Ипотечная реформа меняет рынок жилья Турции

Регулятор смягчает условия кредитования для среднего сегмента

Турецкий рынок недвижимости вступает в новый этап после пересмотра ипотечных ограничений со стороны банковского регулятора. Управление по банковскому регулированию и надзору Турции обновило правила кредитования, повысив допустимые коэффициенты loan-to-value и устранив различия между первичным и вторичным жильём. Власти позиционируют реформу как шаг к повышению доступности жилья для домохозяйств со средним доходом на фоне высоких цен и дорогих заимствований.

Отмена дискриминации вторичного жилья

Одним из ключевых изменений стало уравнивание условий для новых и вторичных объектов. Ранее покупатели жилья на вторичном рынке сталкивались с более жёсткими лимитами по ипотеке, что снижало ликвидность этого сегмента. Теперь для квартир стоимостью от 2 до 5 млн турецких лир допустимая доля кредита увеличена до 90 процентов, что существенно расширяет круг потенциальных покупателей и повышает мобильность рынка.

Расширение доступа к ипотеке в массовом сегменте

Регулятор сосредоточил смягчение прежде всего на объектах стоимостью ниже 7 млн лир, которые формируют основу спроса в крупных городах. Эксперты рынка отмечают, что именно этот ценовой диапазон наиболее чувствителен к условиям финансирования. На фоне замедления роста цен и высоких арендных ставок улучшение ипотечных параметров может стимулировать переход арендаторов к покупке собственного жилья.

Сдерживание кредитования в премиальном сегменте

Одновременно с послаблениями для массового рынка власти ужесточили правила для дорогой недвижимости. Для новых объектов стоимостью от 20 млн лир максимальная доля кредита снижена до 40 процентов. Такой подход отражает стремление регулятора перераспределить финансовые ресурсы в пользу домохозяйств с более низкими доходами и ограничить кредитную поддержку сегмента роскошного жилья.

Ипотека остаётся слабым звеном рынка

Несмотря на регуляторные изменения, ипотечные сделки по-прежнему занимают ограниченную долю рынка. По данным Турецкого статистического института, к концу 2025 года лишь 14 процентов сделок с жильём финансировались за счёт ипотечных кредитов, тогда как в 2022 году этот показатель составлял 19 процентов. Исторически ипотека играла гораздо более значимую роль, однако рост ставок и макроэкономическая стабилизация последних лет заметно охладили кредитный спрос.

Решающая роль процентных ставок

Аналитики подчёркивают, что эффект от смягчения лимитов напрямую зависит от динамики ипотечных ставок. Несмотря на начало цикла снижения ключевой ставки Центральным банком Турции, средние ставки по долгосрочным жилищным кредитам остаются высокими. В этих условиях регуляторные послабления способны лишь частично оживить спрос, но не вернуть рынок к уровням, характерным для периода дешёвых денег.

Возможный переток сбережений в недвижимость

Стабилизация цен на жильё на фоне инфляции и рост доходов от депозитов и золота создают предпосылки для перераспределения накоплений в пользу недвижимости. Для части домохозяйств покупка жилья вновь начинает рассматриваться как альтернатива аренде, особенно в крупных агломерациях, где арендные ставки остаются высокими.

Вывод

Как сообщают эксперты International Investment, пересмотр ипотечных лимитов в Турции является попыткой мягко перезапустить спрос без разгона цен. Однако долгосрочный эффект реформы будет зависеть не столько от регуляторных параметров, сколько от устойчивого снижения процентных ставок и доверия домохозяйств к макроэкономической траектории страны.