Налоговый шок на рынке недвижимости Турции

Рост кадастровой оценки обогнал реальную динамику цен

Владельцы недвижимости по всей Турции в 2026 году столкнулись с резким ростом налоговой нагрузки, который для многих стал неожиданным финансовым ударом. Муниципалитеты обновили так называемую rayiç bedel, официальную оценочную стоимость объектов, используемую для расчёта налога на недвижимость. В ряде случаев эта оценка выросла в три раза, несмотря на то что реальные цены на жильё, скорректированные на инфляцию, продолжают стагнировать или снижаться.

Трёхкратный рост налогов в крупнейших городах

По данным турецких СМИ и отраслевых экспертов, в Стамбуле и других мегаполисах налоговые платежи по недвижимости выросли на сотни процентов. В отдельных районах сумма налога увеличилась с нескольких тысяч лир до почти десяти тысяч всего за один год. Эксперты подтверждают, что подобные скачки носят системный характер и связаны именно с пересмотром муниципальных оценок, а не с изменением ставок налога.

Особенно тяжёлое положение сложилось у владельцев земельных участков. Земля в Турции облагается налогом по ставкам, значительно превышающим налогообложение жилых объектов, а участки с градостроительным статусом, но без начатого строительства, подпадают под ещё более жёсткие фискальные условия. В результате налоговая нагрузка на такие активы выросла кратно.

Эффект домино для сделок купли-продажи

Рост rayiç bedel оказывает влияние не только на ежегодные налоговые платежи, но и напрямую затрагивает рынок сделок. Госпошлины при оформлении перехода права собственности рассчитываются на основе официальной оценочной стоимости, и её резкий рост увеличивает транзакционные издержки. Участники рынка отмечают, что в некоторых районах разница между фактической ценой сделки и официальной оценкой практически исчезла, а иногда и превысила рыночный уровень, что замедляет оборот и сдерживает активность покупателей и продавцов.

Кто остаётся защищённым от налогового давления

Турецкое законодательство сохраняет налоговые льготы для социально защищённых категорий. Владельцы единственного жилья площадью до 200 квадратных метров освобождаются от налога при условии, что они относятся к определённым группам населения. Эта норма смягчает последствия реформы для части домохозяйств, однако не распространяется на инвестиционную недвижимость и земельные активы.

Реальные цены остаются под давлением инфляции

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что рост налоговой нагрузки происходит на фоне слабой динамики реальной стоимости жилья. Согласно последним данным рынка, инфляция по-прежнему опережает рост цен на недвижимость. В годовом выражении реальные цены на жильё в большинстве регионов страны находятся в отрицательной зоне, что снижает инвестиционную привлекательность сектора для долгосрочных владельцев.

Анкара остаётся исключением, где спрос поддерживает умеренный рост реальной стоимости, тогда как Стамбул и Измир демонстрируют снижение показателей после корректировки на инфляцию. Это указывает на перераспределение спроса и изменение географии инвестиционной активности.

Спрос сохраняется, но рынок теряет скорость

Несмотря на рост налогов, индикаторы спроса показывают, что интерес к покупке жилья полностью не исчез. Индекс спроса на жильё в конце 2025 года вырос, однако срок экспозиции объектов увеличивается, что говорит о снижении ликвидности. Исключением остаётся Стамбул, где рынок остаётся более активным за счёт масштаба и диверсифицированного спроса.

Вывод

Как сообщают эксперты International Investment, сочетание резкого роста налоговой нагрузки и стагнации реальных цен формирует для владельцев недвижимости в Турции эффект «двойного давления». В ближайшей перспективе рынок будет искать новый баланс между фискальными ожиданиями государства, платёжеспособностью собственников и реальной инвестиционной доходностью жилья.