До 80% отложенных сделок в Дубае остаются под вопросом

Рынок входит в фазу замирания на фоне геополитики

В начале марта 2026 года рынок недвижимости Дубая демонстрирует признаки замедления и осторожности. На фоне сохраняющейся геополитической и макроэкономической неопределённости значительная часть сделок поставлена «на паузу», а участники рынка предпочитают выжидательную позицию.

По оценке Morgan Owen, управляющего директора ANAROCK Group по Ближнему Востоку и Северной Африке, при сохранении нестабильности ещё в течение 4–8 недель 60–80% текущих отложенных сделок теоретически могут быть закрыты в следующем квартале. Однако речь идёт не о гарантированном завершении, а о сценарии при условии стабилизации внешнего фона. В реальности часть сделок может быть пересмотрена по цене, реструктурирована или окончательно отменена.

Фактически рынок перешёл в режим паузы: решения откладываются, переговоры затягиваются, а ликвидность начинает концентрироваться в наиболее устойчивых сегментах.

Индийский капитал и чувствительность к региональному риску

Индийские покупатели остаются одной из крупнейших групп на рынке — около 10% всех сделок в 2025 году. Однако в условиях роста восприятия регионального риска возможен постепенный переток части капитала в Индию или другие направления.

Даже ограниченное перераспределение инвестиций может ощутимо повлиять на сегменты, ориентированные на иностранных инвесторов. Дубайский рынок традиционно зависит от трансграничных потоков капитала, и именно эта зависимость усиливает его чувствительность к глобальной турбулентности.

Исторический опыт: пауза может затянуться

Предыдущие кризисы показывают, что рынок Дубая чаще сталкивается не с резким обвалом, а с длительным снижением активности. После кризиса 2009 года сектор восстанавливался несколько лет, а объёмы сделок долго оставались ниже пиковых значений.

Пандемийный цикл действительно оказался короче — активность вернулась в течение 12–18 месяцев. Однако текущая ситуация отличается более сложной геополитической конфигурацией и повышенной глобальной неопределённостью.

Ранее инвесторы, входившие в рынок в периоды турбулентности, получали высокую доходность — в отдельных локациях рост цен с 2020 по 2025 год достигал 165%, а премиальный сегмент почти утроился. Но текущий цикл может оказаться менее линейным, особенно если пауза затянется.

Давление на цены и усиление переговоров

Даже при закрытии части отложенных сделок рынок, вероятно, столкнётся с пересмотром ценовых ожиданий. Покупатели усиливают переговорную позицию, а продавцы постепенно становятся более гибкими, особенно в среднем сегменте и на рынке off-plan.

Если неопределённость сохранится дольше обозначенных 4–8 недель, возможны:

• углубление дисконтов,

• перенос запусков новых проектов,

• снижение темпов продаж,

• рост предложения на вторичном рынке.

Ключевым фактором остаётся сохранение занятости, доступности кредитования и стабильности авиасообщения. Однако даже при их устойчивости рынок может находиться в фазе низкой активности дольше, чем ожидается.

Перспективы: калибровка или начало охлаждения?

Текущая фаза всё больше напоминает не краткосрочную корректировку, а переход в режим осторожного ожидания. Международные риски оказывают более сильное влияние на поведение инвесторов, чем в предыдущие годы.

По оценке экспертов International Investment, сценарий закрытия 60–80% отложенных сделок возможен, но при условии быстрого улучшения внешнего фона. Если же геополитическая неопределённость выйдет за пределы ближайших недель, рынок может столкнуться с более глубокой ценовой коррекцией и продолжительным периодом замирания, особенно в сегментах, ориентированных на иностранный капитал.