«Восемь лет в Чехии наблюдается устойчивый рост цен на жилую недвижимость»

Эксперт по рынку недвижимости Чехии Екатерина Хищенко рассказала изданию International Investment во что выгоднее инвестировать в этой стране, каковы рыночные перспективы и еще много полезного для потенциального инвестора.

- Расскажите, пожалуйста, о своем опыте в сфере продажи недвижимости.

- Родом я из Беларуси. В 2003 году переехала в Чехию, которая сразу же меня очаровала своей удивительной атмосферой и необыкновенной архитектурой. В том же году я окончила подготовительные курсы при Карловом Университете и впоследствии поступила в Экономический Университет на специальность «Предпринимательство в малом и среднем бизнесе».

Работать в Праге я начала с 2007 года продавцом-консультантом в местном ювелирном магазине, далее в небольшом магазине галантереи. Именно там владелец бизнеса разглядел во мне хорошего организатора и поручил мне управление небольшим магазином в торговом центре и развитие розничной торговли. Спустя пару лет мне предложили работать в строительной компании, которая выходила на чешский рынок. Так как я была одна на этапе развития, приходилось учиться и делать все самостоятельно, начиная от общения с поставщиками строительных материалов до получения разрешения на строительство домов и последующего ввода в эксплуатацию. Я очень благодарна этому опыту и именно в тот период я поняла, что хочу попробовать себя в сфере недвижимости. С августа 2012 года я пришла работать в компанию Lekvi Group на должность «специалист по недвижимости». Мне всегда доставляло удовольствие общение с людьми, и привлекала сфера торговли. Работа риелтором идеально сочетает в себе эти два фактора.

- Почему Чехия? Что бы вы ответили на этот вопрос потенциальному инвестору?

- Чехия - страна домиков с красными крышами и великолепной архитектуры, идеальная для жизни: бесплатное государственное образование, удобное географическое расположение, ухоженные парки, игровые площадки для детей, горнолыжные курорты, прекраснейшие озера и реки, густые леса и мягкий климат. Не стоит забывать про вкусную еду и пиво - достояние нации и часть вековых традиций.

Экономика Чехии находится сейчас на пике своего развития. Это прогрессивная страна с низким уровнем безработицы (3.7%), стабильной чешской кроной, поддержкой предпринимателей со стороны государства и лояльной системой налогообложения.

- Покупатели из каких стран, исходя из вашего опыта, проявляют наибольший интерес к чешской недвижимости?

- Исходя из опыта и статистики нашей компании, на первом месте это, конечно, Россия, следом идут Украина, Азербайджан, Израиль.

- Кто чаще переезжает в Чехию? Жители каких стран?

- Если говорить в целом об иностранцах, то граждане Украины и Словакии занимают первые позиции по миграции в Чехию, далее в списке вьетнамцы.


- Как можно получить вид на жительство в Чехии? Что дает основания для его получения?

Оснований для получения ВНЖ в Чехии множество. Я обозначу несколько наиболее распространенных вариантов:
• оформление ВНЖ на основании трудоустройства по Синей карте или трудовой карте;
• оформление ВНЖ на основании воссоединения с семьей;
• оформление ВНЖ на основании обучения;
• оформление ВНЖ на основании бизнес-деятельности;
• оформление ВНЖ на основании инвестиций.

- Дает ли покупка недвижимости или другие виды инвестиций в Чехии какие-то льготы на получение ВНЖ?

- Последний вариант часто называют «золотой визой для инвесторов». Денежные инвестиции в данном контексте частично могут быть заменены инвестициями других активов, владение и происхождение которых подтверждается иностранцем. Ими могут быть материальные носители, в том числе недвижимость, и нематериальные носители, например, знания или технологические решения. При этом будет производиться оценка указанных носителей экспертом в соответствии с Законом об оценке активов. Также одно из ключевых условий является создание не менее 20 рабочих мест.

В качестве льготы, упрощения или преимущества можно указать установленный законом срок рассмотрения заявления на инвестиционную визу, равный 30 дням, против 60 или 90 дней по другим типам заявления. Но он выглядит сомнительным, учитывая одно из требований инвестиционной визы – предоставить налоговые декларации юридического лица за последние два года. Другими словами, от момента принятия решения двигаться по пути оформления инвестиционной визы с нуля пройдет не менее двух лет.

Есть другое сравнительное преимущество по отношению к предпринимательскому виду на жительство. Если иностранец уже находится на территории Чехии с разрешением на пребывание свыше 90 дней по какому-либо основанию, подать заявление на предпринимательский вид на жительство иностранец может только спустя пять лет пребывания в ЧР, а вот подать заявление на инвестиционную визу иностранец может, не ожидая пока пройдет пять лет. Других значимых преимуществ или упрощений нет.

При оформлении инвестиционной визы иностранец, по сути, должен создать, показать, защитить свою репутацию как инвестора, вложив значительное количество сил, средств и времени. При этом стопроцентных гарантий получения положительного решения закон не демонстрирует.

При оформлении Синей или Трудовой карты иностранец частично защищен репутацией работодателя. И чем она лучше, тем лучше для заявителя-иностранца.

- Как иностранец может получить гражданство Чехии? Что для этого нужно?

- Иностранец может получить гражданство в Чехии при условии выполнения следующих положений:

• Наличие ПМЖ. Для неграждан ЕС - более 5 лет. Для граждан ЕС - более 3 лет. Или если иностранец имеет ПМЖ, и срок его владения в совокупности с предыдущим непрерывным пребыванием превышает 10 лет.
• Отсутствие судимости.
• Реальное нахождение в ЧР более половины разрешенного срока пребывания.
• Знание чешского языка.
• Знание чешских реалий.
• Отсутствие серьезных нарушений законодательства ЧР, например, оплата налогов.
• Предоставление сведений об источниках достаточного дохода, в том числе за последние три года.
• Неотягощение системы государственной социальной поддержки или системы помощи в чрезвычайных ситуациях.

Закон четко прописывает, как именно каждый из пунктов исполнить.


- Есть ли какие-то ограничения на покупку недвижимости для иностранцев?

- Какие-либо ограничения на покупку недвижимости для иностранных граждан отсутствуют. Для оформления сделки достаточно иметь загранпаспорт.

- Может ли зарубежный гражданин стать в Чехии собственником земли?

- Может. В законодательстве нет никаких ограничений.

- Расскажите о процедуре оформления сделки при покупке недвижимости в Чехии?

- Если недвижимость приобретается от застройщика на этапе строительства, процесс происходит следующим образом: подписание договора о резервации или сразу подписание договора о намерении. Оплата части цены купли-продажи (примерно 10-20% или возможен вариант поэтапной оплаты). После того, как застройщик подал заявление на госприемку, происходит технический осмотр, оплата основной суммы и подписание договора купли-продажи. Далее следует подача документов в кадастр и передача квартиры.

Большинство застройщиков реализуют свои проекты с помощью банка, и поэтому клиент может не бояться за деньги, так как они находятся на безопасном счету того банка, который предоставил кредит.

Продажа вторичной недвижимости происходит всегда через сохранный счет (банковская или нотариальная ячейка) и владелец недвижимости получит деньги после того, как новый владелец будет являться единственным собственником в кадастре, будут сняты обременения (если они есть) либо записано обременение банком.

Процесс покупки отличается по срокам и этапам проведения, если недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования.

- Как выглядит госрегулирование сфер услуг риелторов?

- В настоящий момент государство не требует, чтобы у риелторов была специальная лицензия, но гражданский кодекс регулирует посреднические сделки. Положения госурегулирования сферы услуг риелторов сейчас на рассмотрении и вероятно, что во втором квартале 2019 вступят в силу.


- Какая сейчас ситуация на рынке недвижимости Чехии? Что превалирует - спрос или предложение? Какая динамика цен?

- За последние два года цены на недвижимость в Чехии выросли на 25%. Причинами такого повышения являются низкие ставки на ипотечное кредитование, увеличение покупательной способности чешских граждан в связи с низкой безработицей и ростом зарплат. Таким образом, спрос превысил предложение.

Проекты распродаются на начальном этапе строительства, цены на вторичном рынке достаточно высокие.

Ипотечные ставки выросли по сравнению с 2017 годом. Если в 2017 году в среднем ставка была 1,5-1,9%, то на данный момент 2,5-2,9%. Так как рост был незначительный, это не привело к спаду покупательной способности.

Очень много в прессе сейчас пишут о так называемом «мыльном пузыре» и есть клиенты, которые ждут падения цен. Учитывая экономическую ситуация и стабильность в Чехии, ожидать его в ближайшие годы не стоит.

- Какая средняя цена за метр квадратный? Какие регионы наиболее дорогие, а в каких недвижимость - дешевая?

- Средняя стоимость квадратного метра без НДС составляет 85 000 крон (3 400 евро). Лидируют Прага и Среднечешский край (центральная часть), далее Брно. Остальные города Чехии с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость неинтересны.

- Насколько рынок недвижимости Праги отличается от рынков других регионов страны?

- Пражский рынок недвижимости - это отдельный сегмент и сравнивать его с региональными не совсем верно. Прага, как и положено столице, является средоточием экономической и культурной мощи, а также всех необходимых ресурсов для комфортной жизни. Брно как индустриальный центр Чехии также достаточно привлекателен для капиталовложений. Инвесторам, которые интересуются жилой недвижимостью, мы советуем как Прагу, так и Брно. Другие регионы Чехии развиваются меньшими темпами и цены соответственно намного ниже, что подходит скорее не для инвестиций, а для покупки недвижимости для жизни.

- С какими видами мошенничества и недобросовестности может столкнуться иностранный инвестор на рынке недвижимости Чехии?

- Хочу отметить, что в Чехии вероятность столкнуться с мошенничеством и недобросовестностью в области недвижимости невысокая, но такое случиться может. Вот несколько примеров: наличие обременения на квартире банком или другим финансовым субъектом, которое не удалили. Пример: к нам обратился клиент, который продает свою недвижимость, и при проверки ее чистоты, мы обнаружили, что не снято обременение банком, владелец об этом забыл. Также может забыть и застройщик. Чтобы избежать этого при приобретении недвижимости от застройщика, нужно запрашивать список условий финансирующего банка, на основании которого они удалят обременение и проследить, чтобы сроки были прописаны в договоре купли-продажи.

При покупке вторичной недвижимости можно проверить это на выписке из кадастра. Также можно столкнуться с некорректно составленным договором купли-продажи при покупке вторичной недвижимости, где не будут указаны все совладельческие доли данной недвижимости. Пример: клиент купил квартиру на первом этаже с участком. Данный участок был записан на отдельном свидетельстве о праве собственности и не был на него переведен. Избежать неприятной ситуации можно, получив титул приобретения (документ, на основании которого была приобретена недвижимости). Данный документ можно запросить у владельца либо в кадастровой палате.


- Как определить благополучие объекта с точки зрения юридической чистоты? Что следует проверять?

- Выписка из кадастра, титул приобретения недвижимости и запрос по долгам у ТСЖ дома.

- Что кроме жилья, может представлять интерес для инвестора на рынке недвижимости?

- Кроме жилой недвижимости стоит обратить внимание на коммерческие объекты, такие как торговые помещения с арендаторами из крупных retail-сетей, которые фиксируют доходность по стране в районе 7%, и предлагаются с долгосрочными и в большинстве случаев пролонгируемыми контрактами (на 15 и более лет). Из-за уменьшения земельных участков под строительство торговых площадей по стране (в данный момент их осталось не более 5%, судя по исследованию градостроительных планов) спрос на них растет среди крупных игроков - инвестиционных фондов и застройщиков, как аналог вкладам в ценные бумаги. Арендаторами чаще всего выступают компании с немецкими корнями, а предложение объектов идет от застройщиков, которые реализуют эти объекты под прямой заказ от арендаторов.

Следующий тип объектов – это офисные помещения. Если не брать во внимание квартиры? переоборудованные в офисные помещения в жилых домах, то мы наблюдаем активно растущую сферу бизнес-центров. Каждый год в Прагу передислоцируются либо открывают новые офисы десятки международных корпораций, которые испытывают дефицит площадок для размещения, поэтому покупка офисных центров является высокодоходным арендным предприятием с доходностью в пределах 15% годовых. Обратная сторона этого процесса - отказ владельцев продавать такие объекты «поштучно», то есть основным продуктом продажи является всё здание, без разделения на офисы, что напрямую отпугивает основной пул потенциальных инвесторов.

Что касается студенческого жилья - эта сфера только начинает развиваться, несколько застройщиков в Праге ждут строительные разрешения на подобные проекты, а один из крупный застройщиков в данный момент проводит sales-кампанию в городе Пльзень для проверки интереса у инвесторов. Доходность в таких объектах составляет до 10% годовых и, судя по опыту коллег из Германии и Австрии, это может стать популярным инвестиционным продуктом с низким уровнем входа.

- Насколько инвестиции в недвижимость Чехии выгодны с точки зрения будущей капитализации?

- За последние восемь лет в Чехии наблюдается устойчивый рост цен на жилую недвижимость, как следствие повышения интереса со стороны международных инвесторов и покупательной способности среди местного населения, уменьшение предложения новых объектов по административным причинам, а также популяризации sharing-экономики (в данном случае агрегаторы типа Airbnb) среди собственников. Если рассчитать в процентном соотношении - средний ежегодный оценочный рост капитализации составил более 15% за последние три года и 6,5% за восемь лет среди предложения новой жилой недвижимости. В ближайшее время угроз для капитализации не предвидится, предложение на рынке успешно восполняется, городская администрация пытается сбалансировать строительное регулирование для насыщения спроса, а рост внутреннего инвестиционного капитала поддерживает активные отношения на рынке. В ближайшие годы рост капитализации можно представить уменьшающимся до 4-5% в год, что будет соответствовать здоровому рынку недвижимости Западной Европы.

- Какие объекты стоит покупать с целью инвестиций? На какую годовую ставку прибыли можно рассчитывать при капитализации?

- Отвечая на этот вопрос, стоит в первую очередь предложить инвестору определиться с объемом вложений. При разговоре о суммах меньше 400 000 евро стоит рассматривать жилую недвижимость в новостройках для долгосрочной аренды. Инвестиционный проект на 5-10 лет с гарантированной прибылью 4-5% годовых и ростом капитализации до 5% поможет через пять лет выйти на внутреннюю ставку доходности в районе 8-9% годовых после уплаты налогов. При суммах выше 400 000 евро и до 4 000 000 евро, идеальным объектом будет уже сданное помещение с арендатором с высокой репутацией, будь то небольшое офисное здание, торговый центр в регионах Чехии либо торговое помещение в Праге. В таком случае гарантированная прибыль в год будет на уровне 7%, а к выходу из проекта сможет достигнуть 13-14%. Выше 4 000 000 евро стоит рассматривать инвестицию как вложение в развитие недвижимости - небольшие девелоперские проекты, реконструкции домов, постройка коттеджных поселков или складских помещений для последующей продажи/аренды. В этом случае прибыль будет высчитываться из потенциала объекта, который подберет консультирующее агентство недвижимости.


International Investment