Рынок недвижимости Узбекистана: сделки выросли на 25%

Рынок недвижимости Узбекистана восстановился в июне после снижения активности в апреле и мае. За первое полугодие 2026 года зарегистрировано более 171 тыс. сделок купли-продажи недвижимости — на 25,3% больше, чем годом ранее. В июне количество операций превысило 25 тыс. и выросло на 23% за месяц. При этом официальный индекс цен жилой недвижимости повысился во втором квартале лишь на 4% год к году. Однако прямое сравнение двух показателей требует осторожности: статистика сделок охватывает зарегистрированные операции со всей недвижимостью, тогда как новый индекс жилья рассчитывается на основе цен предложения из объявлений с поправкой на характеристики объектов.

Сделки с недвижимостью выросли более чем на четверть

Kun.uz 31 июля сообщил о восстановлении рынка после весеннего снижения. Исходные данные подтверждают этот вывод: за январь—июнь количество зарегистрированных сделок купли-продажи недвижимости превысило 171 тыс., увеличившись на 25,3% относительно первого полугодия 2025 года. Абсолютный прирост составил около 34,5 тыс. операций.

При этом терминология имеет принципиальное значение. 171 тыс. — это не количество проданных квартир и не исключительно сделки с жильем. Центр экономических исследований и реформ характеризует показатель как общее число сделок купли-продажи недвижимости.

Рост был зарегистрирован во всех регионах. За первое полугодие самая высокая динамика отмечена в Сырдарьинской области — 36,4%. В городе Ташкенте количество операций увеличилось на 34,9%, в Навоийской области — на 30%. Хорезмская область показала рост на 16,7%, Бухарская — на 15,4%, Ферганская — на 12,1%.

Июнь развернул весеннее снижение

После мартовского максимума рынок скорректировался в апреле и мае, но в июне активность заметно восстановилась.

За месяц было зарегистрировано более 25 тыс. сделок, что на 23% больше майского показателя. Относительно июня 2025 года количество операций увеличилось на 20,4%, а по сравнению с июнем 2024-го — на 24,9%.

Самый сильный месячный рост отмечен в Бухарской области — 50,1%. В Навоийской области число сделок увеличилось на 41,5%, в Самаркандской — на 31,8%, в Андижанской — на 17,9%, в Ташкентской области — на 12,2%. В Хорезмской области прирост составил только 0,9%.

Это показывает, что июньский отскок был достаточно широким географически и не ограничивался столицей.

Ташкент обеспечивает почти треть операций

Город Ташкент остается крупнейшим рынком страны.

На столицу пришлось 30,8% всех зарегистрированных в июне сделок — около 7,8 тыс. операций. В годовом выражении их количество увеличилось на 35,7%, что стало наиболее сильной динамикой среди регионов.

Следом шли Сырдарьинская область с ростом на 26,9%, Навоийская — на 26,3% и Республика Каракалпакстан — на 23,3%. Значительно слабее выросли Джизакская область — на 5,7%, Ферганская — на 3,6% и Ташкентская область — на 3,3%.

При анализе рынка поэтому важно не смешивать город Ташкент и окружающую его Ташкентскую область: их динамика существенно различается.

Первый квартал сильно повлиял на результат полугодия

Полугодовой рост на 25,3% не означает, что рынок равномерно ускорялся на протяжении всех шести месяцев.

В первом квартале было зарегистрировано 110,1 тыс. сделок купли-продажи — сразу на 48,4% больше, чем годом ранее. Особенно высокий объем операций пришелся на март.

Таким образом, значительная часть роста первого полугодия сформировалась еще в январе—марте. Весеннее снижение после мартовского пика частично отражало нормализацию необычно высокой базы, а не только ослабление конечного спроса.

Это важная поправка к простому сравнению 171 тыс. сделок с показателем предыдущего года.

Центробанк связывает мартовский пик с эскроу

Денежный регулятор прямо связывает резкое увеличение мартовских сделок с введением с 1 апреля 2026 года новой системы эскроу для операций с недвижимостью.

По его оценке, участники рынка стремились быстрее оформить договоры до вступления нового порядка в силу, что временно повысило количество зарегистрированных операций.

Поэтому мартовский результат содержит значительный разовый административный фактор. Это означает, что устойчивость нынешнего роста правильнее оценивать по динамике после завершения переходного периода — прежде всего по результатам июня и следующих месяцев.

Июньский рост на 23% относительно мая в этом отношении является более показательным сигналом восстановления активности, чем сам по себе рекордный первый квартал.

Ипотека и доходы поддерживают спрос

В первом квартале банки выдали ипотечных кредитов на 5,7 трлн сумов — на 29% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Реальные доходы населения за этот период, по оценке денежного регулятора, выросли на 7,8%.

Более свежая статистика показывает дальнейшее повышение доходов: совокупные доходы населения в январе—июне достигли 618,3 трлн сумов и выросли на 9,2% в реальном выражении. Номинальный прирост составил 16,6%.

Именно здесь в предыдущей версии находилась фактическая неточность: указанные там показатели реального роста на 7,3% и номинального на 14,5% не соответствовали обновленной статистике первого полугодия.

Рост реальных доходов и ипотечного кредитования дает рынку более фундаментальную поддержку, чем один мартовский всплеск регистраций.

Строительство увеличивает предложение

На стороне предложения также сохраняется высокая активность.

В первом квартале было введено 3,3 млн кв. м жилья — на 6,6% больше, чем годом ранее. Основная часть прироста пришлась на индивидуальное жилищное строительство.

За январь—май общий объем строительных работ достиг 104,94 трлн сумов в текущих ценах. Физический темп роста относительно соответствующего периода прошлого года составил 14,5%. На строительство зданий и сооружений приходилось 70,4% всех работ.

Расширение строительства может частично объяснять, почему резкий рост количества сделок пока не сопровождается сопоставимым ускорением цен на жилье.

Цены на жилье выросли на 4%

Во втором квартале официальный индекс цен жилой недвижимости увеличился на 1,3% относительно первого квартала и на 4% относительно апреля—июня 2025 года.

Квартиры подорожали на 1,2% за квартал и на 5,5% год к году. Индивидуальные дома — соответственно на 1,4% и 2%.

На первичном квартирном рынке рост составил 0,7% за квартал и 7,1% за год. На вторичном — 1,6% и 4,2% соответственно.

Это показывает заметное расхождение между отдельными сегментами: новостройки дорожают быстрее существующего квартирного фонда, а частные дома — значительно медленнее квартир.

Индекс цен отражает предложения, а не зарегистрированные сделки

Это самое важное методологическое уточнение к предыдущей версии материала.

Национальный комитет по статистике с второго квартала 2026 года перешел на обновленную методику расчета индекса жилой недвижимости на основе гедонической регрессии. Она позволяет учитывать площадь, местоположение, этаж и другие характеристики объекта.

Однако исходными данными для цен служат прежде всего объявления о продаже на платформе OLX.uz. В регионах с недостаточным охватом используются объявления из каналов агентств недвижимости и риелторов в Telegram, а при необходимости — другие источники. Все используемые для индекса значения являются ценами предложения.

Количество фактически зарегистрированных сделок из данных Министерства юстиции используется при расчете весов индекса, но сами цены не являются ценами закрытых сделок.

Поэтому корректнее называть рост на 4% изменением официального индекса цен жилья, основанного на скорректированных ценах предложения, а не утверждать, что фактические цены совершенных сделок выросли ровно на 4%.

Методология пересчитана ретроспективно с 2024 года

Изменение метода не означает разрыва статистического ряда непосредственно в 2026 году.

Для обеспечения сопоставимости индексы начиная с 2024 года были ретроспективно пересчитаны по новой гедонической методологии, а 2024 год принят за базовый.

Композитный индекс жилой недвижимости во втором квартале 2026 года составлял 106,8 пункта относительно базы 2024 года, принятой за 100. Для квартир показатель составлял 107,1, для индивидуальных домов — 106,1.

Поэтому данные с 2024 года можно анализировать в рамках единой пересчитанной методики. Для более длинных исторических сравнений необходимо отдельно учитывать различия в старых статистических подходах.

Ташкент лидирует по сделкам, но не по росту цен

Высокая ликвидность столичного рынка не сопровождается самым быстрым удорожанием жилья.

Квартиры в Ташкенте во втором квартале выросли в цене предложения на 1,3% относительно предыдущего квартала и на 3,9% год к году. Новостройки столицы подорожали на 5% год к году, вторичные квартиры — на 3,2%.

За пределами Ташкента квартиры в совокупности подорожали на 7% год к году. На первичном рынке рост достиг 8,7%, на вторичном — 5,1%.

Разница особенно показательна на фоне того, что столица одновременно обеспечивает почти треть всех зарегистрированных операций.

Для инвестора это означает, что ликвидность и рост стоимости являются разными характеристиками рынка: наиболее активно торгуемый рынок необязательно обеспечивает максимальное удорожание.

Сделки растут быстрее цен, но сравнивать их напрямую нельзя

Рост количества зарегистрированных операций на 25,3% значительно выше годового повышения индекса жилья на 4%. На первый взгляд это может свидетельствовать о заметном увеличении ликвидности без ценового бума.

Однако эти показатели измеряют разные явления и разные периоды. Первый показывает количество зарегистрированных сделок со всей недвижимостью за шесть месяцев. Второй характеризует изменение скорректированных цен предложения жилых объектов во втором квартале относительно того же квартала предыдущего года.

Поэтому на основании одного этого расхождения нельзя ни доказать перегрев, ни окончательно исключить его.

Корректный вывод состоит в другом: официальный индекс цен пока не показывает ускорения, сопоставимого с ростом оборота рынка.

Экономика Узбекистана выросла на 8,5%

Макроэкономический фон оказался еще сильнее, чем предполагала предыдущая версия статьи.

За первое полугодие реальный валовой внутренний продукт Узбекистана вырос на 8,5%. Высокая динамика розничной торговли и услуг отражает сильный потребительский спрос, а инвестиционная активность остается высокой.

Актуальный прогноз роста экономики на весь 2026 год повышен до 7,5–8%. Это заменяет более раннюю оценку 7–7,5%, которая использовалась в предыдущем тексте.

Сильный экономический рост, повышение доходов и инвестиционная активность создают благоприятную основу для спроса на недвижимость, но одновременно поддерживают инфляционное давление.

Ставка остается высокой на фоне сильного спроса

29 июля основная ставка была сохранена на уровне 14% годовых. В июне годовая инфляция составляла 6,4%, базовая — 5,7%, а прогноз на конец года остается на уровне около 6,5%.

Регулятор объясняет сохранение жестких денежно-кредитных условий сильным внутренним спросом, последствиями изменения энергетических тарифов и внешней неопределенностью.

Высокая ставка ограничивает доступность кредита и одновременно уменьшает риск слишком быстрого расширения заемного спроса на недвижимость.

Следующее решение по ставке запланировано на 16 сентября.

Рынок активен, но оценивать перегрев пока рано

Данные за первое полугодие показывают сильное увеличение оборота рынка. Количество зарегистрированных сделок выросло более чем на четверть, ипотечное кредитование расширилось, доходы населения повышаются, а строительный сектор сохраняет двузначные темпы роста.

Одновременно часть полугодового скачка обусловлена необычным мартовским пиком перед изменением порядка работы с эскроу. Кроме того, официальный индекс цен предложения жилья показывает гораздо более умеренную динамику — 4% год к году.

Поэтому термин «перегрев» сейчас требует осторожности. Наиболее показательными станут результаты следующих кварталов, когда мартовский административный эффект перестанет влиять на годовые сравнения.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок недвижимости Узбекистана в первой половине 2026 года прежде всего стал значительно более активным и ликвидным, однако рост числа сделок пока не сопровождается сопоставимым повышением официального индекса цен. Для инвесторов особенно важно учитывать, что этот индекс строится по ценам предложения, а не по фактической стоимости закрытых сделок. Поэтому дальнейшую оценку рынка необходимо основывать одновременно на регистрационной статистике, ипотечном кредитовании, новом предложении и динамике цен. Если высокий объем операций сохранится после исчезновения эффекта мартовского перехода на эскроу, а цены продолжат расти умеренно, это станет более убедительным признаком устойчивого развития рынка. Если же увеличение сделок начнет сопровождаться быстрым ускорением цен при сохраняющейся высокой кредитной активности, риски перегрева станут существенно выше.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment