом – в Афинах, Салониках, крупных туристических центрах и районах с концентрацией экономической активности – подходящего жилья недостаточно.

Краткосрочная аренда в Греции как фактор давления

Особое внимание МВФ уделяет краткосрочной аренде. По данным Института Греческой конфедерации туризма (INSETE), число объявлений в этом секторе выросло на 240% в период с 2017 по 2024 год – с показателя менее 100 000 до более 230 000. Это составляет около 3,5% от общего жилого фонда страны, 10% от незанятых объектов и 29% от пустующих домов.

Краткосрочная аренда сконцентрирована преимущественно на туристических островах, в центре Афин и в Пирее – именно там, где давление на рынок жилья уже максимально. Наблюдается сокращение числа объектов, которые сдаются на долгие сроки. Высокая концентрация подобных объектов коррелирует с ростом цен на продажу, особенно в районах с низким уровнем домовладения.

Иностранный спрос и программа Golden Visa Греции

Международный спрос также сыграл заметную роль в росте цен. После резкого падения стоимости объектов в годы финансового кризиса недвижимость Греции стала все более привлекательной для иностранных покупателей, включая представителей диаспоры.

Низкие цены, ожидания будущего прироста капитала, налоговые льготы и программа «Золотая виза» способствовали притоку инвестиций. Греция уже ужесточила требования к «Золотой визе», повысив минимальные пороги инвестиций, однако последовательные изменения в регулировании могли спровоцировать всплески покупательской активности, так как инвесторы стремились завершить сделки на прежних условиях до вступления более строгих норм в силу.

Ценовое давление, вызванное иностранным капиталом, распределялось неравномерно: согласно рыночным данным, приведенным в докладе, стоимость недвижимости в Больших Афинах (Аттика), Салониках и крупных туристических центрах значительно выше, чем в остальной части страны.

Цены на жилье в Греции: замедление после бурного роста

По данным Нацбанка, ситуация на рынке продаж меняется, и эта тенденция стала еще заметнее в первом квартале 2026 года. Жильё в Греции подорожало в среднем на 5,7% за 12 месяцев. При этом динамика прошлых лет была значительно выше: в январе–марте 2024-го рост составлял 9,1%, а в 2025-м — 8,1%. Таким образом, за два года темпы увеличения стоимости жилья снизились почти на 3,5 процентного пункта.

Замедление затрагивает весь рынок. При этом новостройки, то есть объекты возрастом до пяти лет, подорожали на 6%, оставаясь самым динамичным сегментом рынка. Жильё старше пяти лет показало более умеренный рост — 5,5%.

В Афинах жильё подорожало на 5,2%, что ниже среднего уровня по рынку. В Салониках повышение оказалось выше — 6,4%. В других крупных городах страны цены увеличились на 5,4%. В городских районах средний рост цен составил 5,6%. При этом наибольшее повышение зафиксировано в регионах — 6,9%, что делает периферию самым быстрорастущим сегментом рынка.

Кризис затрагивает сферу туризма Греции

Жилищный дефицит все теснее переплетается с функционированием туристической экономики Греции. В наиболее популярных локациях цены на жильё высоки, предложений для аренды недостаточно. В итоге найти доступную недвижимость сложно и местному населению, и приезжим, работающим в сфере туризма.

МВФ специально не рассматривает вопрос сезонного размещения сотрудников индустрии гостеприимства, но более широкий анализ указывает на фундаментальную проблему. Со временем это может снизить мобильность рабочей силы и подорвать производительность, что в конечном счете скажется на конкурентоспособности экономики, в которой туризм остается одной из важнейших отраслей.

Домохозяйства перегружены расходами на жилье

Проблема доступности уже сейчас крайне остра для многих семей. МВФ подсчитал, что в 2025 году медианные расходы на жилье, включая ипотечные платежи, превышали одну треть располагаемого дохода. Около двух из пяти домохозяйств классифицируются как перегруженные, тратя более 40% своего располагаемого дохода на жилье. Еще 20% расходуют от 30 до 40%, что ставит их в уязвимое финансовое положение. Особенно остро эта нагрузка сказывается на арендаторах, малоимущих семьях, неполных семьях с одним родителем и людях, живущих в одиночку. Арендаторы в Аттике и Центральной Македонии (где расположены Салоники) подвергаются особо высокому риску чрезмерных жилищных расходов.

Рекомендации МВФ для рынка жилья Греции

Главная рекомендация Фонда заключается в активизации огромного массива неиспользуемого жилья. Для этого требуется сочетание стимулов и сдерживающих факторов, включая субсидии на ремонт, программы повышения энергоэффективности, налоговые льготы для владельцев, сдающих жилье в долгосрочную аренду. Приемлемым вариантом будут и меры, повышающие стоимость содержания пустующих объектов в районах с высоким спросом.

При этом аналитики фонда призывают к взвешенной оценке любых ограничений, напоминая, что краткосрочная аренда поддерживает туризм, местные доходы и экономическую активность, поэтому любая политическая реакция должна учитывать как жилищные, так и экономические последствия.

Кроме того, введение ограничений на краткосрочную аренду не означает автоматического возвращения большого количества домов на рынок долгосрочного найма. Эти объекты далеко не всегда взаимозаменяемы. Например, две трети пустующих домов — это вторичные резиденции или дачи, которые владельцы используют лишь часть года.

МВФ предупреждает, что географически точечные ограничения могут просто перенаправить спрос и ценовое давление на соседние районы, не решив проблему доступности в более широком масштабе.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что на рынке жилья Греции уже действует ряд мер регулирования, которые постепенно меняют экономику владения недвижимостью. Ужесточение условий для инвесторов, налоговые корректировки и правила в отношении краткосрочной аренды повышают издержки собственников и сокращают потенциальную доходность объектов, особенно в туристических и городских зонах.

При этом Греция сохраняет программу «золотой визы», оставаясь одним из немногих государств ЕС, где инвестиции в недвижимость продолжают использоваться как механизм получения резидентства. На фоне общеевропейской тенденции к пересмотру или сворачиванию подобных схем это поддерживает дополнительный внешний спрос и усиливает конкуренцию за жильё в наиболее привлекательных локациях.

Греческий рынок недвижимости продолжает двигаться в сторону усиления сегментации. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, насколько гибко греческие власти смогут сочетать привлекательность для инвесторов с потребностями местного населения, а также от возможных новых регуляторных шагов на уровне ЕС в отношении программ резидентства и краткосрочной аренды.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment