Жилье в США остается недоступным для покупателей

Американский рынок жилья дает покупателям больше возможностей для торга, чем несколько лет назад, однако собственный дом по-прежнему остается финансово недоступным для значительной части населения. По расчетам Redfin, для покупки типичного жилья в июне 2026 года требовался годовой доход $109 796 при 15-процентном первоначальном взносе, тогда как оценочный медианный доход американского домохозяйства составлял $87 599. Разрыв превышает $22 тыс., а лишь около трети выставленных на продажу объектов соответствуют принятому критерию доступности. Одновременно средняя ставка по 30-летней ипотеке достигла 6,69%, а последняя доступная на момент публикации статистика вторичного рынка показывала медианную цену $440 600. Bloomberg 12 августа предложил американским покупателям и арендаторам рассказать, как высокие цены влияют на их решения, на фоне рынка, где предложение постепенно восстанавливается, но доступность жилья остается ограниченной.

Для покупки жилья требуется почти $110 тысяч дохода

Расчеты доступности показывают, насколько далеко цены на недвижимость оторвались от возможностей среднего домохозяйства.

В июне американцам требовалось зарабатывать $109 796 в год, чтобы позволить себе типичный выставленный на продажу дом. Годом ранее расчетная сумма достигала исторического максимума $110 382, поэтому формально ситуация улучшилась на 0,5%.

Однако такое улучшение следует считать незначительным. Оценочный медианный доход домохозяйства вырос до $87 599 с $84 257 годом ранее. Покупателю со средним доходом все еще не хватает $22 197 в год для соответствия модели доступности.

Расчет предполагает первоначальный взнос 15% и включает цену жилья, действующие ипотечные ставки и налог на недвижимость. Дом считается доступным, если ежемесячные жилищные расходы не превышают 30% дохода заемщика.

При фактическом медианном доходе покупателю пришлось бы направлять на жилье около 37,6% заработка против 39,3% годом ранее. Таким образом, положение немного улучшается преимущественно благодаря росту доходов, а не резкому удешевлению недвижимости.

Только треть домов доступна среднему домохозяйству

Еще более показателен состав предложения.

В июне лишь 34,2% выставленных на продажу домов соответствовали критерию доступности для покупателя с медианным доходом. Годом ранее таких объектов было 30,5%.

До скачка ипотечных ставок в 2022 году более половины американских предложений почти ежемесячно укладывались в этот финансовый предел.

Следовательно, увеличение выбора само по себе еще не решает проблему. На рынке может становиться больше домов, продавцы могут охотнее обсуждать цену, но большая часть объектов все равно остается за пределами бюджета среднего заемщика.

Цена существующего дома достигла $440,6 тысячи

Последними доступными на 12 августа данными Национальной ассоциации риелторов были результаты за июнь, а не за июль.

Продажи существующих домов в июне снизились на 2,4% относительно мая и проходили с сезонно скорректированным годовым темпом 4,09 млн сделок. По сравнению с июнем 2025 года продажи, напротив, были выше на 2,8%.

Медианная цена всех типов существующего жилья составила $440 600, увеличившись на 1,8% за год. Это был 36-й подряд месяц положительной годовой динамики.

Предложение достигало 1,56 млн объектов — на 1,3% больше, чем годом ранее. При текущей скорости продаж этого хватало примерно на 4,6 месяца.

Покупатели первого жилья обеспечили 33% сделок, покупатели за наличные — 25%, а частные инвесторы и покупатели второго жилья — 13%.

Эти показатели принципиально отличаются от использованных в предыдущей версии июльских цифр, которые к 12 августа еще не были опубликованы и поэтому не могли служить основой материала Bloomberg.

Высокие цены больше не сопровождаются бурным ростом

Хотя медианная стоимость существующего жилья находится около исторических максимумов, более широкие индексы показывают значительно более слабый рост.

Национальный индекс S&P Cotality Case-Shiller в мае прибавил только 1,1% год к году. Годом ранее темпы составляли 2,4%.

После сезонной корректировки индекс за месяц даже снизился на 0,05%.

При этом майская потребительская инфляция была значительно выше роста стоимости домов. В результате американское жилье дешевело в реальном выражении — с поправкой на инфляцию — двенадцатый месяц подряд.

Географический разрыв оказался чрезвычайно широким. Чикаго показал рост на 6,9% за год, Нью-Йорк — на 4,2%, тогда как Лас-Вегас потерял 1,9%, Сиэтл и Денвер — по 1,8%, Тампа — 1,6%.

FHFA также фиксирует резкое замедление роста цен

Индекс Федерального агентства жилищного финансирования показывает несколько более высокие темпы, но подтверждает ту же общую тенденцию.

В мае цены односемейных домов выросли на 0,3% относительно апреля и на 2,2% за год.

В девяти статистических регионах годовая динамика варьировалась от минус 0,3% в Тихоокеанском регионе до плюс 4,5% в Среднеатлантическом.

Разница между этим показателем и индексом Case-Shiller не является противоречием. FHFA использует собственный набор сделок и методику повторных продаж, связанную прежде всего с ипотеками Fannie Mae и Freddie Mac, тогда как S&P рассчитывает отдельную серию.

Оба индекса показывают главное: национальный рынок больше не растет темпами, характерными для жилищного бума предыдущих лет.

Ипотека под 6,69% сохраняет главный барьер

Стоимость кредита остается одним из наиболее серьезных препятствий для покупателей.

По данным Freddie Mac, средняя ставка по стандартной 30-летней фиксированной ипотеке на неделе, завершившейся 6 августа, составляла 6,69% против 6,66% неделей ранее. Это верхняя граница диапазона за предшествующие 52 недели.

Средняя ставка по 15-летней ипотеке составляла 6,01%.

Для сравнения, 26 февраля ставка по 30-летнему кредиту опускалась до 5,98%. После этого она постепенно поднялась и к началу августа оказалась на 0,71 процентного пункта выше февральского минимума.

Разница кажется небольшой только в процентах. При кредите на сотни тысяч долларов она означает существенное увеличение ежемесячного платежа на протяжении десятилетий.

Именно поэтому умеренное замедление цен пока не компенсирует ухудшение условий финансирования.

Инфляция снизилась до 3,4%, но остается выше цели

Новые данные об инфляции, опубликованные непосредственно 12 августа, несколько улучшили макроэкономический фон, однако не устранили проблему полностью.

Индекс потребительских цен вырос в июле на 0,1% после снижения на 0,4% в июне. В годовом выражении инфляция замедлилась до 3,4% с 3,5%.

Базовая инфляция без учета продуктов питания и энергии составила 2,5% за год.

Жилищный компонент индекса вырос на 0,1% за месяц и обеспечил около двух третей общего месячного повышения потребительских цен.

Для рынка недвижимости это дает смешанный сигнал. Более слабая инфляция уменьшает давление на процентные ставки, но общий показатель все еще заметно превышает двухпроцентную цель Федеральной резервной системы.

Федеральная резервная система оставила ставку высокой

29 июля Федеральный комитет по операциям на открытом рынке сохранил целевой диапазон ставки по федеральным фондам на уровне 3,5–3,75%.

Решение было принято девятью голосами против трех.

Бет Хэммак, Нил Кашкари и Лори Логан выступили за повышение диапазона еще на 0,25 процентного пункта. Регулятор подчеркнул, что инфляция остается повышенной относительно цели в 2%, в том числе под влиянием шоков предложения и стоимости энергии.

Ставка Федеральной резервной системы не определяет цену 30-летней ипотеки напрямую. Однако ожидания относительно инфляции и денежно-кредитной политики воздействуют на рынок государственных облигаций и стоимость долгосрочного финансирования.

Поэтому покупателям пока нельзя исходить из того, что ипотека автоматически и быстро подешевеет.

Парадокс: продавцов больше, но покупателям все равно дорого

По количеству участников рынок во многих городах уже выглядит благоприятнее для покупателя.

В июне Redfin оценивал число активных продавцов примерно в 1,50 млн, а покупателей — примерно в 1,01 млн. Около 70% из 47 крупнейших исследованных агломераций классифицировались как рынки покупателя.

Наиболее выраженный перевес предложения наблюдался в Майами, Нэшвилле и нескольких городах Техаса. В Майами продавцов было примерно на 140% больше, чем покупателей, в Нэшвилле — на 129%, в Хьюстоне — на 124%.

Совсем другая ситуация сохранялась на части Северо-Востока и в Сан-Франциско, где недостаток предложения оставлял преимущество продавцам.

Этот разрыв объясняет нынешний парадокс. Возможность торговаться и широкий выбор недвижимости еще не означают доступность, если семья не проходит требования по доходу или не способна обслуживать ипотеку под ставку около 6,7%.

Новостройки дешевле вторичного жилья

Первичный рынок реагирует на слабый спрос быстрее.

В июне продажи новых односемейных домов проходили с сезонно скорректированным годовым темпом 628 тыс. объектов — на 1,6% выше майского значения, но на 5,6% ниже уровня годичной давности.

Медианная цена нового дома составляла $398 300, что на 2,7% меньше, чем в июне 2025 года.

На рынке находилось около 485 тыс. непроданных новых домов, соответствующих 9,3 месяца продаж при текущей скорости.

Для сравнения, медианная цена существующего жилья в тот же месяц составляла $440 600.

Однако эти две цифры нельзя интерпретировать как прямое сравнение одинаковых домов. География, размер, характеристики и структура продаваемых объектов на первичном и вторичном рынках различаются.

Сам факт появления такого разрыва все же показателен: застройщики способны быстрее менять размеры домов, цены и условия финансирования, тогда как частный собственник может просто отказаться продавать объект.

Стартовое жилье становится доступнее быстрее рынка

Наиболее позитивная динамика наблюдается в нижней части ценового диапазона.

По расчетам Redfin, для покупки типичного стартового дома в июне требовался годовой доход $70 693 — на 1,5% меньше, чем год назад.

Компания относит к стартовому жилью объекты между 5-м и 35-м процентилями цен.

При оценочном медианном доходе $87 599 типичное домохозяйство формально зарабатывает примерно на $17 тыс. больше необходимого для такого объекта. Расходы на покупку типичного стартового жилья составили бы около 24,2% дохода.

Но статистическая доступность не означает отсутствие барьеров. Покупателю все равно необходим первоначальный капитал, соответствующая кредитная история и доступный объект в подходящем месте.

Сан-Франциско требует доход более $450 тысяч

Национальная средняя скрывает чрезвычайно большой географический разрыв.

Из 46 крупных агломераций, исследованных Redfin, только в Сент-Луисе, Индианаполисе и Питтсбурге расчетный медианный доход превышал сумму, необходимую для покупки типичного местного жилья.

В Сан-Франциско требовалось $453 205 годового дохода при оценочном медианном доходе $162 118. В Сан-Хосе — $423 840 против $176 401.

В Лос-Анджелесе требуемый доход составлял $248 586, а доступными для домохозяйства с медианным заработком были лишь 2,6% предложений.

Даже в Сиэтле, где необходимый доход снизился за год на 7,4%, покупателю требовалось $221 831 при оценочном местном медианном доходе $131 404.

Поэтому национальная формула «рынок стал лучше для покупателей» имеет крайне разное значение в зависимости от города.

Молодые американцы заметно реже владеют жильем

Кризис доступности особенно важен для молодых домохозяйств.

По данным Бюро переписи населения, во втором квартале 2026 года доля собственников жилья в США составляла 65,0%. Она практически не изменилась относительно 65,0% годом ранее и статистически существенно не отличалась от 65,3% в первом квартале.

Однако среди домохозяйств, возглавляемых людьми младше 35 лет, собственниками были только 35,2%. Этот показатель снизился по сравнению со вторым кварталом 2025 года.

Для людей старше 65 лет доля собственников достигала 78,6%.

Такой возрастной разрыв имеет долгосрочные последствия. Более поздняя покупка первого жилья сокращает период накопления капитала через недвижимость и увеличивает время, которое молодые семьи проводят на арендном рынке.

В США по-прежнему не хватает около четырех миллионов домов

Рост текущего предложения не отменяет многолетнего структурного дефицита.

Realtor.com оценил нехватку жилья по итогам 2025 года в 4,03 млн объектов. В течение года строительство снова оказалось недостаточным относительно формирования новых домохозяйств.

В абсолютном выражении крупнейший дефицит приходился на Юг — около 1,62 млн домов. В относительном выражении к накопленному строительству наиболее острым дефицит был на Северо-Востоке, затем следовали Средний Запад, Юг и Запад.

Этот фактор помогает объяснить, почему при слабой активности покупателей цены не падают одинаково быстро по всей стране.

Текущий рынок одновременно содержит два противоположных явления: избыток продавцов в части южных агломераций и накопленный национальный дефицит жилья, особенно доступного по цене и расположенного в районах с устойчивым спросом.

Прогноз рынка жилья США на 2026 год остается слабым

Realtor.com в июльском обновлении снизил ожидания по рынку и прогнозирует рост медианной цены существующего жилья всего на 1,2% по итогам 2026 года.

Общее количество продаж ожидается на уровне около 4,10 млн, что лишь на 1% больше результата 2025 года.

Средняя ставка по ипотеке прогнозируется примерно на уровне 6,3%, предложение существующего жилья — на 3,6% выше предыдущего года, а число начатых строительств односемейных домов — примерно на 2% больше.

При ожидаемой инфляции около 3,4% номинальный рост стоимости домов будет ниже роста общего уровня цен. Это означает дальнейшее снижение недвижимости в реальном выражении даже без общенационального падения номинальных цен.

Именно такой сценарий выглядит одной из наиболее вероятных форм американской жилищной коррекции: не резкий обвал стоимости, а несколько лет, в течение которых доходы и общий уровень цен постепенно догоняют стоимость домов.

Как сообщают эксперты International Investment, ключевой дисбаланс американского рынка в 2026 году находится между тремя показателями — ценой жилья, доходом домохозяйства и стоимостью ипотечного капитала. Увеличение предложения и переход многих городов в категорию рынков покупателя не решают проблему, если типичной семье требуется почти $110 тыс. годового дохода при оценочном заработке менее $88 тыс. При этом сценарий масштабного ценового обвала пока также не подтверждается: национальные индексы остаются в номинальном плюсе, доля проблемных продаж низка, а структурный дефицит жилья сохраняется. Наиболее вероятный риск — длительное разделение рынка между действующими собственниками с накопленным капиталом и покупателями первого жилья, которым приходится входить в рынок при значительно более дорогом финансировании. Устойчивое восстановление доступности потребует одновременно более низких ипотечных ставок, роста реальных доходов и расширения предложения жилья в нижнем и среднем ценовых сегментах.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок жилья США в 2026 году

Какой доход нужен для покупки типичного дома в США?

По модели Redfin, в июне требовалось $109 796 в год. Расчет предполагает первоначальный взнос 15% и ограничение ежемесячных жилищных расходов 30% дохода.

Каков медианный доход американского домохозяйства?

Redfin в своем расчете доступности использует оценку $87 599 в год. Это оценочный показатель компании для данной модели, а не отдельная официальная оценка Census Bureau за июнь.

Сколько стоит существующий дом в США?

Последние данные, доступные на момент публикации Bloomberg 12 августа, относились к июню: медианная цена существующего жилья составляла $440 600.

Какая ипотечная ставка действует в США?

Последний доступный на момент публикации недельный показатель Freddie Mac составлял 6,69% для 30-летней фиксированной ипотеки и 6,01% для 15-летней.

Падают ли цены на жилье в США?

Общенационального номинального падения пока нет. Case-Shiller показывал рост на 1,1% год к году в мае, а FHFA — на 2,2%. Однако стоимость домов снижается в реальном выражении с учетом инфляции, а в отдельных городах цены уже падают номинально.

Какая доля домов доступна среднему покупателю?

По расчету Redfin, в июне покупателю с медианным доходом были доступны 34,2% предложений против 30,5% годом ранее.

Стало ли стартовое жилье доступнее?

Да, умеренно. Необходимый доход для типичного стартового дома снизился на 1,5% за год до $70 693.

Почему цены не падают сильнее при слабом спросе?

Одна из причин — многолетний дефицит предложения. Realtor.com оценил накопленную нехватку жилья по итогам 2025 года примерно в 4,03 млн домов. Одновременно ситуация сильно различается по регионам: в части южных городов продавцов уже значительно больше, чем покупателей.

Будет ли Федеральная резервная система снижать ставку?

Гарантировать это нельзя. В июле регулятор сохранил диапазон 3,5–3,75%, а три члена комитета голосовали за повышение. При этом июльская инфляция замедлилась до 3,4%, что несколько уменьшает инфляционное давление, но показатель остается выше цели в 2%.

Когда жилье в США станет доступнее?

Быстрого решения текущие прогнозы не предполагают. Существенное улучшение потребует сочетания более низких ипотечных ставок, роста реальных доходов и увеличения предложения доступных домов.