UBS: недвижимость стабилизируется, ИИ меняет инфраструктурные инвестиции

Мировой рынок коммерческой недвижимости во втором квартале 2026 года сохранил признаки восстановления, но рост остается неравномерным. Глобальный объем инвестиций после сезонной корректировки снизился относительно первого квартала, хотя оказался на 18% выше прошлогоднего уровня. В США стоимость институциональной недвижимости выросла лишь на 0,1% за квартал, а в Великобритании снизилась на 0,3%. Намного быстрее меняется инфраструктурный рынок: расходы на искусственный интеллект увеличивают спрос на центры обработки данных, электростанции и сети, а стоимость глобальных сделок с ЦОД за 2023–2025 годы выросла более чем в четыре раза.

Восстановление недвижимости остается неравномерным

Сентябрьский обзор UBS Asset Management показывает, что период быстрого падения оценок на некоторых рынках недвижимости сменился более спокойной фазой. После учета сезонности глобальный объем сделок во втором квартале снизился относительно предыдущих трех месяцев, однако в долларовом выражении оставался на 18% выше уровня годичной давности. Розничная недвижимость поддерживала активность, а вложения в промышленные, офисные, жилые и гостиничные объекты снизились по сравнению с первым кварталом. Сократился и объем сделок с центрами обработки данных.

При этом говорить о синхронном восстановлении цен пока рано. Качественные здания в сильных локациях с устойчивым спросом арендаторов выглядят лучше объектов с высокой вакантностью и большими затратами на модернизацию. Для инвесторов снова становится важнее не ожидание общего роста рынка, а способность конкретного объекта приносить доход.

Изменение особенно заметно после предыдущего цикла, когда снижение процентных ставок само по себе могло поддерживать рост стоимости недвижимости. Сейчас стоимость заемного капитала остается высокой, поэтому больший вес приобретают аренда, заполняемость, расходы на содержание и качество объекта.

Стоимость недвижимости в США растет медленно

Американский рынок институциональной недвижимости во втором квартале показал положительный результат. Индекс NCREIF Property Index, который отслеживает недвижимость в портфелях крупных институциональных инвесторов, принес 1,29% общей доходности. Из них 1,17% обеспечил текущий доход от объектов, а рост их стоимости составил только 0,12%.

Это четвертый квартал подряд, когда общая доходность индекса улучшалась. Однако внутри рынка сохраняется заметный разрыв. По данным UBS, рост стоимости поддерживали прежде всего торговая и промышленная недвижимость, а офисы, многоквартирное жилье и гостиницы продолжили дешеветь.

В Великобритании картина была слабее. Средняя стоимость недвижимости снизилась на 0,3% за квартал, а общая доходность составила около 0,8% против 1,3% в первые три месяца года. Основное давление пришлось на жилой сегмент.

Сделок в США больше, но темпы восстановления снизились

Объем продаж коммерческой недвижимости в США во втором квартале вырос на 14% год к году, но оказался ниже уровня первого квартала. MSCI связывает такую динамику не с новым обвалом рынка, а с замедлением первоначальной стадии восстановления. Доходность большинства сегментов по-прежнему уступает показателям 2015–2019 годов. Исключением остается торговая недвижимость, результаты которой выглядят сильнее других основных классов активов.

Инвесторам приходится работать в условиях, когда снижение ставок больше нельзя считать гарантированным источником роста стоимости. В результате рынок становится более избирательным: важнее становятся конкретное здание, структура арендаторов, долговая нагрузка и перспективы роста арендных ставок.

При этом размер мирового институционального рынка снова начал увеличиваться. Стоимость коммерческой недвижимости, которой профессиональные инвесторы управляют ради получения инвестиционного дохода, достигла $13,5 трлн по итогам 2025 года. Это первый рост с 2021-го. Увеличение составило 8,5%, хотя значительная часть была связана с изменением валютных курсов.

ИИ меняет рынок инфраструктуры

Самые быстрые изменения происходят в инфраструктуре, связанной с искусственным интеллектом. Для обучения и работы крупных языковых моделей требуются все большие вычислительные мощности. Это увеличивает спрос не только на сами центры обработки данных, но и на землю с доступом к электричеству, электростанции, подстанции, линии передачи и накопители энергии.

По данным, которые приводит UBS, сделки с центрами обработки данных заметно изменили структуру частной инфраструктуры. Доля коммуникационного сегмента выросла с менее чем 8% рынка в 2019 году до более чем 29% в 2025-м. Стоимость глобальных сделок с ЦОД за 2023–2025 годы увеличилась более чем в четыре раза.

Меняется и тип проектов. С 2025 года большая часть капитала направляется на создание новых объектов, а не на покупку уже работающих компаний и центров обработки данных. В апреле 2026 года доля таких проектов приблизилась к 60%.

Северная Америка остается главным рынком. С 2022 года на нее пришлось около 66% капитала, вложенного в сделки с центрами обработки данных. Азиатско-Тихоокеанский регион получил около 18%, Европа — 13%.

Электричество становится дефицитным ресурсом

Один из главных ограничителей дальнейшего роста — возможность подключить новые вычислительные комплексы к энергосистеме.

Международное энергетическое агентство ожидает, что мировое потребление электричества центрами обработки данных увеличится примерно с 485 ТВт·ч в 2025 году до 950 ТВт·ч в 2030-м. Это около 3% мирового спроса на электричество. Потребление центров, ориентированных на задачи искусственного интеллекта, за тот же период может утроиться.

В США центры обработки данных сейчас потребляют около 4% электроэнергии, а UBS приводит прогноз, согласно которому к 2030 году доля может превысить 10%. Международное энергетическое агентство ожидает, что ЦОД обеспечат почти половину прироста американского спроса на электричество до конца десятилетия.

Для девелоперов это меняет требования к площадкам. Земля рядом с крупным городом может оказаться менее привлекательной, чем удаленный участок, где есть возможность быстро получить сотни мегаватт мощности.

Дефицит подключений уже заставляет операторов сочетать сетевое электричество с собственной генерацией, возобновляемыми источниками и аккумуляторными системами. В результате инвестиции в инфраструктуру ИИ все теснее связаны с энергетическим сектором.

ЦОД тянут за собой инвестиции в генерацию

Рост вычислительных мощностей влияет на стоимость активов далеко за пределами серверных зданий.

Крупным центрам обработки данных необходимы дополнительные электростанции, подстанции и линии передачи. Это создает спрос на инфраструктуру, которая раньше могла рассматриваться как отдельный класс активов.

UBS отмечает, что традиционная электрогенерация стала одним из бенефициаров этого процесса. Годовая совокупная доходность соответствующего инфраструктурного сегмента к первому кварталу 2026 года превышала 60%. При этом столь высокий прошлый результат не означает, что он сохранится: стоимость активов уже учитывает значительную часть ожиданий дальнейшего роста спроса.

Еще одна проблема — концентрация клиентов. Крупные ЦОД часто строятся под конкретных арендаторов из числа технологических компаний. Долгосрочные контракты делают денежный поток предсказуемее, но одновременно создают зависимость от нескольких заказчиков.

Инфраструктурные фонды привлекают меньше капитала

Бум центров обработки данных не привел к одинаковому росту всех инфраструктурных инвестиций.

В первой половине 2026 года фонды, завершившие привлечение капитала, собрали около $32 млрд. UBS сравнивает это со всплеском крупных закрытий фондов в 2025 году, когда показатель достигал $216 млрд.

При этом институциональные инвесторы увеличивают желаемую долю инфраструктуры в портфелях. Целевой показатель вырос с 5,9% в 2025 году до 6,2% в 2026-м, тогда как фактическая доля составляет около 5,1%.

Разрыв означает, что спрос на инфраструктурные активы сохраняется, но не гарантирует немедленного притока капитала. Инвесторы одновременно сталкиваются с высокой стоимостью объектов. В первой половине 2025 года медианная оценка инфраструктурных компаний достигала примерно 13 годовых показателей EBITDA — прибыли до процентов, налогов, износа и амортизации. Средний коэффициент приближался к 15.

Чем дороже объект приобретается в начале инвестиционного цикла, тем сильнее дальнейшая доходность зависит от реального роста денежных потоков, а не только от дальнейшего повышения оценки.

Фонды прямых инвестиций дольше держат активы

В фондах прямых инвестиций главная проблема другая. Речь идет о фондах, которые покупают доли в непубличных компаниях, развивают бизнес, а затем рассчитывают продать его стратегическому инвестору, другому фонду или вывести на биржу.

Операционные показатели многих компаний остаются устойчивыми, но выходы из инвестиций и возврат капитала инвесторам восстановились не полностью. Особенно это касается активов, приобретенных по высоким оценкам в 2021–2022 годах.

Американский рынок вошел в 2026 год с более высокой активностью сделок, оживлением рынка выходов и запасом еще не инвестированного капитала свыше $1 трлн. Первый квартал заставил управляющих пересмотреть часть ожиданий: условия финансирования снова ухудшились, а неопределенность вокруг влияния ИИ особенно сильно затронула программное обеспечение.

Для части компаний искусственный интеллект становится отдельным фактором оценки. Инвестора интересует уже не только текущая выручка и прибыль, но и то, сохранит ли бизнес конкурентоспособность к моменту будущей продажи.

Особенно внимательно рынок относится к компаниям, чьи услуги или программные продукты могут быть частично автоматизированы. Хорошие текущие финансовые результаты в таком случае не исключают снижения оценки будущей стоимости бизнеса.

Частное кредитование пока выглядит устойчивее

На рынке частного кредитования ситуация спокойнее. Здесь небанковские фонды напрямую выдают займы компаниям и получают основную часть дохода в виде процентов.

Во втором квартале 2026 года прямое корпоративное кредитование вернулось к положительной доходности после более нестабильного начала года. Процентные поступления оставались главным источником результата. Разница в доходности между частными и широко синдицированными корпоративными кредитами составляла примерно 1–2 процентных пункта.

Качество портфелей пока не указывает на резкое ухудшение. Доля займов, по которым перестали начисляться проценты, в индексе Cliffwater Direct Lending Index снизилась с 1,85% в марте до 1,73% в июне. Долгосрочное среднее значение составляет около 2%.

При этом растет использование процентов, которые не выплачиваются деньгами, а добавляются к основной сумме долга. Такой механизм позволяет заемщику сохранить ликвидность сейчас, но увеличивает его задолженность и может скрывать растущее давление на денежный поток.

Еще один риск связан с возвратом денег инвесторам. Во втором квартале отдельные фонды развития бизнеса получили заявки на погашение в размере от примерно 4% до 38% стоимости чистых активов. Если запросы превышали установленный квартальный лимит, деньги инвесторам возвращали пропорционально. Это напоминает, что частное кредитование остается менее ликвидным, чем публичные облигации.

Частные рынки расходятся по направлениям

В 2026 году недвижимость, инфраструктура, фонды прямых инвестиций и частный кредит движутся по разным траекториям. Коммерческая недвижимость постепенно стабилизируется после многолетней переоценки, но рост стоимости пока невелик и сильно зависит от сегмента. Инфраструктура получает мощный импульс от строительства ЦОД, однако сталкивается с ограничениями энергосетей и высокими оценками активов. Фонды прямых инвестиций продолжают решать проблему затянувшихся выходов, а частные кредиторы сохраняют высокие процентные доходы, одновременно сталкиваясь с растущими требованиями инвесторов вернуть капитал.

Как сообщают эксперты International Investment, сильный спрос на центры обработки данных и первые положительные показатели недвижимости пока не означают широкого восстановления всех частных рынков. В американской институциональной недвижимости рост стоимости во втором квартале составил лишь 0,12%, а глобальная инвестиционная активность после сезонной корректировки снизилась относительно предыдущего квартала. В инфраструктуре главной проблемой становится уже не только поиск капитала, но и доступ к электрической мощности. При таких условиях результат инвестиций все сильнее зависит от цены входа, долговой нагрузки, качества арендаторов и реального денежного потока конкретного объекта. Особенно осторожно стоит относиться к активам, стоимость которых уже включает ожидания многолетнего бума ИИ: рост спроса может продолжиться, но высокая начальная цена снижает запас прочности для инвестора.

FAQ

Восстанавливается ли мировая коммерческая недвижимость?

На отдельных рынках появились признаки стабилизации и небольшого роста стоимости, однако восстановление остается неравномерным. Во втором квартале глобальный объем инвестиций после сезонной корректировки снизился относительно первого квартала, хотя был выше уровня годичной давности.

Растет ли стоимость недвижимости в США?

Да, но медленно. Во втором квартале 2026 года рост стоимости объектов в индексе NCREIF составил 0,12%, а общая доходность с учетом текущего дохода — 1,29%.

Почему центры обработки данных привлекают столько капитала?

Обучение и использование систем искусственного интеллекта требуют все больше вычислительных ресурсов. Это повышает спрос на серверные здания, земельные участки с доступом к мощности, электростанции, сети и накопители энергии.

Насколько вырос рынок сделок с ЦОД?

По данным, которые приводит UBS, мировая стоимость сделок с центрами обработки данных за 2023–2025 годы увеличилась более чем в четыре раза.

Сколько электричества будут потреблять центры обработки данных?

Международное энергетическое агентство ожидает около 950 ТВт·ч мирового потребления в 2030 году против примерно 485 ТВт·ч в 2025-м.

Где сосредоточены инвестиции в центры обработки данных?

С 2022 года примерно 66% капитала в сделках с ЦОД пришлось на Северную Америку, около 18% — на Азиатско-Тихоокеанский регион и 13% — на Европу.

Что происходит с фондами прямых инвестиций?

Многие компании в их портфелях сохраняют устойчивые финансовые показатели, но продажа активов остается сложной. Особенно это касается компаний, купленных по высоким оценкам в 2021–2022 годах.

Насколько устойчив рынок частного кредитования?

Показатели пока остаются относительно стабильными. Доля кредитов без начисления процентов в индексе Cliffwater Direct Lending Index составляла 1,73% в июне 2026 года, немного ниже долгосрочного среднего уровня около 2%.

В чем главный риск инфраструктурного бума вокруг ИИ?

Помимо высокой стоимости активов, главным ограничением становится электроэнергия. Без достаточной сетевой мощности строительство новых крупных центров обработки данных невозможно даже при наличии земли и финансирования.