מי יכול לקנות נדל״ן בסלובניה

הזכות של אזרחים זרים לרכוש נדל״ן בסלובניה תלויה בראש ובראשונה באזרחותם או במדינת ההתאגדות של התאגיד. אזרחים וחברות ממדינות האיחוד האירופי, הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי (OECD) והאזור הכלכלי האירופי אינם נדרשים להחלטה נפרדת בדבר הדדיות. עבור אזרחים וחברות משמונה מדינות המועמדות להצטרפות לאיחוד האירופי, שצוינו על ידי משרד המשפטים, נדרשת החלטה חיובית בדבר הדדיות. עבור רוכשים משאר המדינות, כולל רוסיה וסין, רכישה ישירה רגילה של נדל״ן אינה זמינה בדרך כלל. עם זאת, זכותו של הרוכש לבעלות אינה מבטלת כללים מיוחדים החלים על קרקעות חקלאיות, חבויות מס ודרישות חוקי ההגירה.

הכללים אינם תלויים אך ורק בחברות באיחוד האירופי

סעיף 68 לחוקת סלובניה מאפשר לזרים לרכוש זכות בעלות על נדל״ן בתנאים הקבועים בחוק או בהסכם בינלאומי. בפועל, הסיווג הקיים מחלק את הרוכשים הזרים למספר קבוצות.

המשטר הפשוט ביותר חל על אזרחים ותאגידים ממדינות האיחוד האירופי, המדינות החברות ב-OECD והאזור הכלכלי האירופי. לקטגוריה זו לא נדרשת החלטה מנהלית נפרדת המאשרת הדדיות.

דווקא כאן טמונה אחת מאי-הדיוקים המרכזיים בפרסום של DATA.SI מ-3 באוגוסט 2026. נטען בו בנפרד כי אזרח שוויץ יכול לרכוש נדל״ן רק אם ברשותו אישור תושבות קבע מסוג C. עם זאת, הדף הרשמי הנוכחי של משרד המשפטים הסלובני כולל אזרחים וחברות ממדינות ה-OECD בקטגוריה שאינה דורשת החלטת הדדיות. שוויץ חברה ב-OECD.

מאותה סיבה, אין צורך בהחלטת הדדיות נפרדת, למשל, עבור אזרחי ארה״ב ובריטניה: שתי המדינות חברות אף הן ב-OECD.

אולם עדיף שלא להשתמש בביטוי ״יכולים לקנות נדל״ן ללא הגבלות״. היעדר הליך לקביעת הדדיות מסיר את המגבלה הקשורה בארץ מוצאו של הרוכש, אך הנכס עדיין עשוי להיות כפוף לכללי מקרקעין, תכנון ובנייה או תקנות אחרות.

עבור שמונה מדינות נדרשת החלטה בדבר הדדיות

הליך נפרד חל על אזרחים ותאגידים ממדינות המועמדות להצטרפות לאיחוד האירופי, המפורטות על ידי משרד המשפטים הסלובני.

ברשימה המעודכנת נכללות צפון מקדוניה, סרביה, מונטנגרו, אלבניה, אוקראינה, מולדובה, בוסניה והרצגובינה וגאורגיה. כדי לרכוש נדל״ן עליהן לקבל החלטה חיובית בדבר קביעת הדדיות.

הדדיות משמעה כי לאזרח סלובניה או לחברה הרשומה במדינה צריכה להיות אפשרות לרכוש נדל״ן דומה במדינתו של הרוכש הזר באותם תנאים או בתנאים דומים, כאשר הדרישות כלפי הצד הסלובני אינן מכבידות באופן מהותי יותר.

ההחלטה מתקבלת על ידי משרד המשפטים בהליך מוגדר. לפיכך, עצם מעמדה של מדינה כמועמדת להצטרפות לאיחוד האירופי אינו מספיק לרישום בעלות אוטומטי.

אוקראינים יכולים לרכוש נדל״ן לאחר בדיקת הדדיות

עבור אזרחי אוקראינה השתנה המשטר לאחר שהמדינה קיבלה מעמד של מועמדת להצטרפות לאיחוד האירופי ביוני 2022.

הרשויות בסלובניה הבהירו כי מאותו רגע ניתנה לאזרחי אוקראינה ולתאגידים הרשומים בה האפשרות לפתוח בהליך לקביעת הדדיות. עם קבלת החלטה חיובית, הם רשאים לרכוש זכות בעלות על נדל״ן במקרים הקבועים בחוק. שינוי דומה חל לגבי מולדובה ובוסניה והרצגובינה לאחר הענקת המעמד המתאים.

לכן, הטענה כי אזרח אוקראינה אינו יכול באופן עקרוני לרכוש דירה או בית בסלובניה על שמו אינה נכונה בשנת 2026.

אך גם הניסוח ההפוך — שאוקראינים יכולים לרכוש באופן חופשי — אינו מדויק: לפני הרכישה נדרש אישור הדדיות.

רוסים ואזרחי סין לרוב אינם יכולים לרכוש באופן ישיר

עבור אזרחים ותאגידים זרים ממדינות שאינן שייכות לאף אחת מהקטגוריות המועדפות שצוינו, המשטר מחמיר בהרבה.

הסיווג הרשמי מציין במפורש את רוסיה וסין בין הדוגמאות למדינות שאזרחיהן והחברות שלהן אינם יכולים לרכוש בעלות על נדל״ן באמצעות עסקה רגילה. לגבי ירושה חלים כללים נפרדים.

לפיכך, קיומו של חשבון בנק סלובני, מספר מס או אשרת שהייה אינו מסיר כשלעצמו את המגבלות הקשורות באזרחות הרוכש.

חשוב במיוחד לבדוק זאת לפני חתימה על חוזה מחייב או העברת מקדמה משמעותית.

רכישה באמצעות חברה דורשת הערכה נפרדת

הפרסום המקורי של DATA.SI מציע לאזרחי מדינות שאינם יכולים לרכוש נדל״ן ישירות לרשום חברה בסלובניה. ניסוח כזה דורש סייג מהותי.

פורטל העסקים הממשלתי מאשר כי תושבי חוץ רשאים לרשום חברות בסלובניה ועליהם להנפיק מראש מספר מס סלובני. במקביל, הסיווג הרשמי של בעלים זרים מגדיר תאגיד זר כחברה שמקום מושבה מחוץ לסלובניה.

מכאן נובעת הבחנה משפטית חשובה: אם הנדל״ן נרכש על ידי חברה הרשומה בסלובניה, הבעלים הוא התאגיד עצמו, ולא המייסד הזר באופן אישי.

לכן אין זה נכון לתאר מבנה זה כדרך פשוטה ״לקנות נדל״ן עבור עצמך באמצעות חברה״. הוא יוצר מבנה בעלות תאגידי בעל משטר חשבונאי, מיסויי ומשפטי משלו.

בנוסף, מקורות ממשלתיים אינם מספקים בסיס לראות ברישום חברה שיטה אוניברסלית לעקיפת מגבלות כלשהן על נדל״ן. יש להעריך את כשרותו של מבנה ספציפי תוך התחשבות בסיווג הנכס ובנסיבות העסקה.

חברה ונדל״ן אינם מעניקים אשרת שהייה אוטומטית

זכות הבעלות והמעמד ההגירתי הם עניינים משפטיים נפרדים.

עבור אזרחי מדינות שלישיות, הזכות לחיות ולעבוד בסלובניה נקבעת על פי הכללים הנוגעים לאשרות שהייה ועבודה. פורטל התעסוקה הממשלתי מציין כי לשם עבודה, אזרחי מדינות שלישיות זקוקים לאישור משולב יחיד לשהייה ולעבודה.

רישום חברה גם אינו מקנה אוטומטית מעמד כזה: עבור בעלים המתכוון לעבוד בפועל או לנהל את החברה בסלובניה, חלים הליכי הגירה נפרדים.

לכן הנוסחה של ״לפתוח חברה, לקנות דירה ולקבל אוטומטית אשרת שהייה״ אינה תואמת את המערכת הקיימת.

עבור אזרחי האיחוד האירופי משטר השהייה שונה: הם רשאים להיכנס ללא אשרה, אך בעת שהייה של יותר משלושה חודשים עליהם להסדיר רישום מגורים בהתאם לכללים הקבועים.

כיצד מתנהל ההליך לקביעת הדדיות

אזרח זר הזקוק לאישור הדדיות פונה למשרד המשפטים.

בבקשה נדרשים מסמכים המאמתים את הזהות ואת הזכות לקיום ההליך. האגרה המנהלית עומדת על €22,60. עבור בעלי אזרחות כפולה, חסרי אזרחות ומבקשים ממדינות בעלות מערכת משפטית בלתי אחידה עשוי להידרש מידע נוסף על מקום המגורים הקבוע.

לבקשה מצורף גם מסמך מיוחד עם נתוני הנכס, המונפק על ידי רשות המדידות והמיפוי. מסמך זה מהווה חלק מחייב בהליך. אם הנכס אינו רשום בפנקס המקרקעין, הרשות עשויה לסרב להנפיק מסמך כזה.

לפיכך, בדיקת ההדדיות קשורה לא רק באזרחותו של הרוכש, אלא גם בנכס הספציפי.

בעל נכס זר עשוי להזדקק למספר מס

זר שאין לו תושבות קבע או תושבות ארעית בסלובניה חייב להירשם במרשם המיסים אם נדרש לו מספר מס עקב קבלת הכנסה חייבת במס במדינה או בעלות על מיטלטלין או מקרקעין החייבים במס. לשם כך משמש טופס DR-02.

קבלת מספר מס אינה מהווה כשלעצמה רכישת תושבות לצורכי מס.

רשות המיסים מציינת בנפרד כי בעלי נדל״ן עשויים במקרים מסוימים לשלם מס רכוש, וכן תשלומים נוספים הקשורים בשימוש בקרקע בנויה.

מס העברת מקרקעין עומד על 2%

במכירת נדל״ן, אם העסקה אינה חייבת במס ערך מוסף, חל מס העברת מקרקעין.

השיעור עומד על 2% משווי הנכס. ככלל, הנישום הוא המוכר, אולם החוזה יכול לקבוע כי החבות בתשלום תחול על הרוכש.

על המוכר להגיש הצהרה תוך 15 ימים ממועד כריתת החוזה.

לאחר תשלום המס, רשות המיסים מאשרת את החוזה. ללא אישור מתאים לא ניתן לאמת נוטריונית את החתימה על החוזה ולרשום את זכות הבעלות בפנקס המקרקעין.

משום כך, הניסוח הנפוץ שלפיו ״הרוכש משלם 2% מס בעת הרכישה״ פשטני מדי: מבחינה משפטית ברירת המחדל היא שהמשלם הוא המוכר, אף שהצדדים רשאים להסכים אחרת.

במכירה עשוי לחול מס רווח הון

עבור יחידים, שאלה נפרדת היא המס בעת מכירה עתידית של הנכס.

שיעור הבסיס של מס רווח הון עומד על 25%. לאחר חמש שנות בעלות הוא יורד ל-20%, לאחר עשר שנים — ל-15%, ולאחר 15 שנות בעלות אין חיוב במס רווח הון.

עבור דירת מגורים עיקרית נקבע חריג. אם יחיד החזיק בבעלותו בדירה או בבית מגורים מתאים, החזיק שם את מקום מגוריו הקבוע והתגורר בפועל בנכס במשך שלוש שנים לפחות לפני המכירה, ובהתקיים שאר התנאים, עשוי שלא לחול מס רווח הון. עם זאת, מס העברת מקרקעין עדיין חל.

קרקע חקלאית נמכרת בהליך מיוחד

זכותו של זר לרכוש נדל״ן על פי קריטריון האזרחות עדיין אינה מעידה על האפשרות לקנות באופן חופשי כל חלקת אדמה.

עבור קרקע חקלאית, חווה ויער קיים הליך מיוחד. הצעת המכירה מפורסמת בדרך כלל מראש באמצעות היחידה המנהלית והפורטל הממשלתי, ועל הרוכש להודיע על קבלת ההצעה בפרק הזמן שנקבע.

לאחר מכן העסקה מוגשת לאישור היחידה המנהלית הרלוונטית. היא רשאית לסרב אם לא נשמר ההליך שנקבע או אם הופר סדר זכות הקדימה ברכישה.

לפיכך, אפילו לאזרח האיחוד האירופי או ה-OECD לא ניתן להבטיח אפשרות לרכוש כל קרקע ״באותם תנאים כמו דירות״ ללא בדיקת סיווג החלקה.

מחירי הדיור עלו ב-9,3%

הכללים המשפטיים פועלים על רקע המשך הצמיחה בשוק הנדל״ן הסלובני.

הלשכה לסטטיסטיקה של סלובניה דיווחה כי ברבעון הראשון של 2026 מחירי הנדל״ן למגורים היו גבוהים ב-3% לעומת הרבעון הקודם וב-9,3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלה הינם ראשוניים בשלב זה.

בתים פרטיים חדשים התייקרו ב-11,9% בשנה, דירות יד שנייה — ב-10,7%, בתים קיימים — ב-9,1%, ודירות מקבלן — ב-6,2%.

בליובליאנה מחירי דירות יד שנייה היו גבוהים ב-6,3% לעומת השנה הקודמת. מחוץ לבירה הגיעה העלייה ל-12%, ובמריבור — ל-17,5%.

השווי הכולל של עסקאות הדיור ברבעון הראשון עמד על €499,4 מיליון. נמכרו 2 512 נכסי מגורים קיימים בסכום כולל של €474,7 מיליון.

עבור המשקיע משמעות הדבר היא שיש להעריך בנפרד את הנגישות המשפטית של הנכס ואת האטרקטיביות שלו להשקעה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הטעות העיקרית בעת תיאור החקיקה הסלובנית היא חלוקת הרוכשים לאזרחי האיחוד האירופי ו״כל השאר״ בלבד. המערכת הקיימת רחבה יותר: החלטה נפרדת בדבר הדדיות אינה נדרשת מאזרחים ומחברות ממדינות האיחוד האירופי, ה-OECD והאזור הכלכלי האירופי, בעוד שעבור שמונה מדינות המועמדות שפורטו חל הליך הדדיות. יש לנקוט זהירות מיוחדת לגבי רכישה באמצעות חברה: היא מייצגת בעלות תאגידית ולא אישית, וכשלעצמה אינה מקנה זכות שהייה. לפני ביצוע עסקה יש לבדוק בנפרד את אזרחות הרוכש, את מעמדו המשפטי של הנכס הספציפי, את פנקס המקרקעין, את משטר המס ואת השלכות ההגירה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: רכישת נדל״ן בסלובניה על ידי זרים

האם זרים יכולים לקנות נדל״ן בסלובניה?

כן, אולם המשטר תלוי באזרחות. עבור אזרחים וחברות ממדינות האיחוד האירופי, ה-OECD והאזור הכלכלי האירופי לא נדרשת החלטה נפרדת בדבר הדדיות. עבור המדינות המועמדות לאיחוד האירופי שפורטו היא הכרחית.

האם אזרח ארה״ב יכול לקנות נדל״ן?

כן. ארה״ב חברה ב-OECD, ועבור אזרחים ותאגידים ממדינות ה-OECD לא נדרשת החלטת הדדיות נפרדת. עם זאת, הכללים המיוחדים לנכס ספציפי נותרים בעינם.

האם אזרח בריטניה יכול לקנות נדל״ן לאחר ה-Brexit?

כן. בריטניה נותרה חברה ב-OECD, ולכן הסיווג העדכני של משרד המשפטים אינו דורש החלטת הדדיות נפרדת עבור אזרחים וחברות מבריטניה.

האם אזרח שוויץ זקוק ל-Permit C כדי לקנות?

הסיווג הרשמי הקיים אינו קובע דרישה כללית שכזו כתנאי לקבלת זכות בעלות. שוויץ חברה ב-OECD, ועבור אזרחי מדינות ה-OECD אין צורך בהחלטת הדדיות.

האם אזרח אוקראינה יכול לקנות דירה?

כן, עקרונית הוא יכול, אך נדרשת החלטה חיובית בדבר קביעת הדדיות. אוקראינה נכללת בקטגוריה המתאימה שפורסמה על ידי משרד המשפטים.

האם אזרח רוסיה יכול לקנות דירה באופן ישיר?

על פי הסיווג הנוכחי, רוסיה משתייכת לקבוצת מדינות שאזרחיהן והחברות הרשומות בה אינם יכולים לרכוש נדל״ן בסלובניה באמצעות רכישה רגילה. לגבי ירושה חלים כללים נפרדים.

האם ניתן להשתמש בחברה סלובנית?

זרים רשאים לרשום חברות בסלובניה. אולם אם הנכס נרכש על ידי חברה, הבעלים הוא התאגיד ולא בעל המניות הזר באופן אישי. יש להעריך מבנה כזה בנפרד מבחינה משפטית ומיסויית.

האם קניית נדל״ן מעניקה אשרת שהייה?

באופן אוטומטי — לא. זכות המגורים מוסדרת בחקיקת הגירה נפרדת. עבור אזרחי מדינות שלישיות קיימים אישורי שהייה מתאימים, ובמקרה של עבודה, אישורים משולבים לשהייה ולעבודה.

איזה מס חל בעת מכירת נדל״ן?

מס העברת מקרקעין עומד על 2%, אם העסקה אינה חייבת במע״מ. כברירת מחדל משלם אותו המוכר, אך החוזה יכול להטיל את החובה על הרוכש.

האם ניתן לרכוש קרקע חקלאית?

ניתן רק בכפוף לעמידה במשטר המיוחד של עסקאות בקרקע זו. נקבעו פרסום הצעה, הליך קבלה, אישור מנהלי וזכויות קדימה עבור רוכשים מסוימים.

בכמה עלו מחירי הדיור?

ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדיור ב-9,3% בחישוב שנתי. דירות יד שנייה הוסיפו 10,7%, ודירות בליובליאנה — 6,3%. הנתונים לרבעון הראשון הינם ראשוניים.