Pixabay.com/Michael Gaida

В Сербии разрабатывают единую базу объявлений о недвижимости и отдельный портал для проверенных агентств. Проект должен сократить количество фиктивных предложений, повторов и противоречий в характеристиках квартир. Инициатива профессионального сообщества входит в стратегию развития рынка до 2030 года.

Единая база недвижимости Сербии

Торгово-промышленная палата Сербии (PKS) представила стратегию развития рынка недвижимости до 2030 года. Среди основных направлений — борьба с нелегальным посредничеством и недостоверной рекламой, цифровизация отрасли и повышение квалификации специалистов. В план также вошло создание общей базы объектов и отдельного портала объявлений. Эти меры призваны улучшить качество информации о жилье и сделать работу зарегистрированных агентств более прозрачной.

Эксперт Милич Джокович, участвующий в разработке, рассказал, что портал объявлений о недвижимости объединит предложения проверенных агентств, соблюдающих профессиональный кодекс. Предполагается, что публикации будут содержать актуальные сведения о площади, планировке и других характеристиках жилья. Это должно облегчить сравнение объектов и уменьшить число противоречий между объявлениями разных посредников. Конкретные требования к участникам площадки пока не опубликованы.

Разработку единой базы объявлений Сербии начали в 2025 году, сообщил Джокович в интервью RTS. По его словам, система уже наполняется данными, а подготовка может завершиться к весне 2027-го. Официальная дата запуска пока не объявлена. О закрытии действующих сайтов недвижимости или обязательном переносе всех публикаций на новый портал не сообщалось; порядок проверки сведений об объектах также остается неизвестным.

Дубли и завышенные цены на жилье Сербии

На сербских сайтах недвижимости количество объявлений не всегда соответствует реальному числу объектов в продаже. Милич Джокович приводит пример портала, где размещено 11 000 публикаций, хотя, по его оценке, покупателям доступны лишь 2000–3000 вариантов. Значительную часть составляют дубли и устаревшие предложения. В результате создается искаженное представление о выборе жилья на рынке.

Одна и та же квартира может рекламироваться несколькими агентствами, причем сведения о площади, этаже, планировке и стоимости иногда различаются. Покупатель воспринимает такие объявления как отдельные варианты, тратит время на их изучение и общение с посредниками. Впоследствии выясняется, что речь идет об одном объекте либо он уже продан. Подобная практика затрудняет поиск жилья, сравнение цен и оценку реального объема продаж.

Еще одна проблема — завышенные ожидания продавцов. Джокович приводит пример квартиры рыночной стоимостью около €300 000, которую собственник хочет продать за €400 000. Такое расхождение затрудняет оценку недвижимости, поскольку запрашиваемые суммы могут существенно отличаться от фактических цен сделок. Единая база поможет сопоставлять данные и выявлять несоответствия, однако не сможет обязать владельцев снижать стоимость.

Контроль агентств недвижимости в Сербии

Деятельность агентств недвижимости Сербии уже регулируется законом о посредничестве при продаже и аренде. Компании и предприниматели могут оказывать такие услуги только после внесения в государственный реестр. Для регистрации требуются страхование профессиональной ответственности, подходящее помещение и как минимум один специалист, сдавший квалификационный экзамен. Эти условия действуют независимо от планов по созданию единой базы объявлений.

Статья 18 закона устанавливает правила рекламы: в объявлении необходимо указывать название агентства, регистрационный номер, цену, местоположение, площадь и планировку объекта. Размещать предложение без заключенного договора с клиентом либо другим посредником запрещено. Таким образом, требование указывать регистрационный номер действует уже сейчас, а не появится в 2027 году. Какие дополнительные проверки будет проводить новый портал, пока неизвестно.

Убедиться, что компания имеет право оказывать риелторские услуги, можно через официальный реестр посредников Сербии. Его ведет Министерство внутренней и внешней торговли, а доступ к сведениям бесплатный. Там можно сверить название и регистрационные данные агентства, однако наличие записи не гарантирует достоверности конкретного объявления. Право собственности, характеристики жилья и условия сделки покупателю необходимо проверять отдельно.

Кадастр и реальные сделки в Сербии

В Сербии действуют государственные сервисы для проверки недвижимости и анализа цен. Электронный eKatastar Республиканского геодезического управления (RGZ) содержит сведения о зарегистрированных объектах и правах на них. Реестр цен недвижимости фиксирует суммы заключенных договоров и позволяет сопоставлять цены в объявлениях с результатами реальных сделок. Автоматическая сверка предложений будущего портала с кадастром по состоянию на 9 ноября 2026-го официально не подтверждена.

Как проверить недвижимость в Сербии

В первом полугодии 2026-го общая стоимость сделок с недвижимостью в Сербии выросла на 10,1%, до €4,2 млрд, сообщило Республиканское геодезическое управление (RGZ). При этом число зарегистрированных договоров увеличилось всего на 0,2%, до 61 343. На квартиры пришлось €2,5 млрд, или 61% общей суммы: денежный объем в этом сегменте вырос на 11,4%, хотя продаж стало на 1,9% меньше. Разница между динамикой стоимости и количеством договоров указывает на увеличение средней суммы сделки.

Рынок недвижимости Сербии: январь–июнь 2026-го

Сербия также модернизирует кадастровую инфраструктуру при поддержке Всемирного банка. В июле 2024-го организация одобрила кредит на €30 млн для развития систем учета недвижимости, улучшения доступа к информации и внедрения инструментов массовой оценки. Эта программа направлена на обновление государственных сервисов, а не на создание портала агентств. Сведений о финансировании будущей базы за счет этих средств или ее технической интеграции с кадастром пока нет.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что польза единой базы для инвесторов будет зависеть от качества данных, а не от числа размещенных объявлений. Одна и та же квартира сейчас может рекламироваться несколькими агентствами с разными характеристиками и ценами, что завышает видимый объем предложения. Удаление повторов и своевременное обновление сведений позволят точнее оценивать конкуренцию продавцов и стоимость сопоставимых объектов. Однако создание портала само по себе не изменит ни рыночные цены, ни количество заключенных сделок.

Для оценки вложений особенно важно различать запрашиваемую стоимость жилья и суммы реальных продаж. Во втором квартале 2026-го продажи недвижимости в Сербии сократились, хотя общая стоимость сделок увеличилась. Такая динамика показывает, что рост денежного оборота не обязательно сопровождается расширением спроса. Новая площадка поможет сравнивать рекламные цены, но анализ ликвидности по-прежнему будет зависеть от статистики состоявшихся сделок.

Пока неизвестно, как часто агентствам придется обновлять объявления, кто будет отвечать за устранение дублей и появится ли обмен сведениями с государственным кадастром. Без этих механизмов общая база рискует повторить недостатки существующих агрегаторов. При регулярном контроле она сможет повысить достоверность рыночных данных, но не устранит риски завышенных цен и юридических ограничений.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Зачем в Сербии создают единую базу объявлений о недвижимости?

Торгово-промышленная палата Сербии (PKS) готовит базу и портал с предложениями проверенных агентств. Проект должен сократить число дублей, устаревших объявлений и ошибок в описаниях объектов.

Когда запустят единую базу недвижимости в Сербии?

Подготовку планируют завершить к весне 2027-го. Официальная дата запуска портала недвижимости Сербии пока не объявлена.

Где посмотреть реальные цены на квартиры в Сербии?

Реестр цен недвижимости Сербии, который ведет RGZ, содержит сведения о заключенных договорах. Они помогают сравнивать цены квартир в объявлениях с реальными суммами сделок.

Как проверить агентство недвижимости в Сербии?

Регистрацию риелторской компании можно проверить в государственном реестре посредников Сербии. Номер агентства должен быть указан в объявлении.

Как проверить квартиру через кадастр недвижимости Сербии?

Электронный кадастр eKatastar содержит сведения о зарегистрированных объектах и правах на них. Автоматическая сверка объявлений с кадастром в новой базе пока не подтверждена.