Курортные отели выходят в центр инвестиций

Гостиничный рынок смещается к масштабу и дефициту предложения

Европейский гостиничный рынок входит в 2026 год с новым распределением капитала: инвесторы все заметнее концентрируются на курортных активах и объектах в популярных туристических направлениях, тогда как городские и ориентированные на деловой спрос сегменты сталкиваются с более неоднородным спросом и повышенной чувствительностью к геополитике. Именно такой вывод прозвучал на IHIF EMEA 2026 в Берлине, где сегмент отдыха был обозначен как главный драйвер размещения капитала, а Южная Европа — как основной географический фокус. Сам форум собрал более 2 500 участников, свыше 700 инвесторов и представителей капитала с активами под управлением на сумму $581 млрд.

На уровне общеевропейского рынка этот сдвиг совпадает с улучшением инвестиционной активности. По данным HVS, объем гостиничных сделок в Европе в 2025 году вырос на 30% и достиг €22,6 млрд, что стало третьим самым высоким результатом за всю историю наблюдений. Было зафиксировано 461 сделка, охватившая 725 отелей и более 107 000 номеров, а сделки с отдельными объектами обеспечили рекордные €15,6 млрд, или почти 70% всего объема.

Почему курортные активы в Европе привлекают больше капитала

Главный тезис IHIF EMEA заключается в том, что сегмент отдыха сегодня выглядит наиболее устойчивым благодаря более обеспеченной аудитории, которая чаще путешествует и остается менее чувствительной к макроэкономической волатильности. Hospitality Net со ссылкой на выводы форума отмечает, что именно курортные объекты и активы в туристических направлениях оказались в центре стратегий распределения капитала, а высокая средняя цена номера в премиальном сегменте продолжает поддерживать привлекательность таких активов.

Эта логика подтверждается и оценками CBRE. Компания ожидает, что в 2026 году поездки с целью отдыха останутся главным источником роста в европейском гостиничном секторе, при этом внутренний спрос на отдых в Европе вырастет примерно на 7%, а въездной туристический поток — на 5%. В целом спрос на размещение в Европе остается устойчивым, хотя рост показателей будет уже более умеренным, чем в постпандемийные годы двузначного восстановления.

Южная Европа укрепляет статус главного направления

На форуме IHIF EMEA Южная Европа была названа ядром текущего инвестиционного цикла. Логика здесь двойная: с одной стороны, регион получает выгоду от сильного курортного спроса и глобальной узнаваемости направлений, с другой — сохраняет широкий выбор объектов для реконцепции, перепозиционирования и повышения стоимости. Hospitality Net отдельно выделяет Португалию как рынок, сочетающий потенциал роста и относительную доступность для входа, в то время как Франция остается крайне желанной, но сложной для проникновения, а Восточная Европа воспринимается как сильный вторичный рынок.

Статистика HVS показывает, что география сделок действительно остается сконцентрированной вокруг наиболее ликвидных рынков. Великобритания в 2025 году сохранила первое место с долей 25% от общего европейского объема гостиничных инвестиций, Франция поднялась на второе место, а Испания стала третьей. При этом среди рынков сделок с отдельными объектами именно Испания вошла в тройку самых ликвидных стран Европы с объемом €2,1 млрд, уступив только Великобритании и Франции.

Масштаб становится новой валютой гостиничного капитала

Если сегмент отдыха является главной историей спроса, то главной историей капитала становится масштаб. Hospitality Net пишет, что крупные инвесторы все чаще отходят от единичных активов и ищут стратегии создания платформ: портфели, брендовые гостиничные коллекции и платформы управления, которые дают более понятные сценарии выхода, повышают эффективность управления и позволяют быстрее наращивать присутствие на рынке. Это особенно важно в среде, где простой рост за счет одной удачной покупки уже не выглядит достаточным.

Структура европейских сделок также показывает, что рынок становится более избирательным, но не менее активным. Хотя объем портфельных сделок в 2025 году вырос лишь на 3%, до €7 млрд, количество проданных портфелей увеличилось на 22%, а среднее число отелей в одном портфеле сократилось на 11%. Это указывает на спрос на более компактные и целевые платформы, а не только на крупные массовые пакеты активов.

Рост стоимости строительства меняет стратегию девелопмента

Еще один важный вывод IHIF EMEA касается предложения. Удорожание строительства и усложнение проектов реконцепции заставляют инвесторов пересматривать параметры оценки сделок и жестче проверять реальные затраты на трансформацию активов. В такой среде предпочтение все чаще отдается реконструкции и переосмыслению действующих объектов, а не строительству с нуля.

Этот тренд сочетается с более широким общеевропейским дефицитом нового качественного предложения. CBRE указывает, что девелопмент в Европе в целом остается дисциплинированным: во многих ключевых рынках прогнозируемый рост предложения в среднесрочном периоде остается низким по историческим меркам, тогда как рост спроса на номерные ночи и туристические расходы на горизонте пяти лет опережает рост предложения. Именно этот дисбаланс между устойчивым спросом и ограниченным вводом нового продукта и формирует тему дефицита, ставшую одной из главных в Берлине.

Городские отели и деловой спрос уже не выглядят однозначно сильными

При этом форум дал понять, что рынок развивается неравномерно. Hospitality Net описывает индустрию как рынок из двух частей: с одной стороны, устойчивый сегмент отдыха, с другой — более неопределенный городской и деловой спрос, чувствительный к геополитическим сдвигам и меняющимся моделям поездок. Некоторые городские рынки уже показывают смягчение, особенно там, где спрос сильнее зависит от путешественников с Ближнего Востока, тогда как отдельные страны, включая Италию, остаются уязвимыми из-за зависимости от потока из США.

CBRE ожидает, что международные деловые поездки в Европе в 2026 году вырастут примерно на 10%, однако это не отменяет более осторожного взгляда на многие крупнейшие международные рынки Западной Европы. Компания прогнозирует рост дохода на доступный номер в Европе лишь на 1–3%, причем значительная часть западноевропейских направлений будет демонстрировать скорее стабильность, чем ускорение, поскольку уровень средней цены номера уже высок, а ценовая чувствительность путешественников усиливается.

Инвесторы становятся строже к управлению и исполнению

Отдельной темой IHIF EMEA стал дефицит независимого качественного управления активами. По оценке участников форума, между целями собственников и качеством операционного управления часто сохраняется разрыв, особенно в премиальном сегменте, где разница в управлении напрямую влияет на финансовый результат. Это делает управление активом не вспомогательной, а стратегической функцией, особенно для инвесторов, входящих в сложные объекты с потенциалом повышения стоимости.

На рынке сделок это уже заметно по составу покупателей. HVS отмечает, что в 2025 году активность фондов прямых инвестиций в европейских гостиницах сократилась на 39%, а ведущую роль стали играть собственники-операторы и инвестиционные компании в недвижимости. Это выглядит как переход от более агрессивного финансового подхода к моделям, где экспертиза в операционном управлении, контроль над активом и долгосрочный горизонт владения становятся важнее.

Как сообщают эксперты International Investment, IHIF EMEA 2026 зафиксировал не временное увлечение курортным сегментом, а более глубокий сдвиг в европейской гостиничной инвестиционной логике. Капитал движется туда, где есть устойчивый спрос на отдых, ограниченное новое предложение, возможность масштабирования через платформы и реальный потенциал повышения стоимости за счет управления, реконцепции и операционного контроля. Это означает, что в 2026 году выигрывать будут не просто лучшие локации, а те рынки и активы, где дефицит качественного предложения сочетается с дисциплиной исполнения.

Международные бренды усиливают позиции Грузии

Отдельного внимания заслуживает Грузия, которая все заметнее закрепляется на карте международного гостиничного капитала как рынок роста на стыке Европы, Черноморского региона и Ближнего Востока. По данным Национальной администрации туризма Грузии, в первом и втором кварталах 2025 года загрузка брендированных отелей в стране составила 50,4%, что на 7,4% выше, чем годом ранее; Батуми стал лидером по загрузке с показателем 66,3%, а в июне 2025 года средняя загрузка отелей международных брендов по стране достигла 67,4%. На этом фоне Грузия продолжает наращивать туристический поток: в третьем квартале 2025 года число международных посетителей выросло на 7,6% год к году, до 2,17 млн, при этом 58,7% визитов были связаны с отдыхом и рекреацией, а наибольшая активность пришлась на Тбилиси и Аджарию.

Расширение присутствия международных гостиничных брендов становится одним из прямых следствий этого роста. В феврале 2026 года Hospitality Investment Forum Tbilisi анонсировал участие представителей Ritz-Carlton, Anantara, Waldorf Astoria, Fairmont, а также руководителей Marriott International, Hyatt, Hilton, IHG, Radisson Hotel Group, Wyndham Hotels & Resorts, Kempinski и других глобальных операторов, что отражает усиливающийся интерес к грузинскому рынку со стороны международных игроков. Одним из наиболее заметных проектов в этом ряду стал Wyndham Grand Batumi Gonio на черноморском побережье: по данным проектных и отраслевых источников, гостиница и соседний жилой комплекс под брендом Wyndham Grand должны открыться в 2026 году, а сам проект позиционируется как крупный курортный комплекс в Гонио, ориентированный на премиальный отдых и длительное проживание. Отраслевые публикации также указывают, что объект будет работать под управлением Aimbridge Hospitality, а девелопером выступает European Village.

Является ли недвижимость под мировым брендом инвестиционной? Не всегда. Сам по себе известный международный бренд еще не делает объект инвестиционным продуктом. Даже у крупнейших мировых гостиничных операторов в портфеле есть не только классические отели, но и отельные резиденции. Такой формат предназначен прежде всего для отдыха и проживания, а не для получения дохода. По сути, это жилье с гостиничным сервисом. Даже в премиальном сегменте подобная недвижимость обычно не рассматривается как инструмент извлечения прибыли: ее стоимость формируется без учета инвестиционной доходности. Поэтому обещания гарантированного дохода от девелоперов в таких случаях чаще всего остаются маркетинговым инструментом, а не отражением реальной экономической модели.

Проект Wyndham Grand Batumi Gonio относится к другой категории. Это полноценная гостиничная недвижимость, основная функция которой — генерировать доход. Wyndham Grand — исключительно гостиничный бренд, и сама концепция проекта соответствует именно отельной модели. В состав комплекса входят 20-этажный отель, гостиничные виллы, таунхаусы и семейные резиденции. При этом семейные резиденции в данном случае сочетают два сценария одновременно: комфортное проживание и получение прибыли. Однако это возможно именно в рамках данного проекта. В Wyndham Grand Batumi Gonio семейные резиденции встроены в инфраструктуру гостиничного комплекса, то есть фактически являются частью отеля и работают как гостиничный продукт, принося доход по отельной модели.

Именно в этом заключается ключевое отличие от многих других предложений на рынке. Нередко девелоперы продают семейные резиденции под известным гостиничным брендом, однако без полноценной гостиничной инфраструктуры такой формат не может считаться инвестиционным продуктом. Само наличие бренда в этом случае не превращает недвижимость в доходный актив.

Кто обеспечивает гарантированный доход после завершения строительства отеля? После ввода отеля в эксплуатацию объект передается в управление профессиональной управляющей компании. В случае Wyndham Grand Batumi Gonio таким оператором выступает Aimbridge Hospitality — один из мировых лидеров в сфере гостиничного управления.

Именно управляющая компания отвечает за привлечение гостей, поддержание высокого уровня сервиса, укрепление репутации отеля и рост стоимости проживания. По мере увеличения средней цены номера растет и общая выручка отеля, а значит — и доход собственников.

Доходность гостиничного объекта во многом определяется и силой бренда. Международные гостиничные бренды располагают развитыми программами лояльности, а у крупнейших игроков число постоянных клиентов исчисляется десятками и даже сотнями миллионов. Для профессионального инвестора это один из ключевых показателей, поскольку именно масштаб и узнаваемость бренда напрямую влияют на устойчивость спроса.

Крупная международная управляющая компания — это не просто операционный партнер, а система, основанная на многолетнем опыте, отработанных маркетинговых инструментах и глобальных каналах привлечения клиентов. Именно такой компанией является Aimbridge Hospitality. В отличие от этого, локальная управляющая компания чаще всего выполняет лишь технические и административные функции и не обладает сопоставимыми возможностями по продвижению объекта на международном рынке.

Бренд влияет не только на заполняемость, но и на стоимость проживания. Чем сильнее и масштабнее международный бренд, тем выше, как правило, и загрузка отеля, и средняя цена номера. А это напрямую отражается на доходах как самого отеля, так и владельцев отдельных номеров.

Можно ли продать объект в период действия гарантированного дохода? В Wyndham Grand Batumi Gonio такая возможность предусмотрена даже на стадии строительства. Покупатель может воспользоваться одним из двух вариантов.

Первый вариант — продать номер самому застройщику по выросшей цене. Более того, если клиент принимает такое решение, застройщик обязан выкупить объект.

Второй вариант — перепродать номер через застройщика по рыночной стоимости. Если в течение шести месяцев застройщику не удается найти нового покупателя, собственник получает право самостоятельно продать свой номер.

При любом из этих сценариев опция гарантированного дохода сохраняется: она передается вместе с номером и переоформляется на нового владельца.

FAQ: гостиничные инвестиции в Европе в 2026 году

Почему курортные отели стали главным объектом инвестиций в Европе

Потому что именно этот сегмент показывает более устойчивый спрос со стороны обеспеченных путешественников, лучше держит цену номера и выглядит менее чувствительным к макроэкономической нестабильности, чем многие городские и ориентированные на деловые поездки форматы.

Почему Южная Европа считается главным направлением для гостиничного капитала

Потому что регион сочетает сильные курортные показатели, международную узнаваемость брендов и направлений, а также широкий выбор объектов для реконцепции и роста стоимости. На IHIF EMEA именно Южная Европа была обозначена как главный географический фокус.

Что происходит с гостиничными инвестициями в Европе в целом

Рынок растет. В 2025 году объем гостиничных сделок в Европе увеличился на 30%, до €22,6 млрд, а сам год стал одним из самых сильных за всю историю наблюдений.

Почему инвесторы все чаще выбирают платформы, а не единичные отели

Потому что платформенный подход дает масштаб, операционную эффективность и более понятные сценарии выхода из инвестиций. На фоне роста сложности рынка именно масштаб становится отдельным конкурентным преимуществом.

Почему новая гостиничная застройка выглядит менее привлекательной

Из-за роста стоимости строительства и более сложной экономики проектов. Поэтому инвесторы чаще склоняются к реконструкции и перепозиционированию существующих активов, а не к девелопменту с нуля.

Останутся ли городские отели важными для рынка

Да, но их динамика выглядит менее однозначной. Деловой спрос восстанавливается, однако многие крупнейшие международные рынки уже сталкиваются с высокой базой средней цены номера и большей ценовой чувствительностью клиентов, что ограничивает потенциал ускоренного роста.