Испания наносит удар по инвесторам в недвижимость

Правительство Педро Санчеса готовит к внесению в парламент масштабный пакет мер по борьбе с жилищным кризисом. Центральный элемент реформы – повышение НДС на краткосрочную туристическую аренду до стандартной ставки 21%.

Сейчас такая аренда либо полностью освобождена от налога (если владелец не предоставляет гостиничные услуги), либо облагается по льготной ставке 10% – при наличии таких услуг, как регулярная уборка или приём гостей на ресепшн.

Новая ставка будет применяться к аренде продолжительностью менее 30 суток в муниципалитетах с населением свыше 10 000 человек – то есть фактически ко всему рынку типа Airbnb и Booking.com.

Два блока реформ

Пакет состоит из двух частей. Первая направлена на стабилизацию арендного рынка для постоянных жильцов: регулирование временных договоров аренды, возможное продление сроков действующих контрактов (мера, уже одобренная правительством декретом три месяца назад, но затем отклонённая в Конгрессе голосами партий PP, Vox и Junts), обязательность письменных договоров, борьба с мошенничеством при сдаче жилья, а также стопроцентные налоговые льготы для арендодателей, замораживающих или снижающих ренту.

Вторая часть нацелена на увеличение предложения доступного жилья. Помимо повышения НДС на туристическую аренду, сюда входит упрощение бюрократических процедур для ускорения жилищного строительства. Представитель правительства Эльма Саис назвала пакет «смелым и всеобъемлющим» ответом на жилищный кризис, подчеркнув, что «такую проблему, как жильё, можно решить только через согласие» – документ планируется представить в Конгресс депутатов в расчёте на межпартийную поддержку.

Масштаб дефицита

По актуальным данным Банка Испании, дефицит жилья в стране достиг 750 000 единиц – на 150 000 больше, чем годом ранее. Разрыв между спросом и предложением продолжает нарастать: в 2025 году в Испании образовалось 240 000 новых домохозяйств, тогда как построено было лишь 92 000 домов.

Реформа готовится на фоне растущего общественного недовольства. Только на прошлых выходных тысячи людей вышли на протесты в Малаге, Кадисе, Тенерифе, Ла-Пальме и Касересе, обвиняя агентства недвижимости и инвесторов в том, что цены на жильё выходят за пределы возможностей местных жителей – по некоторым данным, арендаторы тратят на съём жилья до 60% зарплаты. Активисты требуют, чтобы жильё воспринималось «как право, а не бизнес».

Отдельные регионы уже вводят собственные ограничения: Барселона планирует полностью отменить лицензии на краткосрочную туристическую аренду к 2028 году, Мадрид и Малага рассматривают аналогичные шаги. На национальном уровне также действует цифровой реестр туристического жилья — с его помощью с крупных онлайн-платформ уже удалено более 53 000 нелегальных объявлений.

Контекст: протесты и региональные меры

Пакет мер дополняют и другие инициативы: 100-процентный налог на покупку недвижимости для граждан не из ЕС, не являющихся резидентами и не планирующих использовать жильё как основное место жительства, повышенные налоги на пустующее и вторичное жильё, а также Национальный жилищный план стоимостью около 7 млрд евро, предусматривающий расширение фонда социального жилья.

Отраслевые объединения, в частности барселонская ассоциация Apartur, уже раскритиковали инициативу, назвав применение НДС к краткосрочной аренде «дискриминационным» и способным серьёзно ударить по сектору.

Голосование по законопроекту в Совете министров ожидается в ближайшие недели.