читайте также
На рынке новостроек России наблюдается стагнация
В Египте ожидают стабилизации цен на недвижимость
Токио, Барселона и Лиссабон лидируют по спросу на элитный отдых
Евросоюз смягчил условия для трудоустройства иностранцев
Аренда элитных квартир стала самой популярной на Пхукете. Лидируют россияне
Израиль вводит электронное разрешение на въезд для иностранцев
Осторожно: мошенничество! Как в Болгарии могут отобрать купленную квартиру и угрожать расправой
В редакцию International Investment обратилась читательница Ольга Жилина, гражданка России, у которой отобрали квартиру в Болгарии из-за аферы застройщика, а теперь угрожают расправой.
Как рассказала Ольга, своей историей она решила поделиться, чтобы предостеречь других от подобных сюрпризов.
Ольга - астматик, полжизни прожила в Сибири, где врачи настоятельно советовали сменить климат на горно-морской. Ольга с мужем затянули пояса потуже, заняли денег и купили небольшую квартиру-студию в Болгарии, в городке Святой Влас, так как там были и горы, и черноморское побережье. А город славился как курорт для людей с заболеваниями легких и бронхов. Семейная пара купила студию #3 в комплексе “Ивет”. Квартира обошлась в €41 тысячу.
Так выглядит комплекс «Ивет», расположенный в Святом Власе[/center]
Объект покупки Ольге предложила компания DREAMHOME, которую Ольга встретила на выставке зарубежной недвижимости в Москве. Именно при участии и по инициативе этой компании и проходила сделка по объекту в «Ивет». Страница компании в фейсбук: www.facebook.com/dreamhome.bg/.
В марте 2008 года Ольга лично подписала в Болгарии “Предварительный договор” с застройщиком о покупке необремененных апартаментов и “Аннекс”. Как рассказала Ольга, согласно договору, часть суммы нужно было оплатить сразу, а оставшуюся перевести из России несколькими траншами в течение полугода. Свои обязательства ей удалось выполнить даже ранее указанного в договоре срока.
“В июне 2008 я прилетела в Болгарию на подписание нотариального акта. Этот документ равносилен нашему Свидетельству о собственности. Документ был подписан у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки и переводчика”.
К сожалению, подписывая окончательные документы о собственности, Ольга не проверила наличие на квартире обременений, так как доверилась риелторам DREAMHOME. Оформление сделки проходило согласно плану DREAMHOME (скриншот с их сайта) по стандартной процедуре, предлагаемой абсолютно всеми болгарскими риэлторами.
“Ни я лично (по незнанию и доверию DREAMHOME, ни нотариус, оформивший сделку Стоян Ангелов, не проверяли обременение. Почему нотариус не проверял - вот тут начинаются вопросы. Болгарские юристы мне говорили, что это не входит в зону ответственности нотариуса и к нему претензий быть не должно. Однако сейчас ко мне поступают сообщения с такой информацией:
а) нотариус не может сделать такой нотариальный акт. Он должен был объяснить и в нотариальном акте указать "наличие обременений".
б) Банк должен был дать согласие (он залогодержатель) на нотариальный акт
в) Агенция по вписыванию НЕ ДОЛЖНА была пропустить такие документы. У нее залог есть, согласия банка нет, покупатели – иностранцы, явно не выразили согласия купить апартаменты "с обременениями».
“Мне была назначена встреча в нотариальной конторе Несебра. Там сидит много нотариусов. Мы встретились с Фёдором Дунебабиным (Feodor Dunebabin) и он провел меня без очереди в один из кабинетов к Стояну Ангелову. Федор Дунебабин - представитель застройщика, один из их совладельцев. Это его подписи в документах. Он не просто представитель застройщика, один из их совладельцев.Хотя нам он говорил, что ни при чем, что был наёмным менеджером в Ро-Ко груп. Это его подписи в документах. На сайте Ро-Ко груп он числится совладельцем компании”, - рассказала Ольга
Так Ольга стала владельцем квартиры в Болгарии, исправно оплачивала налоги, коммунальные услуги и сборы за обслуживание квартиры управляющей компанией. В Болгарию приезжали в основном летом, а во время декрета и вне сезона.
Климат Святого Власа действительно помог здоровью, что способствовало ремиссии и благополучному течению беременности, плюс появилась возможность вывозить ребенка и пожилую мать летом на море.
Но в ноябре 2016 года Ольга получила неожиданное письмо от болгарского судебного пристава:
“В нем говорилось, что наши апартаменты арестованы по решению суда, поскольку застройщик - компания “Ро-Ко груп” - задолжал банку серьезную сумму денег. Вместе с пеней сумма долга составила около полумиллиона евро. Поэтому пристав должен ее опечатать и выставить на аукцион. Мы с мужем не могли понять смысл этого письма. Как это? Нашу квартиру выставляют на аукцион за долги застройщика по прошествию 8 лет после вступления в права собственности? Сказать, что мы были в шоке - ничего не сказать”, - рассказала Ольга.
Как удалось Ольге выяснить позже, пострадали не только они:
“Долги застройщика “Ро-Ко груп” повесили еще на 12 собственников квартир из комплекса “Ивет”. По всей Болгарии пострадавших по этой схеме россиян - тысячи! Нас умышленно обманывают, продают недвижимость и тут же закладывают ее банку. 19 марта 2008 года я осмотрела апартаменты в «Ивет», тут же сказала о своем выборе риэлтору и застройщику. Назавтра, 20 марта, мы заключили сделку, подписав Предварительный договор. В нем черным по белому сказано, что апартаменты чисты от обременений, не под ипотекой и не проданы третьим лицам. Однако, как выяснилось сейчас, сразу после встречи со мной, 19 марта “Ро-Ко груп” заложила выбранную мной квартиру банку! То есть даже если бы накануне сделки я запросила справку о чистоте апартаментов в «Агенции по вписыванию», мне бы ее предоставили. Но уже на следующий день эта недвижимость оказалась в залоге, о чем мне, естественно, никто не сообщил”.
Как рассказала Ольга, такие схемы мошенничества работают не только для иностранцев, но и для граждан ЕС и Болгарии. Но дело в том, что после падения рубля, получая доходы в рублях, выкупить квартиру из банковского залога Ольге будет предельно сложно. За выкуп студии у Ольги требуют €28 тысяч, что для их семьи в данный момент – неподъемная сумма.
“Почему мы должны платить дважды? Ведь мы уже выплатили полную сумму по договору. Но законы Болгарии сделали крайними меня, а не настоящих должников. Настоящие должники же продолжают вести свой строительный бизнес. Но уже под брендом “Vigo Group”. То есть те же самые люди покупают земли и строят новые дома”.
Ольга утверждает, что у юридического лица “Ро-Ко Груп” нет средств на счетах, они – банкроты. Кстати, компания Ро-Ко Груп” не закрылась, а до сих пор существуют как юр лицо. Просто на счетах у них 0. Также существует новая компания с теми же учредителями – "Виго Груп", которая также в данный момент не ведет деятельность.
“При том, что им дважды заплатили только за нашу квартиру: один раз мы и один раз банк. А что касается банка, то государство выступает гарантом, законы - в его пользу, а при судебных разбирательствах, банк имеет право не вызывать другие пострадавшие стороны. Самое интересное, что в случае продажи недвижимости с обременением, без уведомления покупателя, как нам сказали, нотариус не несет за это ответственности. Весь абсурд в том, что по закону долги по ипотеке ложаться не на того, кто взял заем, а на того, кто в данный момент является владельцем недвижимости”.
Прошлым летом, узнав, что апартаменты еще не проданы, Ольга с мужем полетели в Болгарию, там встретились с другими пострадавшими и подали коллективную жалобу в прокуратуру и Президенту Болгарии. Как рассказала Ольга, из канцелярии Президента пришел ответ, что обращение направили в Прокуратуру.
“Через некоторое время нас вызвали на допрос в полицию Солнечного берега. Я поехала туда с тремя соседями по дому и в присутствии переводчика еще раз рассказала в чем суть претензии. После этого спустя еще несколько дней в комплекс прибыл судебный пристав, чтобы опечатать квартиры. Почти одновременно с ним пришел следователь из прокуратуры Несебра. Мы еще раз написали жалобу и приложили к ней все копии документов, в том числе и копию договора между Застройщиком и Банком от 20.03.08. Потом мы с семьей улетели из Болгарии, а к соседям вновь явился пристав и опечатал их квартиры. Теперь их выставят на аукцион и распродадут с молотка. Но пока, по непонятным причинам, соседские квартиры на торги так и не выставили”
Как рассказала Ольга, в Агенции по вписываниям их квартира уже числится под судебным арестом. Насколько это затянется, не понятно. По собственной инициативе Ольга связалась с юристами банка и поинтересовалась, что нужно, чтобы снять обременение с апартаментов. Ей сказали, что нужно заплатить €28 тысяч и покрыть все издержки.
“Наши жалобы пролежали в болгарской прокуратуре в общей сложности более полугода. Мы до последнего надеялись на чудо, что болгарские власти разберутся и взыщут долги с виновных и возвратят нам нашу квартиру. Но этого не произошло. Недавно пришли ответы из Прокуратуры – нет оснований для заведения дела. Мы не сдаемся, готовимся подавать иски в Европейский суд по правам человека. Пытаемся объединить усилия с другими пострадавшими от аналогичной мошеннической схемы из других жилых комплексов. Я знаю, что их немало на Солнечном берегу и Елените”.
По словам Ольги, на рынке недвижимости Болгарии распространены и другие мошеннические схемы:
“Хочу предостеречь других! Схема, от которой мы пострадали – не единственная в арсенале у болгарских мошенников. Помните, что даже взяв для оформления сделки местного юриста, вы можете попасть в беду. Второй год уже погружена в эту тему и читаю форумы обманутых покупателей - сценариев «развода» много, все не предугадаешь, да и болгарские юристы не на вашей стороне, поверьте! Если проблемы возникнут, большинство адвокатов откажется отстаивать ваши интересы в суде. А те, что возьмутся, потребуют большой гонорар, но в конечном итоге растянут дело на долгие месяцы, а то и годы без гарантии победы. Причем даже тем, кто смог отстоять свои права в суде, далеко не всегда удается вернуть свое имущество”.
Ольга – не единственная, кто пострадал от подобной мошеннической схемы в Болгарии. На Болгарских русскоязычных информресурсах множество подобных историй. Вот некоторые из них: http://forum.aboutbulgaria.biz/viewforum.php?f=112 https://ru.exrus.eu/Nedvizhimost-v-Bolgarii-podvodnyye-kamni-mestnogo-zakonodatelstva-ili--id517508286ccc19c75c0000af
Риелтор, который подобрал для Ольги этот объект – Живко Радушев, radushev@dreamhome.bg Работает в компании DREAMHOME.
Банк, который выдал кредит застройщику, теперь требует возврата средств от Ольги, так как по закону обременение должен покрыть владелец недвижимости, а не должник – Postbank | „Eurobank Bulgaria” AD
Нотариус, который оформлял сделку - Стоян Ангелов (регистрационный №208 в г.Несебр)
В данный момент, как сообщает Ольга, главный бухгалтер Ро-Ко Груп в 2008 году, а ныне управляющий комплексом “Ивет” Първан Първанов передает ей угрозы через соседку по комплексу.
“Първан Първанов узнал о моем посте и угрожает теперь нам отобрать наших детей! Звучит бредово, но на нервы действует. Он передал мне угрозы через нашу пожилую соседку.
По его словам, как только я прилечу в Болгарию, меня арестует полиция у трапа самолета. После прочтения моего поста на Facebook засуетился, ведь его вина как главного бухгалтера там явно есть. Я позвонила ему, чтобы лично услышать и записать его угрозы. Но он трубку не взял, говорила его подчиненная, а он сам на фоне что-то выкрикивал на болгарском. В итоге они бросили трубку”.
После недельного молчания и игнорирования ситуации в ответ на многочисленные обращения сотрудников редакции International Investment и неравнодушных людей, компания DREAMHOME все-таки опубликовала на своей странице в Фейсбук комментарий о ситуации Ольги:
“Уважаемые настоящие и будущие клиенты компании DREAMHOME. Последние несколько дней в социальных сетях активно распространяется информация о нашей компании, по поводу клиентки, которая в 2008 году приобрела недвижимость в Болгарии.
В данной ситуации хотим уточнить, что нотариальное оформление в собственность было оформлено между продавцом и покупателем напрямую через нотариуса, соответственно компания " DREAMHOME не располагала информацией о залоге недвижимости. У нас нет и никогда не было преднамеренных и злонамеренных действий к нашим клиентам.
Десять лет назад компания DREAMHOME предоставляла только риэлторские услуги и продавала в основном недвижимость других застройщиков. К сожалению на тот момент кризис сыграл свою роль и были случаи когда крупные строительные компании не достраивали свои объекты, соответственно пострадали и наши клиенты и мы тоже, в том числе и наша репутация, все что было в наших силах мы сделали, заводили судебные дела, иски, во всем поддерживали наших клиентов.
Хотим обратить Ваше внимание, что с нашей стороны были приняты меры и с начала 2010 года компания DREAMHOME официально предоставляет юридические услуги. Создан отдел, состоящих из опытных специалистов, именно во избежание подобных случаев. Проверка объектов обязательна и перед подписанием предварительного договора и перед нотариальным актом, наша обязанность гарантировать чистоту сделки и защитить инвестиции наших клиентов”.
“Уважаемые настоящие и будущие клиенты компании DREAMHOME. Последние несколько дней в социальных сетях активно распространяется информация о нашей компании, по поводу клиентки, которая в 2008 году приобрела недвижимость в Болгарии.
В данной ситуации хотим уточнить, что нотариальное оформление в собственность было оформлено между продавцом и покупателем напрямую через нотариуса, соответственно компания " DREAMHOME не располагала информацией о залоге недвижимости. У нас нет и никогда не было преднамеренных и злонамеренных действий к нашим клиентам.
Десять лет назад компания DREAMHOME предоставляла только риэлторские услуги и продавала в основном недвижимость других застройщиков. К сожалению на тот момент кризис сыграл свою роль и были случаи когда крупные строительные компании не достраивали свои объекты, соответственно пострадали и наши клиенты и мы тоже, в том числе и наша репутация, все что было в наших силах мы сделали, заводили судебные дела, иски, во всем поддерживали наших клиентов.
Хотим обратить Ваше внимание, что с нашей стороны были приняты меры и с начала 2010 года компания DREAMHOME официально предоставляет юридические услуги. Создан отдел, состоящих из опытных специалистов, именно во избежание подобных случаев. Проверка объектов обязательна и перед подписанием предварительного договора и перед нотариальным актом, наша обязанность гарантировать чистоту сделки и защитить инвестиции наших клиентов”.
Редакция International Investment следит за ситуацией и обращается к Postbank | „Eurobank Bulgaria” AD, риелторской компании DREAMHOME Болгария, представителям компании-застройщика Първану Първанову, Федору Дунебабину и нотариусу, которых называет Ольга, с просьбой разъяснить ситуацию. Когда и если они предоставят свои комментарии, мы опубликуем их точку зрения на данные события.
Комментарий редакции: Редакция International Investment следит за ситуацией и намерена обратиться к Postbank | „Eurobank Bulgaria” AD, нотариусу Стояну Ангелову, главном бухгалтеру Ро-Ко Груп и управляющему комплексом “Ивет” Първан Първанову, совладельцу Ро-Ко Груп Федору Дунебабину, рилетору DREAMHOME Живко Радушеву, которых называет Ольга, с просьбой разъяснить ситуацию. Когда и если они предоставят свои комментарии, мы опубликуем их точку зрения на данные события. Наш журнал намерен следить за этой ситуацией, а также постоянно информировать о ее развитии наших читателей. Отдельное внимание мы намерены уделять предостережению потенциальных инвесторов от сотрудничества с недобросовестными застройщиками и риэлторскими компаниями.
Редакция International Investment начинает расследование по поводу деятельности компании DREAMHOME, в том числе риелтора DREAMHOME Живко Радушева, совладельца Ро-Ко Груп Федора Дунебабина, управляющего комплекса “Ивет” Първан Първанова, нотариуса Стояна Ангелову, компаний "Ро-Ко груп" и "Виго Груп". Все, у кого есть информация о деятельности этих людей и компаний, просим обращаться в редакцию по электронной почте internationalinvestmentbiz@gmail.com
Виноваты ли риелторы в том, что произошло с Ольгой и как этого избежать. Комментарии экспертов:
Игорь Сидоров, аналитик International Investment в сфере инвестиций в недвижимость:
"Ситуация возмутительная. Бесспорно имеет место неосторожность со стороны покупателя. Нужно не забывать, что как в России, так и в странах ближнего и дальнего зарубежья, помимо профессионалов в риэлторском деле, есть немало нечистоплотных дельцов про которых принято говорить «моя миссия – комиссия». Нужно при покупке недвижимости помнить, что риэлтор, в первую очередь работает на тех, кто платит ему комиссию. Потому при покупке недвижимости не нужно прельщается на экономию за счет гонорара (комиссии) риэлтору. Нанимайте специалиста, который будет работать на вас, а не на продавца. Как показывает ситуация Ольги, это будет дешевле, чем потом потерять квартиру. Также не стоит пренебрегать услугами юристов, нанятых именно вами, для проверки как объекта, так и продавца.
Вызывает сожаление ситуация в болгарском законодательстве, в котором не предусмотрена ответственность риэлторов, а права иностранного инвестора не защищены. На фоне этого не удивляет, что имеет место отток российских покупателей с болгарского рынка на другие рынки Европы, в Турцию и Грузию. Во многих странах Европы такая ситуация была бы исключена в принципе в силу жестких норм законодательства. И даже в Грузии при регистрации сделки обременения, объекты проверяются сразу же при регистрации сделки в Публичном реестре при Министерстве Юстиции.
Стоит обратить внимание на возмутительное поведение застройщика и риэлторов. Они в данной ситуации даже не попытались найти общий язык с пострадавшими от их действий. Даже если формально риелтор не несет ответственности за эту ситуацию, компании DREAMHOME все равно стоило бы оказать хотя бы консультационную и правовую помощь человеку, деньги которого они получили от застройщика в качестве комиссии. Просто по-человечески и ради своей репутации. Уверен, что данная ситуация может негативно сказаться на имидже компании, лишить ее будущего, а также, увы, отпугнуть покупателей вообще от болгарского рынка, что негативно скажется на остальных его участниках. Потому, на мой взгляд, именно все те честные компании и специалисты, бизнес которых связан с болгарским рынком, должны приложить усилия и помочь Ольге в этой ситуации. В свою очередь, мне кажется, что сотрудничество с компанией DREAMHOME может стать «черной меткой» для тех, кто взаимодействует с этой компанией".
"Ситуация возмутительная. Бесспорно имеет место неосторожность со стороны покупателя. Нужно не забывать, что как в России, так и в странах ближнего и дальнего зарубежья, помимо профессионалов в риэлторском деле, есть немало нечистоплотных дельцов про которых принято говорить «моя миссия – комиссия». Нужно при покупке недвижимости помнить, что риэлтор, в первую очередь работает на тех, кто платит ему комиссию. Потому при покупке недвижимости не нужно прельщается на экономию за счет гонорара (комиссии) риэлтору. Нанимайте специалиста, который будет работать на вас, а не на продавца. Как показывает ситуация Ольги, это будет дешевле, чем потом потерять квартиру. Также не стоит пренебрегать услугами юристов, нанятых именно вами, для проверки как объекта, так и продавца.
Вызывает сожаление ситуация в болгарском законодательстве, в котором не предусмотрена ответственность риэлторов, а права иностранного инвестора не защищены. На фоне этого не удивляет, что имеет место отток российских покупателей с болгарского рынка на другие рынки Европы, в Турцию и Грузию. Во многих странах Европы такая ситуация была бы исключена в принципе в силу жестких норм законодательства. И даже в Грузии при регистрации сделки обременения, объекты проверяются сразу же при регистрации сделки в Публичном реестре при Министерстве Юстиции.
Стоит обратить внимание на возмутительное поведение застройщика и риэлторов. Они в данной ситуации даже не попытались найти общий язык с пострадавшими от их действий. Даже если формально риелтор не несет ответственности за эту ситуацию, компании DREAMHOME все равно стоило бы оказать хотя бы консультационную и правовую помощь человеку, деньги которого они получили от застройщика в качестве комиссии. Просто по-человечески и ради своей репутации. Уверен, что данная ситуация может негативно сказаться на имидже компании, лишить ее будущего, а также, увы, отпугнуть покупателей вообще от болгарского рынка, что негативно скажется на остальных его участниках. Потому, на мой взгляд, именно все те честные компании и специалисты, бизнес которых связан с болгарским рынком, должны приложить усилия и помочь Ольге в этой ситуации. В свою очередь, мне кажется, что сотрудничество с компанией DREAMHOME может стать «черной меткой» для тех, кто взаимодействует с этой компанией".
Золтан Литковский, Болгария:
"В Болгарии лишь часть нотариусов делают онлайн справку о наличии обременения в момент проведения сделки. Ибо не обязаньi. Основная роль нотариуса убедиться, что перед ним стоят именно те люди, что надо в данном случае, их вменяемости и непреклонности совершить эту сделку, подготовить нотариальньiй акт, визуально проверить подлинность и комплектность документов. Ну и отослать новьiй акт на регистрацию, а потом передать его покупателю. Подготовкой документов занимается или сам покупатель/продавец или представители сторон. Риелтор или юрист - дело вкуса. И те и другие блещут порой так, что "мама не горюй"... Риелторьi вследствие некомпетентности, адвокатьi в большинстве случаев водимьiе желанием впоследствии заработать, разруливая созданньie проблемы
.
Во всей истории интересна роль нотариуса, которьiй провел продажу, после того, как оформил ипотеку в пользу продавца. Риелтору тоже бьi мозгов добавить. Ну а меня лично продолжает изумлять несовершенство болгарского законодательства и постановка интересов банков над интересами добросовестньiх участников сделки.
Продолжать давить на прокуратуру, причем копии отсьiлать и в Софию. Связаться с консулом, насколько я понял, он уже в курсе. Привлечь ресурс СМИ, например "Господарите на ефира", есть тут такая передача, очень любит подобньiе случаи и их фигурантов".
"В Болгарии лишь часть нотариусов делают онлайн справку о наличии обременения в момент проведения сделки. Ибо не обязаньi. Основная роль нотариуса убедиться, что перед ним стоят именно те люди, что надо в данном случае, их вменяемости и непреклонности совершить эту сделку, подготовить нотариальньiй акт, визуально проверить подлинность и комплектность документов. Ну и отослать новьiй акт на регистрацию, а потом передать его покупателю. Подготовкой документов занимается или сам покупатель/продавец или представители сторон. Риелтор или юрист - дело вкуса. И те и другие блещут порой так, что "мама не горюй"... Риелторьi вследствие некомпетентности, адвокатьi в большинстве случаев водимьiе желанием впоследствии заработать, разруливая созданньie проблемы
.
Во всей истории интересна роль нотариуса, которьiй провел продажу, после того, как оформил ипотеку в пользу продавца. Риелтору тоже бьi мозгов добавить. Ну а меня лично продолжает изумлять несовершенство болгарского законодательства и постановка интересов банков над интересами добросовестньiх участников сделки.
Продолжать давить на прокуратуру, причем копии отсьiлать и в Софию. Связаться с консулом, насколько я понял, он уже в курсе. Привлечь ресурс СМИ, например "Господарите на ефира", есть тут такая передача, очень любит подобньiе случаи и их фигурантов".
Irina Duport, лицензированный риэлтор, Франция, эксперт аналитического журнала International Investment:
"У нас во Франции подобная ситуация невозможна в принципе. Нотариус запрашивает справку о состоянии ипотеки в день акта повторно.
У нас такой случай был, когда во время акта повторная справка оказалась с обременением. Квартиру арестовали между предварительным контрактом и актом.
Тогда пришлось остановить сделку и два месяца вести переговоры с тем, кто арестовал чтобы разрешили продажу. Еле вытянули ...
Но сейчас владельцы это рассказывают как приключение.
У нас во Франции есть единый ипотечный реестр. Поэтому в тот момент когда нотариус отправит туда акт сделки на регистрацию, в случае обременения реестр ему даст сводку об обременении и откажет в регистрации. Это я к тому, что невозможно получить свидетельство на обремененное имущество".
"У нас во Франции подобная ситуация невозможна в принципе. Нотариус запрашивает справку о состоянии ипотеки в день акта повторно.
У нас такой случай был, когда во время акта повторная справка оказалась с обременением. Квартиру арестовали между предварительным контрактом и актом.
Тогда пришлось остановить сделку и два месяца вести переговоры с тем, кто арестовал чтобы разрешили продажу. Еле вытянули ...
Но сейчас владельцы это рассказывают как приключение.
У нас во Франции есть единый ипотечный реестр. Поэтому в тот момент когда нотариус отправит туда акт сделки на регистрацию, в случае обременения реестр ему даст сводку об обременении и откажет в регистрации. Это я к тому, что невозможно получить свидетельство на обремененное имущество".
Natalia Metelska, риэлтор, Испания, Барселона:
"Читая описание подобной ситуации, просто заканчиваются слова. Могут обмануть при подписании резерва, но при подписании купчей после окончания выплат должны были проверить обременения. Если в Болгарии банк не обязан регистрировать обременения, то судиться придётся в Страсбурге. В Испании ситуацию с банкротском застройщика смогла выиграть www.spanishlegalreclaims.com, правда, испанцы не стали выносить мусор из избы и обязали банки возмещать убытки пострадавшим, так как признали халатность банков в отношении проверки платёжеспособности застройщика".
"Читая описание подобной ситуации, просто заканчиваются слова. Могут обмануть при подписании резерва, но при подписании купчей после окончания выплат должны были проверить обременения. Если в Болгарии банк не обязан регистрировать обременения, то судиться придётся в Страсбурге. В Испании ситуацию с банкротском застройщика смогла выиграть www.spanishlegalreclaims.com, правда, испанцы не стали выносить мусор из избы и обязали банки возмещать убытки пострадавшим, так как признали халатность банков в отношении проверки платёжеспособности застройщика".
[quote]Denis Fribus, риэлтор, Германия:
"У нас в Германии покупатель переводит деньги на счет продавца только после полной проверки нотариусом. Это около месяца после подписания договора купли-продажи. Потому варианты ситуаций с долгами исключены!"
[/quote]
Андрей Прокофьев, риэлтор, Эстония:
"В Эстонии, при любых обременениях, а все они зарегистрированы в регистре недвижимости, сделка возможна только в присутствии всех сторон. Если это залог в банке, значит присутствует представитель банка, который и даёт разрешение на сделку (предварительно решив эти вопросы со своим клиентом).Если это арест, то на сделке судебный исполнитель. И т.д.
Другими словами ни покупателя, ни маклера особо не волнует, есть ли там обременение на объекте. Если оно не снято, сделки не будет. А вот собрать вместе всех участников сделки для решения этих вопросов - это, конечно, задача маклера".
"В Эстонии, при любых обременениях, а все они зарегистрированы в регистре недвижимости, сделка возможна только в присутствии всех сторон. Если это залог в банке, значит присутствует представитель банка, который и даёт разрешение на сделку (предварительно решив эти вопросы со своим клиентом).Если это арест, то на сделке судебный исполнитель. И т.д.
Другими словами ни покупателя, ни маклера особо не волнует, есть ли там обременение на объекте. Если оно не снято, сделки не будет. А вот собрать вместе всех участников сделки для решения этих вопросов - это, конечно, задача маклера".
Алёна Николь, лицензированный риэлтор, США, штат Флорида:
"Если сделка бы проходила в США, например, в штате Флорида , то виновата была бы Титульная компания (Title Company), так как проверкой документов и оформлением сделки занимаются именно такие компании или Адвокат специализирующийся на Недвижимости.
Скорее это был бы страховой случай, и страховку на проверку документов оплачивает как правило именно продавец.
Постараюсь кратко описать функцию Титульной компании ( Title Agency or Company) в штате Флорида (например в штате Калифорния будет эта функция немного отличаться).
Итак, объект недвижимости выбран, контракт купли-продажи подписан, вот здесь и вступает в сделку Титульная компания, которая имеет лицензию и подчиняется закону и правилам проведения сделки. Так же может сделку провести и адвокат по недвижимости.
После готового контракта, Покупатель должен оплатить депозит ( Escrow Deposit ) на контракт, как гарантию серьезности намерений - эти деньги будут учтены при покупке и расчётах.
Пока Покупатель занимается ипотечными вопросами или просто ждёт с наличными, Титульная компания готовит документы на дом: запрашивает проверку домовладения: кто владеет сейчас, кто владел до них этим домом, какие есть задолженности по ипотеке банку, может есть задолженности перед теми, кто строил бассейн в доме, а владельцы не оплатили его работу, и т. д. - все это есть в базе данных. То есть, Титульная компания делает полную проверку (Title Search), чтобы вы получили чистые документы на дом, без неизвестных родственников - предыдущих хозяев дома, без висящих долгов на доме - все всем должно быть оплачено по долгам, включая сборы государственные по продаже, комиссионные агентам, оплату труда Титульной компании и т. д. - только после всего этого продавец увидит сколько на руки получит чистой прибыли с продажи своей недвижимости.
Также во Флориде, в большинстве случаев, продавец оплачивает так называемую страховку на титульные документы на дом (Title Insurance) – это своего рода гарантия того, что если Титульная компания что-то упустила в своей проверке или проверка дома вернулась чистой, а в процессе все таки была ошибка и где-то в другом городе живет еще один владелец с правами на эту Недвижимость, или долг кровельщику крыши не заметили и т. д. - то здесь и вступает в силу эта самая страховка на ваши документы - все деньги выплачивают вам обратно и вы без потерь уходите из этого объекта Недвижимости, или решают как-то иначе, но вы как новый владелец дома, ничем не рискуете.
Кратко суммирую:
Титульная компания - это связующее звено в цепочке сделки с недвижимостью, с лицензией, имеющие право брать ваши деньги, класть их на специальный счёт (Escrow Account), который трогать никто не имеет права , пока у них письменно не будет указание куда дальше уходят эти деньги, принимает остальные оплаты, переводит деньги за ипотеку продавца в банк, рассчитывается из денег покупателя за все так сказать долги покупателя по дому, распределяет комиссионные агентам, готовит и выдаёт пакет документов на дом новым владельцам, регистрирует все в реестре города , заказывает планы участка и дома на нем ( Survey), завершает сделку подписанием документнов с продавцами и с покупателями при нотариусе".
"Если сделка бы проходила в США, например, в штате Флорида , то виновата была бы Титульная компания (Title Company), так как проверкой документов и оформлением сделки занимаются именно такие компании или Адвокат специализирующийся на Недвижимости.
Скорее это был бы страховой случай, и страховку на проверку документов оплачивает как правило именно продавец.
Постараюсь кратко описать функцию Титульной компании ( Title Agency or Company) в штате Флорида (например в штате Калифорния будет эта функция немного отличаться).
Итак, объект недвижимости выбран, контракт купли-продажи подписан, вот здесь и вступает в сделку Титульная компания, которая имеет лицензию и подчиняется закону и правилам проведения сделки. Так же может сделку провести и адвокат по недвижимости.
После готового контракта, Покупатель должен оплатить депозит ( Escrow Deposit ) на контракт, как гарантию серьезности намерений - эти деньги будут учтены при покупке и расчётах.
Пока Покупатель занимается ипотечными вопросами или просто ждёт с наличными, Титульная компания готовит документы на дом: запрашивает проверку домовладения: кто владеет сейчас, кто владел до них этим домом, какие есть задолженности по ипотеке банку, может есть задолженности перед теми, кто строил бассейн в доме, а владельцы не оплатили его работу, и т. д. - все это есть в базе данных. То есть, Титульная компания делает полную проверку (Title Search), чтобы вы получили чистые документы на дом, без неизвестных родственников - предыдущих хозяев дома, без висящих долгов на доме - все всем должно быть оплачено по долгам, включая сборы государственные по продаже, комиссионные агентам, оплату труда Титульной компании и т. д. - только после всего этого продавец увидит сколько на руки получит чистой прибыли с продажи своей недвижимости.
Также во Флориде, в большинстве случаев, продавец оплачивает так называемую страховку на титульные документы на дом (Title Insurance) – это своего рода гарантия того, что если Титульная компания что-то упустила в своей проверке или проверка дома вернулась чистой, а в процессе все таки была ошибка и где-то в другом городе живет еще один владелец с правами на эту Недвижимость, или долг кровельщику крыши не заметили и т. д. - то здесь и вступает в силу эта самая страховка на ваши документы - все деньги выплачивают вам обратно и вы без потерь уходите из этого объекта Недвижимости, или решают как-то иначе, но вы как новый владелец дома, ничем не рискуете.
Кратко суммирую:
Титульная компания - это связующее звено в цепочке сделки с недвижимостью, с лицензией, имеющие право брать ваши деньги, класть их на специальный счёт (Escrow Account), который трогать никто не имеет права , пока у них письменно не будет указание куда дальше уходят эти деньги, принимает остальные оплаты, переводит деньги за ипотеку продавца в банк, рассчитывается из денег покупателя за все так сказать долги покупателя по дому, распределяет комиссионные агентам, готовит и выдаёт пакет документов на дом новым владельцам, регистрирует все в реестре города , заказывает планы участка и дома на нем ( Survey), завершает сделку подписанием документнов с продавцами и с покупателями при нотариусе".
Мария Хромова, риэлтор, Таиланд, Пхукет, эксперт аналитического журнала International Investment:
"По моему мнению, риэлтор виноват однозначно!!! Он должен как минимум выдавать корректную информацию об объекте и разъяснять возможные последствия. У нас по закону можно продавать недвижимость в залоге, но грамотный риэлтор попросит юриста составить контракт таким образом, чтобы один из платежей (равный сумме залога) шёл не продавцу а напрямую банку".
"По моему мнению, риэлтор виноват однозначно!!! Он должен как минимум выдавать корректную информацию об объекте и разъяснять возможные последствия. У нас по закону можно продавать недвижимость в залоге, но грамотный риэлтор попросит юриста составить контракт таким образом, чтобы один из платежей (равный сумме залога) шёл не продавцу а напрямую банку".
Ярослав Васин, риэлтор, Украина, Одесса:
"Безусловно хороший профессионал-риэлтор всегда изучает свой объект перед продажей. Самостоятельно. А не удовлетворяется информацией предоставленной собственником объекта.
Скажу за себя. У меня полный пакет документов по каждому объекту, который у меня в продаже. Данные есть. Также по каждому застройщику в Одессе. Что с землей, есть ли суды, аресты и прочее. И при интересе клиента, я предлагаю всю информацию, а не только планировку и вид из окна. Человек обязан знать все и принимать решение сам. Идти на риски или нет. Риэлтор должен расширять функционал, давать клиенту всю картину".
"Безусловно хороший профессионал-риэлтор всегда изучает свой объект перед продажей. Самостоятельно. А не удовлетворяется информацией предоставленной собственником объекта.
Скажу за себя. У меня полный пакет документов по каждому объекту, который у меня в продаже. Данные есть. Также по каждому застройщику в Одессе. Что с землей, есть ли суды, аресты и прочее. И при интересе клиента, я предлагаю всю информацию, а не только планировку и вид из окна. Человек обязан знать все и принимать решение сам. Идти на риски или нет. Риэлтор должен расширять функционал, давать клиенту всю картину".
Alina Lagoda, лицензированный риэлтор, Финляндия:
"Я бы, в первую очередь, чувствовала за собой вину, будь я в роли риелтора. И получила бы сердечный удар, будь я в роли нотариуса".
"Я бы, в первую очередь, чувствовала за собой вину, будь я в роли риелтора. И получила бы сердечный удар, будь я в роли нотариуса".
Екатерина Хищенко, риэлтор, Чехия, эксперт аналитического журнала International Investment:
"Да риелтор виноват, если он берет деньги за свои услуги, то должен проверять качество сделки либо обращаться к юристам в случае некомпетентности в вопросе.
Если же деньги ему платит застройщик, то многие скажут, что надо защищать интерес того, кто платит деньги. Но в моей практике были такие случаи, когда платил застройщик, были проблемы со стороны застройщика со сроками и т.д. И отстаивала я интересы покупателя, по моим моральным соображениям покупателю надо помочь, тем более в чужой стране.
"Да риелтор виноват, если он берет деньги за свои услуги, то должен проверять качество сделки либо обращаться к юристам в случае некомпетентности в вопросе.
Если же деньги ему платит застройщик, то многие скажут, что надо защищать интерес того, кто платит деньги. Но в моей практике были такие случаи, когда платил застройщик, были проблемы со стороны застройщика со сроками и т.д. И отстаивала я интересы покупателя, по моим моральным соображениям покупателю надо помочь, тем более в чужой стране.
Irina Vuzhyk, лицензированный риэлтор, Италия, Сардиния, эксперт аналитического журнала International Investment:
"Подобная ситуация может иметь место в разных странах. В том числе, и в Италии. Проблемы, очень часто подстерегают и местных жителей, так что от этого никто не застрахован. Но в Италии есть нормы об ответственности риэлторов - Решение Верховного Суда Италии от 12/02/2017 года, что как известно, имеет силу закона:
"Брокер по недвижимости несет ответственность перед клиентом, если, зная или будучи в состоянии знать, про наличие дефектов, которые уменьшают стоимость недвижимости, он не сообщает покупателю; эта ответственность сочетается с ответственностью продавца и может быть заявлена покупателем либо путем запроса к риелтору о компенсации ущерба, либо путем отказа в оплате комиссии".
"Подобная ситуация может иметь место в разных странах. В том числе, и в Италии. Проблемы, очень часто подстерегают и местных жителей, так что от этого никто не застрахован. Но в Италии есть нормы об ответственности риэлторов - Решение Верховного Суда Италии от 12/02/2017 года, что как известно, имеет силу закона:
"Брокер по недвижимости несет ответственность перед клиентом, если, зная или будучи в состоянии знать, про наличие дефектов, которые уменьшают стоимость недвижимости, он не сообщает покупателю; эта ответственность сочетается с ответственностью продавца и может быть заявлена покупателем либо путем запроса к риелтору о компенсации ущерба, либо путем отказа в оплате комиссии".
P.S. После выхода этой статьи компания «DREAMHOME» оперативно связалась с редакцией. Вместо ожидаемых разъяснений и комментариев, редакция получила требование снять статью с сайта под угрозой судебного разбирательства. Будучи уверенными в собственной юридической правоте, мы, тем не менее, постарались выяснить, что именно в статье конкретно описано неправильно и в чем предметно претензии «Дрийм Хоум». Нам показалось странным, почему риелтор, утверждающий, что не находится в сговоре с застройщиком, требует от нас снять статью. Не изменить в ней некие неверные утверждения, не исправить ошибочно изложенные факты, а именно снять статью и тем самым фактически вообще не освещать данную ситуацию.
Отказавшись снимать статью мы неоднократно попросили компанию конкретизировать в какой части статьи что-либо подано не так, как было на самом деле и изъявили готовность внести нужные корректировки, если мы где-то ошиблись. К сожалению, наша просьба так и не была выполнена. С четвертой попытки представители «Дрийм Хоум» смогли частично сформулировать суть своего несогласия. Приводим их позицию:
«…Обязанность риэлторской компании предоставить своим клиентам определенные варианты недвижимости, согласно предъявленных клиентом критериев. За отдельную оплату клиент имеет право воспользоваться услугой профессионального юриста, в обязанность которого будет входить подготовка документов к нотариальному оформлению. Юридическое сопровождение при оформлении права собственности в данной ситуации не осуществлялось компанией „Дрийм Хоум“, в случае мы не несем ответственность за действия продавца Ольги Жилиной. Еще раз хочу уточнить, что ситуация с Ольгой Жилиной являлась предметом прокурорской проверки, прокуратура Болгарии не усмотрела в действиях сотрудников компании "Дрийм Хоум" противоправных действий». Как оценивать данный комментарий в контексте собственной рекламы "Дрийм Хоум" и насколько стоит доверять ей – вопрос открытый. В редакции так и осталось непонимание, почему данная компания в первом письме потребовала от нас снять статью, а уже в пятом заявила, что никогда подобного не требовала.
Сканы предварительного договора:
Нотариальный акт:
Выписка Булстат:
International Investment
Подсказки: недвижимость Болгария, мошеннические схемы